Wenn Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leben, dann wissen Sie: Eine Sanierung ist nie nur eine Frage von Bohrmaschinen und Baustellen. Es ist eine rechtliche Herausforderung. Und der Schlüssel dazu liegt in einem Dokument, das viele nicht lesen, bis es zu spät ist: der Teilungserklärung.
Was ist die Teilungserklärung - und warum ist sie so wichtig?
Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wurde notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Ohne sie gibt es keine rechtlich abgesicherte Aufteilung von Wohnungen, keine klare Regelung, wer was nutzt, und keine Grundlage für Entscheidungen - besonders nicht bei Sanierungen.
Diese Urkunde definiert drei zentrale Dinge: Was ist Sondereigentum? Was ist Gemeinschaftseigentum? Und wie verteilen sich die Kosten und Stimmen? Sondereigentum sind die Bereiche, die nur ein Eigentümer nutzt: Ihre Wohnung, Ihr Kellerabteil, vielleicht ein Balkon. Gemeinschaftseigentum sind alle Teile, die alle nutzen: Treppenhäuser, Dach, Fassade, Heizungsanlage, Aufzug, Gartenwege. Diese Abgrenzung ist nicht immer offensichtlich. Und genau hier entstehen die meisten Konflikte.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer will sein Balkongeländer aus Holz durch Aluminium ersetzen. Ist das Sondereigentum? Oder ist das Teil der Fassade - also Gemeinschaftseigentum? Wenn die Teilungserklärung das nicht klar regelt, dann kann der Beschluss der Eigentümerversammlung später vor Gericht fallen. Das Bundesgerichtshof hat 2021 entschieden: Beschlüsse, die gegen die Teilungserklärung verstoßen, sind nichtig. Punkt.
Wie bestimmt die Teilungserklärung die Entscheidungsregeln?
Die Teilungserklärung legt nicht nur fest, was wem gehört - sie bestimmt auch, wie Entscheidungen getroffen werden. Und das ist entscheidend bei Sanierungen.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sagt: Für einfache Instandhaltung - wie das Streichen eines Treppenhauses - reicht die einfache Mehrheit der Stimmen. Für Modernisierungen - etwa den Einbau einer neuen Heizung oder die Dämmung der Fassade - braucht es eine Dreiviertelmehrheit. Aber: Die Teilungserklärung kann das ändern. Sie kann strengere Regeln vorsehen - oder auch lockerere. Einige Verträge verlangen für alle Sanierungen die Einstimmigkeit. Andere erlauben bei dringenden Reparaturen eine einfache Mehrheit, auch wenn es eigentlich eine Modernisierung wäre.
Das ist kein Kleinkrieg um Regeln. Das ist Lebenswichtig. Wenn die Teilungserklärung sagt, dass eine Dachsanierung nur mit Dreiviertelmehrheit beschlossen werden kann, dann kann ein einzelner Eigentümer das Projekt blockieren - selbst wenn das Dach undicht ist und Wasser in die Wohnung läuft. Und das ist kein Fall von Eigensinn. Das ist Recht. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München 2022 hat das klar bestätigt: Auch wenn alle Eigentümer sagen, es sei dringend - wenn die Teilungserklärung eine andere Mehrheit verlangt, dann ist der Beschluss unwirksam.
Die Eigentümerversammlung: Wer entscheidet, wie und wann?
Die Eigentümerversammlung ist das Parlament der WEG. Hier wird entschieden, ob saniert wird, wie viel Geld ausgegeben wird, und wer dafür zahlt. Aber sie darf nicht einfach machen, was sie will. Sie muss sich an die Teilungserklärung halten.
Die Teilungserklärung regelt auch, wie die Versammlung einberufen wird: Wer lädt ein? Mit welcher Frist? Welche Themen dürfen auf die Tagesordnung? Wer darf abstimmen? Und wie wird die Stimmenverteilung berechnet? Hier kommt der Miteigentumsanteil ins Spiel. Jeder Eigentümer hat einen Anteil - oft zwischen 0,5 und 5 Prozent - der bestimmt, wie viele Stimmen er hat. Ein Eigentümer mit 20 Prozent Anteil hat 20 Mal so viele Stimmen wie jemand mit einem Prozent. Das ist fair, denn er zahlt auch 20 Mal so viel bei den Kosten.
