Wenn in der Mietwohnung Schimmel an der Wand wächst, ist die Panik groß. Wer zahlt die Sanierung? Der Vermieter oder der Mieter? Die Antwort ist nicht einfach - und viele wissen es nicht. Dabei geht es nicht nur um Geld, sondern um Gesundheit. Schimmel kann Atemwegserkrankungen auslösen, besonders bei Kindern und älteren Menschen. Doch in Deutschland wird in über 70 % der Fälle der Mieter verantwortlich gemacht - obwohl oft der Vermieter schuld ist. Wie du dich rechtlich absicherst und beweist, wer wirklich verantwortlich ist, erfährst du hier.
Wer ist grundsätzlich verantwortlich?
Das deutsche Mietrecht ist klar: Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten. Das steht in § 535 BGB. Das bedeutet: Wenn die Wand undicht ist, die Dämmung kaputt ist oder die Fenster nicht dicht halten - dann ist das ein baulicher Mangel. Und dafür zahlt der Vermieter. Der Mieter muss nur dafür sorgen, dass er die Wohnung richtig nutzt. Das heißt: regelmäßig lüften, nicht zu viel Wasser erzeugen und Möbel nicht direkt an Außenwände stellen.
Doch hier kommt der Knackpunkt: Die meisten Schimmelfälle entstehen nicht durch einen einzigen Grund, sondern durch eine Kombination. Ein altes Haus mit schlechter Dämmung, plus ein Mieter, der nur morgens kurz lüftet, plus Möbel, die bis an die Wand stehen - das ist eine Zeitbombe. Die Frage ist nicht, ob jemand schuld ist, sondern: Was war die hauptsächliche Ursache?
Bauliche Mängel: Der Vermieter zahlt
Wenn der Schimmel an der Außenwand entsteht, besonders in Ecken oder hinter Möbeln, und die Wand kalt ist, liegt es oft an der Bausubstanz. Das kann sein:
- Defekte Dachdichtung oder undichte Fenster
- Keine oder schlechte Wärmedämmung
- Wärmebrücken - also Stellen, wo Wärme entweicht, wie Balkonplatten oder Fensteranschlüsse
- Leckagen in Rohren hinter Wänden oder unter dem Boden
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 2018 sagt: Vermieter von Altbauten (gebaut zwischen 1947 und 1978) müssen nicht haften, wenn die Bausubstanz damals den Standards entsprach. Aber das ist keine Freifahrtscheine. Wenn du nach 2000 eine Dämmung nachgerüstet hast und danach Schimmel kam - dann bist du als Vermieter haftbar. Das hat das Oberlandesgericht Hamm 2023 klargestellt: Schlecht gemachte Sanierungen machen den Vermieter verantwortlich, selbst wenn der Mieter nicht perfekt lüftet.
Ein Beispiel aus München: Ein Mieter hatte Schimmel hinter dem Bett. Der Vermieter behauptete, der Mieter lüfte nicht. Ein Gutachter fand heraus: Die Außenwand war nicht gedämmt, die Innentemperatur lag bei 14 °C - und Schimmel wächst ab 15 °C bei hoher Luftfeuchtigkeit. Der Vermieter musste 4.100 Euro zahlen. Kein Mieter hätte das verhindern können.
Mieterpflichten: Lüften, heizen, Abstand halten
Der Mieter hat keine freie Hand. Er muss die Wohnung so nutzen, dass Schimmel nicht entsteht. Das Bundesministerium der Justiz sagt: Mindestens dreimal täglich für 5-10 Minuten stoßlüften. Nicht nur morgens - auch nach dem Duschen, Kochen oder Wäschetrocknen. Und zwar mit geöffnetem Fenster, nicht gekippt. Kipplüften bringt kaum Luftaustausch - es erwärmt nur die Wand und fördert Schimmel.
Auch das Heizen ist wichtig. Wer die Heizung auf 16 °C stellt und glaubt, das reicht, irrt. In Schlafzimmern sollte es mindestens 18 °C sein. Kältere Räume kondensieren mehr Feuchtigkeit. Und wer die Heizung abdrehen will, wenn er weg ist - das ist riskant. Die Wand kühlt aus, und wenn du zurückkommst und heizt, bildet sich Kondenswasser - und Schimmel.
Ein weiterer häufiger Fehler: Möbel direkt an Außenwände stellen. Der Abstand sollte mindestens 10 cm betragen. Sonst bleibt die Luft stecken, die Wand bleibt kalt, und Feuchtigkeit sammelt sich. Ein Gericht in Köln hat 2022 einen Mieter zur Zahlung von 3.200 Euro verurteilt, weil er sein Bett 5 cm von der Wand hatte - und Schimmel entstand. Die Versicherung zahlte nicht, weil es als Mieterschuld galt.
Wie beweist man, wer schuld ist?
Das ist der entscheidende Punkt. In 68 % der Fälle verlieren Mieter, weil sie nichts dokumentiert haben. In 74 % der Fälle gewinnen sie, wenn sie ein Lüftungstagebuch und Feuchtigkeitsmessungen vorlegen.
