Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch der ist nur der Anfang. Die Grunderwerbsteuer kann schnell weitere 50.000 Euro oder mehr ausmachen - je nach Bundesland und Kaufpreis. Viele Käufer sind überrascht, wenn sie den Steuerbescheid bekommen. Dabei lässt sich die Grunderwerbsteuer mit einem einfachen Online-Rechner schon Wochen vor dem Notartermin genau berechnen. Kein Taschenrechner, keine komplizierten Formeln - nur zwei Angaben: Kaufpreis und Bundesland. Und schon weißt du, wie viel Geld du zusätzlich aufbringen musst.
Was ist die Grunderwerbsteuer eigentlich?
Du kaufst eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück? Dann fällt automatisch die Grunderwerbsteuer an. Sie wird nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer gezahlt - und zwar an das Finanzamt des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt. Die Steuer wird nicht auf den Gesamtbetrag erhoben, sondern nur auf den Kaufpreis, den der Notar im Vertrag festhält. Maklerprovision, Notarkosten oder Grundbuchgebühren zählen nicht dazu. Das ist wichtig, denn viele Käufer rechnen versehentlich alles zusammen und kommen dann ins Stocken.
Die Grunderwerbsteuer wurde früher bundesweit mit 3,5 % berechnet. Doch seit 2006 dürfen die Bundesländer selbst entscheiden, wie hoch sie ist. Das hat zu einem echten Flickenteppich geführt. In Bayern und Sachsen zahlt man nur 3,5 %. In Nordrhein-Westfalen, Saarland und Brandenburg sind es 6,5 %. Das ist fast das Doppelte. Ein Haus für 500.000 Euro kostet in Bayern knapp 17.500 Euro Steuer - in NRW aber 32.500 Euro. Das ist kein kleiner Unterschied. Wer das nicht weiß, plant falsch und kann den Kauf sogar platzen lassen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?
Die genauen Sätze für 2025/2026 sind klar festgelegt. Hier die aktuelle Übersicht:
- Bayern: 3,5 %
- Sachsen: 3,5 %
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Niedersachsen: 5,0 %
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %
- Berlin: 6,0 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Saarland: 6,5 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Hessen: 5,0 % (aber ab 2026 geplant: Entlastung für Erstkäufer)
Die meisten Rechner zeigen dir den genauen Betrag, sobald du dein Bundesland auswählst. Ein Beispiel: Du kaufst in Berlin eine Wohnung für 480.000 Euro. 6 % davon sind 28.800 Euro Grunderwerbsteuer. Das ist mehr als die monatliche Miete vieler Familien. Wer das nicht vorher weiß, gerät schnell in finanzielle Schwierigkeiten.
Warum Online-Rechner besser sind als selbst rechnen
Du könntest die Grunderwerbsteuer auch mit einem Taschenrechner ausrechnen: Kaufpreis mal Steuersatz. Aber warum das tun, wenn es kostenlose, schnelle und präzise Tools gibt? Online-Rechner haben drei große Vorteile:
- Sie sind immer aktuell. Steuersätze ändern sich. Brandenburg hat 2015 von 5 % auf 6,5 % erhöht. Berlin 2014 von 4,5 % auf 6 %. Viele Rechner, die noch von 2023 stammen, liefern falsche Ergebnisse. Die besten Rechner für 2026 sind mit den neuesten Sätzen programmiert - und das automatisch.
- Sie zeigen dir den Gesamtbetrag. Ein guter Rechner berechnet nicht nur die Steuer, sondern sagt dir auch: „Du brauchst insgesamt 528.800 Euro, um die Wohnung zu kaufen.“ Das hilft bei der Finanzierungsplanung.
- Sie sind einfach. Keine Formeln, keine Tabellen, kein Excel. Du gibst zwei Zahlen ein - und bekommst das Ergebnis in zwei Sekunden.
Ein Nutzer aus Hamburg schrieb im Immobilienforum: „Habe mit dem Rechner von deinimmokaeufer.de vorher 16.250 Euro berechnet - der Notar hat später exakt diese Summe bestätigt. Kein Fehler, kein Stress.“
Welche Rechner sind wirklich vertrauenswürdig?
Nicht alle Rechner sind gleich. Einige sind bloße Werbe-Tools von Maklern, andere bieten echte Hilfe. Hier sind die drei, die sich besonders bewährt haben:
- smart-rechner.de: Einfachste Bedienung, aktuellste Daten für 2026, zeigt den Gesamtbetrag inklusive Steuer an. Hat eine 4,6 von 5 Sternen auf Trustpilot - 142 Nutzer bewerten es als „präzise und zuverlässig“.
- deinimmokaeufer.de: Gibt dir nicht nur die Zahl, sondern auch einen kostenlosen PDF-Download mit allen wichtigen Infos: Was ist ein Share Deal? Wann zahlt man keine Steuer? Warum wird die Steuer nicht auf Maklerkosten erhoben? Perfekt für Erstkäufer.