Die Kostenverteilung folgt in der Regel diesen Anteilen. Aber auch hier kann die Teilungserklärung abweichen. Einige Verträge regeln: „Alle Kosten für die Dachsanierung werden gleichmäßig verteilt, unabhängig vom Miteigentumsanteil.“ Das ist erlaubt - aber nur, wenn es explizit so steht. Wenn nicht, dann gilt: Anteil = Kosten. Keine Ausnahmen. Keine Sonderwünsche.
Warum scheitern 72 % der Sanierungen?
Studien zeigen: In 72 % der Fälle, in denen Sanierungen in WEGs scheitern, liegt der Grund in der Teilungserklärung. Nicht im Geld. Nicht in den Nachbarn. Sondern in unklaren Formulierungen.
Beispiel: „Der Balkon ist Sondereigentum.“ Aber was ist mit der Abdichtung darunter? Ist das jetzt Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Wer zahlt, wenn es undicht wird? Keine klare Antwort. Dann kommt es zum Streit. Der eine sagt: „Ich hab’s doch selbst gekauft.“ Der andere: „Das ist Teil des Gebäudes.“ Und dann? Jeder wartet auf den anderen. Das Dach tropft. Die Wand schimmelt. Die Kosten steigen. Und die Versammlung blockiert.
Ein weiteres Problem: Veraltete Regelungen. Viele Teilungserklärungen stammen aus den 80er oder 90er Jahren. Damals gab es keine Energiesparverordnung, keine Wärmepumpen, keine Photovoltaik. Heute muss die Fassade gedämmt werden - aber die Teilungserklärung sagt nichts dazu. Keine Regelung für Modernisierung. Keine Regelung für Fördermittel. Keine Regelung für Ratenzahlung. Und plötzlich ist die Gemeinschaft handlungsunfähig.
Die Deutsche Anwaltsakademie hat 2022 ermittelt: 37 % aller Sanierungsstreitigkeiten in WEGs gehen auf unklare Abgrenzungen in der Teilungserklärung zurück. Das ist fast jede zweite Klage.
Was tun, wenn die Teilungserklärung nicht passt?
Was, wenn Ihre Teilungserklärung veraltet ist? Was, wenn sie keine Regelung für energetische Sanierungen enthält? Was, wenn sie die Dreiviertelmehrheit für alles verlangt?
Dann müssen Sie sie ändern. Aber das ist schwierig. Denn laut § 21 WEG braucht man für eine Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung aller Miteigentümer. Ein einziger Widersacher kann das ganze Projekt stoppen - selbst wenn alle anderen dafür sind.
Daher: Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung früh. Bevor eine Sanierung ansteht. Lassen Sie sie von einem Fachanwalt für Wohnungseigentum prüfen. Fragen Sie: Steht da explizit, was Gemeinschaftseigentum ist? Steht da, welche Mehrheit für welche Sanierung nötig ist? Steht da, wie Kosten verteilt werden? Gibt es eine Regelung für einen Sanierungsfonds?
Ein Sanierungsfonds ist eine der besten Lösungen. Ein kleiner monatlicher Betrag, der gesammelt wird - für unerwartete Reparaturen. Eine Studie des Deutschen Mieterbundes zeigt: WEGs mit einem solchen Fonds führen 22 % mehr Sanierungen durch. Weil sie nicht auf die Zustimmung aller warten müssen, wenn das Dach plötzlich undicht ist.
Was sollten moderne Teilungserklärungen heute enthalten?
Die Zukunft der WEG ist klar: Energieeffizienz. Klimaschutz. Digitalisierung. Und die Teilungserklärung muss das abbilden.
Ein modernes Dokument enthält heute:
- Explizite Regelungen für energetische Sanierungen (Dämmung, Fenster, Heizung)
- Klare Unterscheidung zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung
- Spezifische Beschlussmehrheiten für jede Kategorie
- Eine Regelung für einen Sanierungsfonds mit Einzahlungs- und Auszahlungsbedingungen
- Klare Abgrenzung von Sondernutzungsrechten (z. B. Stellplätze, Gartenflächen)
- Regelungen zur Finanzierung über Fördermittel, Kredite oder Ratenzahlungen
- Digitale Beteiligung: Kann die Versammlung online stattfinden? Können Stimmen per E-Mail abgegeben werden?
