Ein Altbausanierung, die bis auf die Grundmauern geht, klingt nach Traum und Albtraum zugleich. Du stehst vor einem Haus aus den 1950ern, mit kalten Zimmern, hohen Heizkosten und einem Dach, das undicht ist. Du denkst: Altbau vollständig saniert - das ist die Lösung. Aber wie viel kostet das wirklich? Und lohnt es sich? Diese Fallstudie zeigt dir, was hinter einer echten Kernsanierung steckt - mit Zahlen, Erfahrungen und den überraschenden Wahrheiten, die kaum jemand vorher sagt.
Was bedeutet eigentlich „vollständig saniert“?
Vollständig sanieren heißt nicht, nur die Küche zu erneuern oder neue Fenster einzubauen. Es bedeutet: Alles, was nicht tragend ist, wird raus. Dach, Fassade, Kellerdecke, Fenster, Heizung, Lüftung - alles neu. Ziel ist es, das Haus vom Effizienzhaus 100 auf Effizienzhaus 55 zu bringen. Das heißt: Der Primärenergiebedarf sinkt um 60 bis 80 Prozent. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz bestätigt: Nach einer solchen Sanierung fallen die Heizkosten auf 10 bis 20 Prozent des alten Wertes. Ein Haus, das vorher 2.800 Euro im Jahr an Gas verbrauchte, zahlt danach nur noch 450 Euro.
Doch das ist kein DIY-Projekt. Eine vollständige Sanierung braucht einen Energieberater, der nach DIN V 18599 plant, einen Bauleiter, der die Handwerker koordiniert, und eine Baugenehmigung. Die Planungsphase dauert mindestens drei Monate - oft sechs. Und dann kommt der Chaos-Modus: acht bis vierzehn Monate Bauzeit, Staub, Lärm, und du lebst im Haus, aber nicht richtig darin.
Die Kosten: Wo das Geld wirklich hingeht
Ein Einfamilienhaus von 120 Quadratmetern - typisch für eine Altbausanierung. Die Gesamtkosten liegen zwischen 1.500 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. Das klingt viel? Es ist es auch. Aber hier ist die Aufschlüsselung, die dir zeigt, wofür das Geld wirklich fließt.
- Fassadendämmung (WDVS): 100-200 Euro pro m². Bei 150 m² Fassade: 15.000 bis 30.000 Euro.
- Dachdämmung (Aufsparren): 150 Euro pro m². Bei 140 m² Dachfläche: 21.000 Euro. Zwischensparren kostet nur halb so viel - aber ist oft nicht ausreichend.
- Fenster: Dreifachverglasung - 500 Euro pro Stück. Bei zehn Fenstern: 5.000 Euro. Keine Ausnahme - das ist der Standard.
- Heizung: Eine neue Gas-Brennwertheizung: 7.000 Euro. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe: 18.000 bis 25.000 Euro. Das ist der größte Kostenunterschied.
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung: 8.000 bis 12.000 Euro. Wer das nicht einbaut, verliert bis zu 30 Prozent der Energieeinsparung durch Undichtigkeiten.
- Elektrik, Sanitär, Boden: 20.000 bis 30.000 Euro. Hier verstecken sich oft Überraschungen: alte Leitungen, verrottete Holzbalken, Asbest.
Ein echtes Beispiel: Ein Haus aus 1953 mit 120 m² wurde komplett saniert - Kosten: 187.500 Euro. Dazu kamen 58.200 Euro Förderung vom BAFA. Nettoausgabe: 129.300 Euro. Das sind 1.562 Euro pro Quadratmeter. Kein Schnäppchen - aber realistisch.
Was passiert, wenn du nicht planst?
Die größte Falle? Sanierungen ohne professionelle Energieberatung. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat in 500 Fällen analysiert: Wer nur „irgendwas“ macht, verliert bis zu 30 Prozent der erwarteten Energieeinsparung. Warum? Luftdichtheit. Wenn die Dämmung nicht perfekt angeschlossen ist - an Fenstern, an Rohrdurchführungen, an der Kellerdecke - entweicht die Wärme. Und das merkst du erst, wenn die Heizung läuft und die Rechnung trotzdem hoch ist.