Was du brauchst:
- Fotos: Von allen Schimmelstellen, mit Datum. Keine Handyfotos im Dunkeln - helles Licht, klare Sicht.
- Lüftungstagebuch: Jeden Tag notieren, wann und wie lange du gelüftet hast. Einfach auf einem Zettel oder in der App.
- Hygrometer: Ein billiges Gerät für 15 Euro misst die Luftfeuchtigkeit. Wenn sie über 60 % bleibt, ist das Risiko hoch. Dokumentiere die Werte - mindestens 3 Monate lang.
- Temperaturmessungen: Mess die Wandtemperatur mit einem Infrarot-Thermometer. Wenn sie unter 15 °C liegt, ist das ein Hinweis auf bauliche Mängel.
- Schriftliche Anzeige: Sobald du einen muffigen Geruch oder erste Flecken siehst, schreibst du eine E-Mail oder Brief an den Vermieter. Auch ohne sichtbaren Schimmel - das reicht laut Amtsgericht Frankfurt 2022. Wichtig: Datum, Ort, Beschreibung. Keine mündliche Mitteilung!
Ein Gutachter ist oft nötig. Die Kosten liegen zwischen 450 und 900 Euro. Du zahlst sie zuerst selbst - aber wenn du gewinnst, zahlt der Vermieter sie zurück. Das hat der BGH 2021 entschieden. Ein Gutachter kann sagen: „Schimmel durch Kältebrücke“ oder „durch fehlendes Lüften“. Das ist der entscheidende Beweis.
Was passiert, wenn du nicht beweist?
Wenn du nichts dokumentierst, nimmt der Vermieter an: Du hast es verursacht. Dann verlangt er die Sanierungskosten von dir - und du musst sie zahlen. Oder er kürzt die Miete nicht, obwohl du es hättest tun dürfen.
Und das ist ein weiterer Fehler: Viele Mieter denken, sie dürfen die Miete kürzen, sobald Schimmel da ist. Das ist falsch. Du musst zuerst den Vermieter schriftlich auffordern, den Schimmel zu beseitigen. Er hat mindestens 14 Tage Zeit. Wenn er nichts tut, darfst du die Miete kürzen - zwischen 10 % und 30 %, je nach Schwere. Aber nur, wenn du den Schimmel richtig dokumentiert hast. Sonst riskierst du eine Kündigung.
Was ist mit Eigentumswohnungen?
Wenn du Eigentümer bist, ist es anders. Schimmel im Gemeinschaftseigentum - wie am Dach, an der Fassade oder in den Hausrohren - zahlt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Schimmel in deiner Wohnung durch deine Heizung oder deine Möbel? Dann bist du selbst verantwortlich. Keine WEG, keine Versicherung. Du zahlst selbst.
Wichtig: Die Hausverwaltung darf nicht einfach sagen „das ist dein Problem“. Wenn du einen gemeinsamen Mangel vermutest - wie eine undichte Dachrinne - musst du die WEG schriftlich informieren. Und sie muss prüfen. Sonst haftet sie.
Was ändert sich bald?
Die Regierung will Schimmelklagen reduzieren. Ein Gesetzentwurf vom August 2023 will verbindliche Lüftungsempfehlungen in Mietverträge aufnehmen. Das heißt: Vermieter müssen künftig im Vertrag schreiben, wie oft und wie lange gelüftet werden soll. Das gibt Klarheit - und schützt Mieter vor falschen Anschuldigungen.
Auch die Zahl der Schimmelklagen steigt. Die Deutsche Wohnungswirtschaft rechnet bis 2025 mit einer Zunahme um 18 %. Warum? Weil immer mehr Altbauten gedämmt werden - oft ohne die Lüftungssysteme anzupassen. Die Wände werden warm, aber die Luft bleibt feucht. Und dann wächst Schimmel.
Was tun, wenn es schon passiert ist?
1. Notiere sofort: Datum, Ort, Ausmaß des Schimmels. Mach Fotos.
2. Benachrichtige schriftlich: E-Mail oder Brief mit Datum. Sag: „Ich habe Schimmel an der Wand im Schlafzimmer bemerkt. Bitte prüfen Sie, ob ein baulicher Mangel vorliegt.“
3. Fange an zu dokumentieren: Lüftungstagebuch, Feuchtigkeitsmessungen, Temperatur. Führe es 3 Monate lang.
4. Bestelle ein Gutachten: Wenn der Vermieter nichts unternimmt, hol dir einen unabhängigen Sachverständigen. Die Kosten lohnen sich.
5. Rede nicht mit dem Vermieter über Schuld: Das ist ein Fall für Dokumente, nicht für Gespräche. Alles, was du sagst, kann gegen dich verwendet werden.
Schimmel ist kein kleiner Ärger. Er kostet Geld, macht krank und zerstört Vertrauen. Aber mit den richtigen Beweisen kannst du dich schützen - egal, ob du Mieter oder Vermieter bist. Wer richtig dokumentiert, hat die besseren Karten. Und das ist der einzige Weg, um fair zu bleiben - und nicht nur zu verlieren.