Der Bundesverband der Deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat 2023 festgestellt: 85 % der neuen Teilungserklärungen enthalten heute explizite Regelungen für energetische Sanierungen. Wer heute baut oder kauft, sollte darauf achten. Wer schon wohnt, sollte prüfen, ob seine eigene noch dazugehört.
Was tun, wenn Sie vor einer Sanierung stehen?
Wenn Sie planen, eine Sanierung anzustoßen - dann beginnen Sie nicht mit dem Angebot der Handwerker. Beginnen Sie mit der Teilungserklärung.
- Holen Sie sich eine Kopie der Teilungserklärung. Bei der Hausverwaltung oder im Grundbuchamt.
- Lesen Sie die Abschnitte zu Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Beschlussmehrheiten.
- Identifizieren Sie: Ist das geplante Projekt Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung?
- Prüfen Sie: Welche Mehrheit braucht es? Ist das in der Teilungserklärung anders geregelt?
- Prüfen Sie: Wer zahlt? Nach Miteigentumsanteil oder anders?
- Wenn alles klar ist: Einberufen Sie die Eigentümerversammlung mit einer ordentlichen Tagesordnung.
- Wenn etwas unklar ist: Holen Sie sich juristischen Rat - vor der Versammlung, nicht danach.
Ein guter Beschluss ist kein Zufall. Er ist das Ergebnis von Vorbereitung. Und die beginnt nicht mit der Baustelle. Sie beginnt mit dem Dokument, das Sie vielleicht nie gelesen haben - aber das alles entscheidet.
Kann eine Sanierung ohne Zustimmung aller Eigentümer beschlossen werden?
Ja - aber nur, wenn die Teilungserklärung das zulässt. Für Instandhaltungsmaßnahmen reicht die einfache Mehrheit. Für Modernisierungen braucht es normalerweise eine Dreiviertelmehrheit. Wenn die Teilungserklärung jedoch eine höhere Mehrheit verlangt - etwa Einstimmigkeit -, dann ist diese Regelung bindend. Beschlüsse, die gegen die Teilungserklärung verstoßen, sind rechtlich nichtig - selbst wenn alle außer einem zustimmen.
Wer zahlt bei einer Sanierung der Fassade?
Die Fassade ist immer Gemeinschaftseigentum. Deshalb zahlen alle Eigentümer - nach ihren Miteigentumsanteilen. Das ist die Standardregel. Wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht - etwa eine gleichmäßige Verteilung -, dann gilt das. Aber nur, wenn es explizit steht. Sonst gilt das Gesetz: Anteil = Kosten.
Was ist, wenn die Teilungserklärung veraltet ist?
Eine veraltete Teilungserklärung kann Sanierungen blockieren. Wenn sie keine Regelungen für Dämmung, Wärmepumpen oder digitale Abstimmung enthält, ist die Gemeinschaft handlungsunfähig. Die Lösung: Die Teilungserklärung ändern. Aber dafür braucht man die Zustimmung aller Miteigentümer - ein großer Hürde. Deshalb: Prüfen Sie früh, und wenn nötig, lassen Sie sie juristisch aktualisieren, bevor ein Sanierungsbedarf entsteht.
Darf die Eigentümerversammlung eine Sanierung beschließen, die gegen die Teilungserklärung verstößt?
Nein. Die Eigentümerversammlung darf nur innerhalb der Grenzen der Teilungserklärung entscheiden. Beschlüsse, die gegen diese Urkunde verstoßen, sind unwirksam - auch wenn sie mit großer Mehrheit gefasst wurden. Das hat der Bundesgerichtshof 2021 klargestellt. Eine Sanierung, die rechtlich nicht zulässig ist, bleibt eine illegale Baumaßnahme - auch wenn alle sie wollen.
Kann ich als Eigentümer eine Sanierung verhindern, wenn ich sie nicht will?
Ja - wenn die Teilungserklärung eine hohe Mehrheit verlangt. Wenn eine Dreiviertelmehrheit nötig ist und Sie 26 % der Stimmen haben, können Sie eine Sanierung blockieren. Das ist kein Missbrauch - das ist Recht. Aber: Wenn es um dringende Instandsetzungen geht - etwa ein einsturzgefährdetes Dach -, dann kann die Gemeinschaft trotzdem handeln. Hier greift das Recht auf Notstandsmaßnahmen. Aber auch das muss in der Teilungserklärung geregelt sein.