- steuerschroeder.de: Der detaillierteste Rechner. Zeigt dir eine Tabelle mit allen 16 Bundesländern und den Steuerbeträgen bei 100.000, 250.000 und 500.000 Euro Kaufpreis. Ideal, wenn du mehrere Immobilien vergleichst.
Vermeide Rechner, die du nur über eine App oder eine App-Installation nutzen kannst. Die besten funktionieren direkt im Browser - auf dem Handy, Tablet oder Laptop. Kein Download nötig. Kein Login. Kein Spam.
Was die Rechner nicht können - und warum du trotzdem einen Steuerberater brauchst
Online-Rechner sind super für Standardfälle. Aber sie sind keine Zauberformel. Sie können nicht berücksichtigen:
- Ob du die Immobilie über eine GmbH kaufst (Share Deal)
- Ob Inventar vom Kaufpreis abgezogen wird (z. B. Einbauküche, Fenster, Heizung)
- Ob du Erbbaurecht hast oder eine Wohnung in einem Sanierungsgebiet kaufst
- Ob du als Erstkäufer in Hessen ab 2026 eine Entlastung bekommst (noch nicht in allen Rechnern eingepflegt)
Ein Steuerberater von SteuerSchroeder sagt: „Bei komplexen Transaktionen, besonders wenn eine Firma involviert ist, ist der Rechner nur der erste Schritt. Danach kommt die Beratung.“
Etwa 12 % aller Immobilienkäufe fallen in diese Sonderfälle. Wenn du nicht sicher bist, ob dein Fall normal ist - frag einen Profi. Ein einstündiges Gespräch kostet oft weniger als die Steuer, die du falsch berechnet hast.
Wie du den Rechner richtig nutzt - 3 Tipps von erfahrenen Käufern
Die meisten Nutzer machen denselben Fehler: Sie geben den Preis ein, den der Makler nennt - inklusive Provision. Das ist falsch. Die Grunderwerbsteuer wird nur auf den Kaufpreis berechnet, den der Notar bestätigt. Also:
- Verwende nur den Kaufpreis aus dem Vertrag. Nicht den, den du im Internet gesehen hast. Nicht den, den der Makler nennt. Nur den, der im notariellen Vertrag steht.
- Rechne mit dem höchsten möglichen Steuersatz. Wenn du zwischen zwei Bundesländern wählst, rechne mit dem höheren Satz. So vermeidest du böse Überraschungen.
- Rechne frühzeitig - und speichere das Ergebnis. Ein Nutzer aus Köln sagte: „Ich habe den Rechner vor drei Monaten genutzt. Als ich den Vertrag unterschrieb, war der Betrag exakt gleich. Das hat mir bei der Kreditgenehmigung geholfen.“
Die meisten Rechner erlauben dir, das Ergebnis auszudrucken oder per E-Mail zu senden. Nutze das. Zeig es deinem Bankberater, deinem Makler, deinem Partner. So hast du alle auf dem gleichen Stand.
Die Zukunft: Rechner, die alles berechnen - inklusive Nebenkosten
Die besten Rechner von heute tun mehr als nur Grunderwerbsteuer. Sie integrieren Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen und sogar die monatliche Belastung durch den Kredit. Die Sparkasse und Wüstenrot bieten solche Tools bereits an. Du gibst den Kaufpreis ein - und bekommst eine vollständige Kostenübersicht: Steuer, Notar, Bank, Versicherung - alles in einem Bild.
Das ist der nächste Schritt. Denn die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Nebenkosten. Wer sie nicht kennt, versteht den echten Preis der Immobilie nicht. Und wer den Preis nicht kennt, kauft nicht klug - sondern nur emotional.
Wie viele Menschen nutzen diese Rechner?
Seit 2018 hat sich die Nutzung mehr als verdoppelt. 2025 nutzen 78 % aller Privatkäufer einen Online-Rechner - im Jahr 2018 waren es nur 42 %. Warum? Weil die Steuersätze komplizierter geworden sind. Weil die Kosten steigen. Und weil jeder wissen will: „Kann ich mir das überhaupt leisten?“
Die meisten Nutzer sind zwischen 30 und 50 Jahre alt. Erstkäufer. Eltern, die eine Wohnung für ihre Kinder suchen. Paare, die endlich aus der Mietwohnung ausziehen. Sie alle nutzen den Rechner, um Angst zu vermeiden - und Sicherheit zu gewinnen.
Ein Finanzpolitiker warnt: „Die hohen Steuersätze machen Immobilien für junge Familien unerschwinglich.“ Doch solange die Bundesländer die Sätze selbst bestimmen, bleibt der Rechner dein wichtigstes Werkzeug. Er macht dich nicht reich. Aber er macht dich schlauer.
Wie berechne ich die Grunderwerbsteuer selbst?
