Endfälliges Darlehen vs. Tilgungsdarlehen: Was ist besser für Ihre Baufinanzierung?

Stellen Sie sich vor: Sie haben endlich die passende Immobilie gefunden. Die ersten Schritte sind getan, aber jetzt steht die große Frage an: Wie finanzieren Sie das? Zwei Optionen tauchen immer wieder auf: das endfällige Darlehen und das Tilgungsdarlehen. Beide klingen ähnlich, aber sie unterscheiden sich in einem entscheidenden Punkt: Wie und wann Sie das Geld zurückzahlen. Und das macht alles anders.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Ein endfälliges Darlehen ist wie ein langfristiger Mietvertrag mit einer großen Abrechnung am Ende. Während der gesamten Laufzeit - meist 10 bis 30 Jahre - zahlen Sie nur die Zinsen. Die gesamte Kreditsumme bleibt unberührt. Erst am letzten Tag müssen Sie den vollen Betrag zurückzahlen. Keine monatliche Tilgung. Keine Reduzierung der Schuld. Nur Zinsen.

Beispiel: Sie nehmen 200.000 € auf, mit einem Zinssatz von 2 % pro Jahr. Das bedeutet monatlich 333,33 € Zinsen. Nicht mehr, nicht weniger. Bis zum Ende. Dann kommt die Rechnung: 200.000 € auf einmal. Woher nehmen? Das ist der Knackpunkt.

Dafür brauchen Sie einen Tilgungsträger. Das ist keine Option, sondern eine Pflicht. Die Bank verlangt eine Sicherheit, die am Ende die Kreditsumme deckt. Meistens ist das eine Kapitallebensversicherung, ein Bausparvertrag oder Wertpapiere. Aber hier liegt das Risiko: Wenn die Versicherung weniger abwirft als geplant, oder die Aktienkurse fallen, haben Sie ein Problem. Dann müssen Sie selbst Geld nachschießen.

Warum nehmen Menschen das trotzdem? Weil die monatlichen Belastungen niedrig sind. Für Investoren, die andere Einkünfte haben - etwa Mieteinnahmen - oder die mit einer geplanten Verkaufserlöse rechnen, kann das sinnvoll sein. Auch steuerlich hat es Vorteile: Alle Zinsen lassen sich als Betriebsausgaben absetzen. Für gewerbliche Immobilien ein großer Pluspunkt.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Ein Tilgungsdarlehen ist der klassische Weg: Sie zahlen jeden Monat einen festen Teil des Darlehens zurück - die Tilgung - plus die Zinsen. Die Zinsen sinken mit jeder Zahlung, weil die Schuld kleiner wird. Die Tilgung bleibt konstant. Die Gesamtrate sinkt also mit der Zeit.

Beispiel: 200.000 € Kredit, 1,5 % Tilgung pro Jahr (also 2.500 € jährlich oder 208,33 € monatlich), 2 % Zinsen. Anfangs zahlen Sie 208,33 € Tilgung + 333,33 € Zinsen = 541,66 € monatlich. Nach 10 Jahren ist die Schuld auf 175.000 € gesunken. Die Zinsen fallen auf 291,67 €. Ihre Rate: 208,33 € + 291,67 € = 500 €. Nach 20 Jahren: nur noch 333,33 € monatlich. Die Schuld ist verschwunden.

Das ist Planungssicherheit. Sie wissen: Jeden Monat wird die Schuldenlast geringer. Keine Überraschung am Ende. Kein plötzlicher Geldbedarf. Kein Abhängigsein von einer Versicherung, die vielleicht nicht funktioniert.

Der Nachteil? Die Anfangsbelastung ist höher. Für viele Privatleute, besonders junge Familien, ist das eine Hürde. Wenn der Job verloren geht, die Reparaturkosten steigen oder die Kinder teurer werden, kann die Rate schwer zu stemmen sein. Deshalb ist es wichtig: Die Anfangsrate sollte nicht mehr als 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen, wie die BAKA Berlin empfiehlt.

Was kostet was? Vergleich der Gesamtkosten

Ein endfälliges Darlehen mag günstig erscheinen - nur Zinsen zahlen, kein Tilgungsanteil. Aber das ist trügerisch.

Bei einem 200.000 € Kredit mit 2 % Zinsen über 25 Jahre:

• Endfälliges Darlehen: 25 Jahre × 12 Monate × 333,33 € = 100.000 € Zinsen. Plus 200.000 € Endfälligkeit = 300.000 € Gesamtkosten.
• Tilgungsdarlehen: Anfangsrate 541,66 €, sinkt auf 333,33 €. Gesamtzinsen: ca. 65.000 €. Gesamtkosten: 265.000 €.

Sie sparen also 35.000 € - und das ohne Risiko. Und das ist nur ein Beispiel. Bei höheren Zinsen oder längeren Laufzeiten wird der Unterschied noch größer.

