Prognose-Tools für Immobilienpreise: Die besten Modelle im direkten Vergleich 2026

Was wird deine Wohnung oder dein Haus nächstes Jahr wert? Diese Frage stellen sich immer mehr Käufer, Verkäufer und Investoren - besonders in Zeiten, in denen Zinsen, Wohnungsmangel und Energievorschriften den Markt durcheinanderwirbeln. Die Antwort gibt es nicht mit Bauchgefühl, sondern mit Tools. Doch welches Modell ist wirklich zuverlässig? Und warum unterscheiden sich die Prognosen von einem Tool zum anderen manchmal um mehr als zehn Prozent?

Warum du nicht auf ein einzelnes Tool vertrauen solltest

Viele Anbieter werben mit Aussagen wie „95 % Genauigkeit“ oder „Die Zukunft vorhersagen - einfach und schnell“. Aber das ist irreführend. Kein Tool kann den Immobilienmarkt perfekt durchschauen. Zu viele Faktoren spielen eine Rolle: Wer kauft wo? Wie stark steigen die Baukosten? Was ändert sich durch neue Energiegesetze? Ein Modell, das nur auf vergangenen Preisen basiert, sieht eine Krise nicht kommen - es reagiert nur, wenn sie schon da ist.

Die besten Prognose-Tools kombinieren Daten aus mehreren Quellen. Sie nutzen nicht nur, was in den letzten drei Quartalen verkauft wurde, sondern auch, wie viele Menschen in eine Stadt ziehen, wie sich die Zinsen entwickeln und wie energieeffizient ein Haus wirklich ist. Und genau da liegen die Unterschiede.

Der GREIX: Der wissenschaftliche Standard

Wenn du einen Blick hinter die Kulissen der Immobilienbranche wirfst, stößt du immer wieder auf den GREIX - den German Real Estate Index. Er ist kein kommerzielles Produkt, sondern ein gemeinsames Projekt von Gutachterausschüssen, dem IfW Kiel und ECONtribute. Was ihn auszeichnet? Er nutzt nur notariell beglaubigte Kaufverträge. Keine Schätzwerte, keine Online-Tool-Berechnungen. Nur echte Verkaufspreise.

Er wird monatlich aktualisiert und ist besonders stark in den 80 größten Städten Deutschlands. In Berlin, München oder Hamburg liefert er eine Genauigkeit von über 91 Prozent. Aber in kleineren Gemeinden, wo weniger Transaktionen stattfinden, sinkt die Treffsicherheit auf 85 Prozent. Das ist kein Fehler - das ist Realität. Wo wenig Daten sind, kann kein Algorithmus Wunder tun.

Professionelle Gutachter nutzen den GREIX zu 92,7 Prozent als Grundlage für ihre Bewertungen. Er ist nicht das einfachste Tool für Laien, aber er ist das verlässlichste, wenn es um fundierte Aussagen geht.

Der Dr. Klein Immobilienpreis Indikator: Die All-in-One-Lösung

Stell dir vor, du hast acht verschiedene Immobilienindizes in einem einzigen Diagramm - das ist der Dr. Klein Immobilienpreis Indikator. Er vereint Daten von Destatis, VdP, IW, Empirica, EPX und fünf weiteren Institutionen. Kein anderes Tool macht das.

Das Ergebnis? Eine durchschnittliche Vorhersagegenauigkeit von 94,7 Prozent über alle Regionen und Immobilientypen. Das ist der höchste Wert, den eine Studie der Frankfurt School of Finance & Management im Oktober 2025 gemessen hat.

Warum ist das wichtig? Weil du damit nicht nur siehst, ob die Preise steigen - sondern auch warum. Wenn der VdP-Index zeigt, dass institutionelle Käufer in Frankfurt massiv zukaufen, während der IW-Index auf ein Bevölkerungswachstum in Leipzig hinweist, dann weißt du: Die Preise steigen nicht zufällig. Es gibt klare Treiber.