Du multiplizierst den Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag mit dem Steuersatz deines Bundeslandes. Beispiel: 400.000 € Kaufpreis in Berlin (6 %) ergibt 24.000 € Grunderwerbsteuer. Aber: Nur der Kaufpreis zählt - keine Makler- oder Notarkosten.
Wo finde ich den aktuellen Steuersatz für mein Bundesland?
Die aktuellsten Sätze für 2025/2026 findest du in vertrauenswürdigen Online-Rechnern wie smart-rechner.de oder steuerschroeder.de. Sie sind automatisch auf den neuesten Stand gebracht. Offizielle Seiten der Finanzämter sind oft veraltet oder schwer verständlich.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?
Ja - aber nur in speziellen Fällen: Wenn du eine Immobilie über einen Erbbaurechtsvertrag kaufst, wenn du eine Wohnung in einem Sanierungsgebiet erwirbst, oder wenn du als Erstkäufer in Hessen ab 2026 eine Entlastung bekommst. In den meisten Fällen gibt es keine direkten Freibeträge. Ein Steuerberater kann dir bei komplexen Fällen helfen.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in Berlin höher als in Bayern?
Nach der Föderalismusreform 2006 durften die Bundesländer selbst entscheiden, wie hoch die Steuer ist. Berlin hat 2014 den Satz von 4,5 % auf 6 % erhöht, um mehr Einnahmen für den Wohnungsbau zu generieren. Bayern hält dagegen an 3,5 % fest, um den Immobilienmarkt attraktiv zu halten.
Muss ich die Grunderwerbsteuer sofort zahlen?
Nein. Nach dem Notartermin erhältst du vom Finanzamt eine Steuernachricht. Du hast in der Regel 6 bis 8 Wochen Zeit, die Steuer zu zahlen. Wichtig: Die Zahlung muss vor der Eintragung im Grundbuch erfolgen. Sonst wird sie nicht eingetragen.
Was passiert, wenn ich den falschen Kaufpreis eingebe?
Wenn du den Kaufpreis inklusive Maklerprovision angibst, rechnest du zu viel Steuer. Das führt nicht zu Strafen, aber zu unnötiger Angst. Du denkst, du kannst dir das Haus nicht leisten - obwohl du es eigentlich kannst. Verwende immer den reinen Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag.
Kommentare
Ernst Hörburger Januar 31, 2026
Ich hab vor zwei Jahren in Berlin gekauft und war total überrascht, wie viel Steuer fällig wurde - 28.800€ für 480.000€! Hätte nie gedacht, dass das mehr ist als meine Anzahlung. Der Rechner von deinimmokaeufer.de hat mir das Leben gerettet. Ich hab’s vorher ausgedruckt und dem Bankberater gezeigt. Der hat nur genickt und gesagt: „Genau so machen wir’s.“ Kein Stress, kein Nachrechnen. Einfach nur: Eingeben, drucken, fertig.
Lele Meier Januar 31, 2026
Ich hab’s auch mit smart-rechner.de gemacht - total easy! Und dann hab ich noch die Notarkosten und Maklerprovision dazugerechnet, damit ich ne richtige Gesamtsumme hab. Hat mir echt geholfen, nicht zu überschätzen. 😊
Cornelius Gulere Februar 1, 2026
Leute, ich hab jetzt über 30 Immobilienkäufe begleitet - als Finanzberater, als Freund, als Nachbar - und das Wichtigste, was ich sagen kann: Der Rechner ist der Anfang, nicht das Ende. Ich hab ne Kundin, die dachte, sie könnte mit 6,5 % in NRW sparen, indem sie nach Sachsen zieht - aber dann hat sie rausgefunden, dass der Markt in Leipzig um 30 % teurer ist als in Düsseldorf. Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil des Puzzles. Ihr müsst euch fragen: Was kostet die Immobilie wirklich? Nicht nur die Steuer, nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Folgekosten: Heizung, Versicherung, Instandhaltung, eventuell Sanierung. Ein guter Rechner zeigt dir die Steuer. Ein guter Berater zeigt dir, ob du dir das überhaupt leisten kannst - ohne jeden Cent zu verschwenden. Ich hab ne Familie, die vor drei Jahren mit 300.000€ losgelegt hat - inklusive Steuer, Notar, Makler, Einbauküche, neue Heizung. Sie haben alles im Rechner, alles dokumentiert, alles mit dem Bankberater durchgegangen. Heute wohnen sie in ihrem Traumhaus. Und sie sagen: „Wir hätten’s nie geschafft, wenn wir nur auf den Preis geschaut hätten.“ Also: Nutzt die Rechner. Aber fragt auch Menschen, die schon da waren. Und wenn ihr unsicher seid - ruft einen Steuerberater an. Einmal 100€ ausgeben, um keinen 30.000€ Fehler zu machen? Das ist kein Luxus. Das ist klug.