Ein weiterer Punkt: unerwartete Bauschäden. In 35 Prozent der Fälle bei Häusern vor 1945 finden Handwerker verrottete Balkenköpfe. In 28 Prozent der Fälle aus den 60er/70er Jahren ist Asbest in Dämmung, Bodenbelägen oder Klebern. Das kostet extra - oft 10.000 bis 20.000 Euro mehr. Und das kommt nie im ersten Angebot vor. Wer das nicht einkalkuliert, gerät in eine finanzielle Krise.
Die Wahrheit über Förderung und Amortisation
Ja, du bekommst Geld zurück. Seit April 2024 zahlt die KfW bis zu 35 Prozent der Kosten für Effizienzhaus 55 als Zuschuss. Das BAFA zahlt zusätzlich bis zu 15 Prozent für die Wärmepumpe. Zusammen: bis zu 50 Prozent Förderung - aber nur, wenn alles perfekt geplant ist.
Die Amortisationszeit? Sie ist lang. 15 bis 25 Jahre. Der Nutzer „Hausliebhaber2023“ auf HausSanieren.de rechnet 28 Jahre - weil er die Wärmepumpe gewählt hat. Aber hier kommt der Knackpunkt: Energiepreise sind 2025 deutlich höher als 2021. Der Gaspreis liegt bei 12 Cent pro kWh - das ist 40 Prozent mehr als vor vier Jahren. Das verkürzt die Amortisation um fünf Jahre. Wer heute sanieren lässt, amortisiert seine Investition schneller als je zuvor.
Und dann ist da noch der Wert der Immobilie. Ein saniertes Effizienzhaus 55 ist nicht nur günstiger zu betreiben - es ist auch 20 bis 30 Prozent wertvoller. Das ist kein theoretischer Gewinn. Das ist der Preis, den Käufer heute zahlen. Und ab 2029 musst du als Vermieter ein Effizienzhaus 85 haben - sonst darfst du nicht mehr vermieten. Wer jetzt sanieren lässt, ist für die Zukunft gerüstet.
Die Realität: Was Hausbesitzer wirklich sagen
„Ich habe unterschätzt, wie viel Staub und Schmutz entsteht. Acht Monate Bauzeit - das hat uns psychisch fast umgehauen.“ - Das schreibt ein Nutzer auf Reddit. Das ist kein Einzelfall. 54 Prozent der Befragten nennen die lange Bauzeit als größten Stressfaktor. Die Familie Meier aus München, die 14 Monate gebaut hat, sagt: „Wir haben fast jeden Abend im Auto geschlafen, weil das Haus nicht bewohnbar war.“
Aber es gibt auch positive Geschichten. „Nach der Sanierung fühle ich mich zum ersten Mal in meinem Haus wohl. Kein Zug, keine Kälte an den Wänden. Und die Heizung läuft fast nie.“ - Das sagt eine Besitzerin aus Leipzig. Der Wohnkomfort ist das unsichtbare Ergebnis - und für viele das wichtigste.
Die häufigsten Beschwerden? Kostenüberschreitungen (78 Prozent), unerwartete Bauschäden (62 Prozent), und schlechte Kommunikation mit Handwerkern (41 Prozent). Wer hier nicht mit einem festen Vertrag und einem Baubegleiter arbeitet, läuft Gefahr, in einer finanziellen Falle zu landen.
Loht es sich? Die Entscheidungshilfe
Wenn du ein Haus aus den 50er oder 60er Jahren hast, mit alten Fenstern, einer alten Heizung und kalten Wänden - dann ja, es lohnt sich. Aber nur, wenn du bereit bist für:
- Eine Investition von mindestens 150.000 Euro (Netto, nach Förderung)
- Eine Bauzeit von 10 bis 14 Monaten
- Ein Jahr, in dem du nicht in deinem Haus wohnen kannst - oder extrem eingeschränkt lebst
- Einer Planung, die nicht auf „das billigste Angebot“ basiert, sondern auf einem Energieberater mit Zertifikat
Wenn du nur ein paar tausend Euro sparen willst - dann sanier nicht komplett. Mache Einzelmaßnahmen: Dachdämmung, Fenster, Heizung. Das ist oft günstiger und bringt schneller Ergebnisse. Prof. Dr. Daniel Müller von der TU Braunschweig sagt es klar: „Die pauschale Empfehlung zur Vollsanierung ist oft falsch.“
Aber wenn du ein Haus liebst, das du behalten willst - und du willst, dass es für die nächsten 50 Jahre warm, trocken und energieeffizient bleibt - dann ist eine vollständige Sanierung die einzige sinnvolle Wahl. Die Fraunhofer-Gesellschaft hat nachgewiesen: Ein saniertes Haus lebt 50 Jahre länger. Du baust nicht nur deine Wohnung um - du baust deine Zukunft.