Und dann ist da noch das Risiko: Was, wenn der Tilgungsträger beim endfälligen Darlehen nicht funktioniert? Eine Studie der Deutschen Bundesbank aus 2021 zeigt: Während der Finanzkrise 2008-2010 stieg die Insolvenzquote bei Immobilienbesitzern mit endfälligen Darlehen deutlich. Warum? Weil die versprochenen Wertsteigerungen von Wertpapieren oder Lebensversicherungen nicht eintrafen. Die Menschen hatten die Schuld, aber kein Geld, um sie zu begleichen.

Wer sollte welches Darlehen wählen?

Es gibt keine eine richtige Antwort. Aber es gibt klare Szenarien.

Endfälliges Darlehen ist sinnvoll, wenn:

• Sie gewerbliche Immobilien kaufen - etwa eine Mietwohnung - und die Zinsen als Betriebsausgaben absetzen wollen.
• Sie eine klare Exit-Strategie haben: Verkauf, Erbschaft, andere Investitionen, die die Summe decken.
• Sie über sichere, liquide Vermögenswerte verfügen, die als Tilgungsträger dienen können - und diese genau kennen.
• Sie Erfahrung mit Finanzprodukten haben und Risiken bewerten können.

Tilgungsdarlehen ist besser, wenn:

• Sie eine Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus für sich selbst kaufen.
• Sie eine stabile, langfristige Einkommensquelle haben - aber keine großen Rücklagen.
• Sie Planungssicherheit brauchen und keine Überraschungen wollen.
• Sie die Schuld möglichst schnell abbauen möchten, ohne auf fremde Vermögenswerte angewiesen zu sein.

Experten wie Dr. Markus Frick von Finanztip warnen: „Ein endfälliges Darlehen ist nur für erfahrene Investoren mit klarem Exit-Plan sinnvoll.“ Für die meisten Privatleute ist es ein Risiko, das nicht lohnt.

Was sagt der Markt? Trends und Regulierung

Der Markt verändert sich. Endfällige Darlehen sind auf dem Rückzug.

Im Jahr 2023 machten sie nur noch 5 % des deutschen Baufinanzierungsmarktes aus. Tilgungsdarlehen haben 10 %, Annuitätendarlehen 85 %. Die Bundesbank berichtet: Der Anteil endfälliger Darlehen ist in den letzten fünf Jahren um 18 % gesunken. Warum? Weil die Zinsen steigen - und die Vorteile der kontinuierlichen Tilgung attraktiver werden.

Auch die Regulierung verschärft sich. Seit 2023 schreibt die BaFin vor: Der Tilgungsträger muss mindestens 110 % der Kreditsumme abdecken. Kein Spielraum mehr. Das macht endfällige Darlehen teurer und komplizierter.

Banken ziehen sich zurück. Commerzbank hat endfällige Darlehen für Privatkunden eingestellt. Deutsche Bank bietet neue Produkte an - aber mit strengeren Auflagen. Und das Institut der deutschen Wirtschaft prognostiziert: Bis 2025 wird der Anteil unter 3 % sinken.

Im gewerblichen Bereich bleibt das Tilgungsdarlehen stark - mit 42 % Marktanteil. Warum? Weil es gut zu den Abschreibungsplänen von Unternehmen passt. Die monatliche Tilgung entspricht der steuerlichen Abschreibung. Ein klarer Vorteil.

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Wenn Sie sich nicht sicher sind, was das Richtige für Sie ist, fragen Sie sich:

• Was passiert, wenn ich in 15 Jahren nicht mehr die 200.000 € aufbringen kann?
• Kann ich meine Versicherung oder meine Wertpapiere wirklich garantieren, dass sie das Geld liefern?
• Wie viel Geld habe ich wirklich monatlich zur Verfügung - und wie viel bleibt übrig, wenn etwas schiefgeht?

Ein endfälliges Darlehen ist kein Sparmodell. Es ist ein Wettschein auf die Zukunft. Und die Zukunft ist unberechenbar.

Ein Tilgungsdarlehen ist kein Luxus. Es ist Verantwortung. Es bedeutet, heute etwas mehr zu zahlen, damit Sie morgen schlafen können - ohne Angst vor einer Rechnung, die Sie nicht begleichen können.

Die meisten Menschen, die endfällige Darlehen haben, bereuen es später. Nicht weil sie die Zinsen nicht bezahlen konnten. Sondern weil sie die Endfälligkeit unterschätzt haben. Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 schreibt: „Ich hatte eine Kapitallebensversicherung. Sie hat 15.000 € weniger abgeworfen als geplant. Jetzt muss ich aus meiner Tasche zahlen.“

Die bessere Frage ist nicht: „Welches Darlehen ist günstiger?“ Sondern: „Welches macht mich frei?“

Frei von Angst. Frei von Abhängigkeit. Frei von der Last, die am Ende kommt.

Frequently Asked Questions