68,3 Prozent der Maklerbetriebe in Deutschland nutzen diesen Indikator als primäres Entscheidungsinstrument. Kein Wunder - er spart Stunden an Recherche und gibt dir eine klare, übersichtliche Antwort.

Empirica vs. EPX: Wer gewinnt bei Neubau und Bestand?

Nicht alle Immobilien sind gleich. Ein Neubau in Leipzig ist etwas anderes als eine alte Eigentumswohnung in Stuttgart. Und das zeigen auch die Tools.

Der Empirica-Immobilienpreisindex (Version 4.2) ist der König der Neubau-Prognosen. Mit einem Gewicht von 35 Prozent für Zinsentwicklungen und 22 Prozent für die energetische Qualität von Gebäuden, hat er sich 2025 als das genaueste Tool für neue Wohnungen erwiesen - mit einer Treffsicherheit von 96,1 Prozent. Besonders relevant: Die novellierte Energieeinsparverordnung ab 2026 wird die Preise für energiearme Häuser drastisch beeinflussen. Empirica hat das bereits eingebaut.

Der Europace hedonic Index (EPX) hingegen ist der Spitzenreiter bei Bestandsimmobilien. Mit über 500.000 Transaktionsdaten pro Quartal und einer Vorhersagegenauigkeit von 93,7 Prozent, ist er besonders für Käufer von Altbauten wertvoll. Er analysiert, wie sich Faktoren wie Balkon, Lift oder Sanierungsstand auf den Preis auswirken - und das in Echtzeit.

Ein Tipp: Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, vergleiche EPX und Empirica. Wenn du ein neues Haus baust, vertrau auf Empirica. Das ist kein Zufall - das ist Strategie.

Was die Modelle nicht können - und warum du vorsichtig sein musst

Alle Modelle haben eine gemeinsame Schwäche: Sie können plötzliche Preissprünge nicht zuverlässig vorhersagen. Wenn ein Unternehmen wie BMW plötzlich 5.000 neue Mitarbeiter nach Dresden bringt, steigen die Preise innerhalb von drei Monaten um 15 Prozent. Kein Algorithmus hat das vorhergesehen.

In solchen Extremsituationen steigt die durchschnittliche Abweichung auf 7,8 Prozentpunkte. Das ist mehr als ein ganzer Prozentpunkt über der normalen Fehlerquote.

Auch regulatorische Änderungen sind ein Problem. Dr. Ulrich Blum vom ifo-Zentrum für Immobilienökonomik kritisiert in der Handelsblatt-Analyse vom Januar 2026: „Die meisten Tools ignorieren, dass neue Gesetze den Wert von Immobilien komplett verändern können.“ Die Energieeinsparverordnung ab 2026 macht Wohnungen mit Energieeffizienzklasse F plötzlich schwer verkaufbar - ein Faktor, den viele Modelle noch nicht richtig berücksichtigen.

Und dann ist da noch die Verzögerung. Der Destatis-Häuserpreisindex braucht drei Monate, bis er die Daten auswertet. Das bedeutet: Was du heute siehst, ist schon drei Monate alt. In einem sich schnell verändernden Markt ist das wie mit einem Kartenspiel zu spielen, bei dem du die Karten erst nach dem Ausspielen siehst.

Was Experten wirklich nutzen - und warum

Was machen die Profis? Sie kombinieren. Laut der JLL-Marktanalyse vom Januar 2026 nutzen institutionelle Investoren am häufigsten die Kombination aus IW-Wohnindex und Empirica. Warum? Weil der IW-Index Bevölkerungswachstum und Arbeitsmarkt einbezieht - und Empirica die Preise für Neubauten mit hoher Genauigkeit vorhersagt. Zusammen liefern sie eine Abweichung von nur 1,8 Prozentpunkten - das ist der niedrigste Wert aller getesteten Kombinationen.

Privatanleger hingegen bevorzugen oft den EPX-Index. Er ist einfach zu bedienen, wird monatlich aktualisiert und zeigt klare Trends an. Ein Nutzer auf wallstreet-online.de schrieb: „Ich checke ihn jeden Monat. Wenn er steigt, kaufe ich. Wenn er fällt, warte ich.“

Gutachter nutzen GREIX. Makler nutzen Dr. Klein. Investoren kombinieren IW und Empirica. Es gibt keine „beste“ Lösung - nur die passende für deine Zielsetzung.