Was kommt als Nächstes?
Die Sanierungsquote in Deutschland liegt bei 1,03 Prozent - aber für die Klimaziele brauchen wir 2,5 Prozent. Das bedeutet: Es wird noch teurer. Noch strengere Regeln. Noch mehr Förderung - aber auch noch mehr Konkurrenz um Handwerker. Wer jetzt startet, ist vorne. Wer wartet, zahlt mehr - und hat weniger Auswahl.
Die Technik entwickelt sich: Robotergestützte Dämmung, 3D-gedruckte Bauteile, intelligente Steuerungssysteme - das wird die Kosten in fünf Jahren senken. Aber bis dahin: Wer heute sanieren will, muss mit den Preisen von 2025 rechnen. Und mit der Realität, dass es hart wird - aber am Ende lohnt.
Wie viel kostet eine vollständige Altbausanierung pro Quadratmeter?
Die Kosten liegen zwischen 1.500 und 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig vom Ausgangszustand, der gewählten Technik (z. B. Wärmepumpe vs. Gasheizung) und den unvorhergesehenen Bauschäden. Ein typisches Einfamilienhaus von 120 m² kostet zwischen 180.000 und 240.000 Euro brutto.
Wie lange dauert eine vollständige Sanierung?
Die Planungsphase dauert 3 bis 6 Monate. Die Bauzeit liegt zwischen 8 und 14 Monaten. Die Dachdämmung braucht 6-8 Wochen, der Fensteraustausch 2-3 Wochen, die Heizungsmodernisierung 4-6 Wochen. Insgesamt ist mit mindestens einem Jahr zu rechnen - oft länger, wenn unerwartete Schäden auftreten.
Wie viel Förderung bekomme ich für eine Vollsanierung?
Für eine Sanierung auf Effizienzhaus 55-Standard kannst du bis zu 35 Prozent der Kosten über die KfW als Zuschuss erhalten. Zusätzlich gibt es bis zu 15 Prozent vom BAFA für die Wärmepumpe. Insgesamt sind bis zu 50 Prozent Förderung möglich - vorausgesetzt, die Planung ist professionell und alle Vorgaben werden eingehalten.
Warum sinken die Heizkosten nach der Sanierung so stark?
Durch die vollständige Dämmung von Dach, Fassade und Keller, den Einbau von Dreifachverglasung und eine moderne Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung verliert das Haus kaum noch Wärme. Die Heizung muss daher nur noch wenig arbeiten. Bei guter Planung sinken die Heizkosten auf 10-20 Prozent des Vorherwerts - von 2.800 Euro auf 450 Euro pro Jahr ist keine Seltenheit.
Lohnt sich eine Vollsanierung, wenn ich das Haus später verkaufe?
Ja, absolut. Ein saniertes Effizienzhaus 55 ist 20 bis 30 Prozent wertvoller als ein unrenovierter Altbaustandard. Ab 2029 ist es gesetzlich verboten, Gebäude mit schlechter Energieeffizienz zu vermieten. Ein saniertes Haus ist daher nicht nur komfortabler - es ist auch die einzige sichere Investition für die Zukunft.
Was sind die häufigsten Fehler bei Altbausanierungen?
Die häufigsten Fehler sind: 1) Keine professionelle Energieberatung - das führt zu Undichtigkeiten und verlorenen Energieeinsparungen. 2) Unterbewertung von Bauschäden wie Asbest oder verrottete Holzbalken. 3) Auswahl des billigsten Handwerkers statt des erfahrensten. 4) Keine Baubegleitung - das führt zu Kostenüberschreitungen. 5) Ignorieren der Luftdichtheit - das ist der größte Energieverlust.