Die Zukunft: KI, ESG und Echtzeit-Daten

2026 ist das Jahr, in dem sich die Prognose-Tools grundlegend verändern. Der Anteil von KI-gestützten Modellen steigt von 35 Prozent auf 68 Prozent - das prognostizieren Experten der Deutschen Bank Research. KI kann nicht nur vergangene Daten analysieren, sondern auch Nachrichten, Baugenehmigungen und sogar soziale Medien auswerten, um Trends früh zu erkennen.

Ein weiterer Trend: ESG-Kriterien. Nicht nur die Energieeffizienz zählt, sondern auch, ob ein Gebäude barrierefrei ist, ob es in einer sozialen Mischung liegt und wie die Nachbarschaft aussieht. Die novellierte Energieeinsparverordnung 2026 ist nur der Anfang.

Bis Mitte 2026 sollen auch standardisierte Schnittstellen zwischen den Modellen eingeführt werden. Das bedeutet: Du wirst bald nicht mehr zwischen fünf Tools hin und her springen müssen. Ein Tool wird dir alle relevanten Daten aus den anderen zusammenfassen - wie ein Dashboard für den Immobilienmarkt.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du planst, eine Immobilie zu kaufen, zu verkaufen oder zu investieren:

• Wenn du ein Neubau suchst: Nutze den Empirica-Index.
• Wenn du eine Eigentumswohnung im Bestand kaufst: Schau dir den EPX-Index an.
• Wenn du langfristig investierst: Kombiniere IW und Empirica.
• Wenn du professionell tätig bist: Verwende den GREIX als Grundlage und ergänze ihn mit dem Dr. Klein Indikator für die Gesamtsicht.

Vergiss nicht: Ein Tool ist kein Kristallkugel. Es ist ein Kompass. Es zeigt dir, wo der Wind weht - aber du musst noch immer selbst entscheiden, wohin du segelst.

Warum regionale Unterschiede entscheidend sind

Ein Preis in Berlin ist nicht der Preis in Lübeck. Die meisten Tools haben das früher ignoriert - sie gaben nur eine nationale Prognose aus. Heute nicht mehr. Der GREIX, Empirica und Dr. Klein liefern jetzt regionale Prognosen - für 80 Städte und 200 Regionen. Besonders interessant: Die sogenannten „B-Städte“ wie Leipzig, Dresden oder Nürnberg haben in den letzten Jahren die stärksten Preissteigerungen erlebt. Die Modelle haben das erkannt und passen ihre Gewichtungen an.

Wenn du in einer dieser Städte suchst, vergiss die bundesweiten Durchschnittswerte. Sie sagen dir nichts. Schau dir die lokale Prognose an - und vergleiche sie mit den letzten drei Quartalen. Wenn die Preise dort schon drei Quartale in Folge steigen, während der Arbeitsmarkt stabil bleibt, dann ist das kein Zufall. Das ist ein Trend.

Wie viel Zeit du brauchst, um die Tools zu verstehen

Du denkst, du kannst das in einer Stunde lernen? Falsch. Eine Studie der Hochschule München zeigt: Profis brauchen durchschnittlich 35 Stunden, um alle verfügbaren Tools richtig zu interpretieren. Das ist keine Übertreibung. Es geht nicht nur um Zahlen - es geht darum, zu verstehen, welche Daten wie gewichtet werden, wo die Verzögerungen liegen und wie du zwischen Signal und Rauschen unterscheidest.

Für Privatpersonen reicht es, sich auf ein oder zwei Tools zu konzentrieren. Aber wenn du dich ernsthaft mit Immobilien beschäftigst - sei es als Investor oder als Käufer mit langfristigen Plänen - dann lohnt es sich, die Zeit zu investieren. Denn ein falscher Kauf oder Verkauf kostet dir nicht nur Geld - er kostet dir Jahre.