Grundsteuerreform 2025: Was Immobilieneigentümer jetzt wissen müssen

Was sich 2025 für Sie als Immobilieneigentümer ändert

Ab dem 1. Januar 2025 zahlen Sie in Deutschland eine neue Grundsteuer. Die alte Berechnung, die auf Werten aus den 1930er oder 1960er Jahren beruhte, ist endgültig Geschichte. Das Bundesverfassungsgericht hatte sie 2018 für verfassungswidrig erklärt - weil zwei gleich große Grundstücke in derselben Stadt plötzlich völlig unterschiedlich besteuert wurden. Die Reform soll das korrigieren. Aber das bedeutet nicht, dass alle mehr zahlen. Einige zahlen weniger. Andere deutlich mehr. Und das hängt nicht davon ab, ob Sie Ihr Haus besitzen, sondern wo Sie es besitzen.

Wie wird die Grundsteuer jetzt berechnet?

Es gibt keine einheitliche Regelung für ganz Deutschland. Jedes Bundesland hat sich für ein eigenes Modell entschieden. Die meisten folgen dem sogenannten Bundesmodell, aber Bayern macht es anders - und das hat Folgen.

Beim Bundesmodell wird die Grundsteuer aus drei Faktoren berechnet: Grundsteuerwert × Grundsteuermessbetrag × Hebesatz. Der Grundsteuerwert ist der neue Wert Ihres Grundstücks, berechnet aus Bodenrichtwert und Nettokaltmiete. Der Messbetrag ist fest: 0,34 ‰ für unbebaute Flächen, 0,31 ‰ für Einfamilienhäuser. Der Hebesatz? Den legt Ihre Gemeinde selbst fest - zwischen 200 % und über 700 %. Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 350.000 € und einem Hebesatz von 450 % ergibt 488,25 € Grundsteuer pro Jahr. Das klingt nach wenig, aber vergleichen Sie das mit dem alten Betrag - vielleicht war es vorher nur 200 €.

Bayern dagegen nutzt ein reines Flächenmodell. Hier zählen nur Quadratmeter - nicht der Wert Ihres Hauses. Ein Grundstück von 500 m² kostet in München genauso viel wie in einem Dorf, wenn die Fläche gleich ist. Das verhindert, dass Ihre Steuer steigt, nur weil die Immobilienpreise in Ihrer Straße durch die Decke gehen. Aber es bedeutet auch: Wer ein großes Grundstück in einer teuren Gegend hat, zahlt nicht mehr - egal wie viel es wert ist.

Warum Ihr Bundesland entscheidet, wie viel Sie zahlen

Wenn Sie in Niedersachsen leben, wird Ihre Grundsteuer von drei Dingen beeinflusst: Fläche, Nutzung und Lage. Der Lage-Faktor orientiert sich an den Bodenrichtwerten. Ein Grundstück in Hannover Mitte wird höher bewertet als eines am Stadtrand. Das macht die Steuer genauer - aber auch komplizierter. Wer in einer beliebten Gegend wohnt, muss mit einer höheren Belastung rechnen.

In Nordrhein-Westfalen dürfen Kommunen zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien unterscheiden. Das heißt: Ein Einfamilienhaus zahlt vielleicht 400 %, ein Ladenlokal 600 %. Das ist fairer für Mieter - aber für Eigentümer von Gewerbeimmobilien eine böse Überraschung.

Hessen hat sich für Einfachheit entschieden: Eine pauschale Flächenberechnung, ohne Wert- oder Lage-Abstufungen. Wer dort wohnt, hat zwar weniger Rechenarbeit, aber auch weniger Kontrolle über die Höhe der Steuer. Es ist ein Kompromiss: Weniger Komplexität, mehr Unvorhersehbarkeit.

Was Sie jetzt tun müssen - und was nicht

Die große Frist für die Grundsteuererklärung ist vorbei. Sie musste bis zum 31. Januar 2023 abgegeben werden. Wer sie versäumt hat, hat jetzt keine Chance mehr, den Wert zu beeinflussen. Die Finanzämter haben Ihre Daten bereits verarbeitet. Sie bekommen jetzt einen Bescheid - und der ist verbindlich.

Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung in einer WEG sind: Sie sind selbst verantwortlich. Der Verwalter meldet nicht für Sie. Sie müssen die Daten liefern - oder haben bereits geliefert. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie Ihren Verwalter nach dem Grundsteuerbescheid. Er hat ihn von der Gemeinde bekommen.

Wenn Sie ein Einfamilienhaus besitzen und nicht wussten, dass Sie eine Erklärung abgeben mussten: Keine Panik. Die neue Steuer wird trotzdem berechnet. Aber Sie haben keine Möglichkeit mehr, Einfluss auf den Grundsteuerwert zu nehmen. Der Wert ist jetzt fest.

Wann steigt die Steuer - und wann sinkt sie?

Es gibt keine allgemeine Antwort. Aber es gibt klare Muster.

• Steigt die Steuer: In Städten mit hohen Bodenrichtwerten, besonders in attraktiven Lagen wie Berlin-Mitte, München, Frankfurt oder Hamburg. Auch Eigentümer von größeren Grundstücken oder Wohnungen mit hohen Nettokaltmieten zahlen mehr.
• Senkt sich die Steuer: In ländlichen Regionen, wo die Bodenrichtwerte niedrig sind. Wer ein kleines Haus auf einem großen, aber wertlosen Grundstück hat, könnte weniger zahlen. Auch Eigentümer von Altbauten mit niedrigen Mieten profitieren.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Einfamilienhaus in Lüneburg mit 120 m² Wohnfläche und einer Nettokaltmiete von 600 € hatte vorher eine Grundsteuer von 180 €. Jetzt liegt der neue Grundsteuerwert bei 320.000 €. Bei einem Hebesatz von 450 % zahlt der Eigentümer 445 € - das ist fast eine Verdopplung. Gleichzeitig hat ein Nachbarhaus mit gleicher Größe, aber nur 400 € Nettokaltmiete einen Grundsteuerwert von 190.000 € - und zahlt nur 265 €. Der Unterschied liegt nicht in der Größe, sondern in der Miete.

Was passiert, wenn Sie den Bescheid nicht verstehen?

Die neuen Bescheide sind kompliziert. Sie enthalten Begriffe wie „Grundsteuerwert“, „Messbetrag“ und „Lagefaktor“. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie nicht bei der Steuerberatung - fragen Sie Ihre Gemeinde. Die Finanzverwaltung in Nordrhein-Westfalen betont: „Die Gemeinde ist Ihr Ansprechpartner für die Berechnung.“

Wenn Sie glauben, dass Ihre Fläche falsch erfasst wurde, oder dass Ihre Wohnung als Gewerbe eingestuft wurde, können Sie Widerspruch einlegen. Dafür haben Sie einen Monat Zeit, ab dem Tag, an dem der Bescheid zugeht. Schreiben Sie einfach: „Ich widerspreche dem Grundsteuerbescheid vom [Datum] wegen falscher Flächenangabe.“ Fügen Sie einen Grundriss oder einen Mietvertrag bei - und warten Sie auf Antwort.

Was kommt danach?

Die Reform ist kein Endpunkt. Sie ist ein Anfang. In den nächsten Jahren wird sich zeigen, ob die neuen Modelle gerechter sind. Experten erwarten, dass die Kommunen in den kommenden Jahren ihre Hebesätze anpassen - vielleicht sogar mehrfach. Wer heute viel zahlt, könnte morgen weniger zahlen - und umgekehrt.

Die alte Grundsteuer war ein Relikt aus der Nachkriegszeit. Die neue ist ein modernes Instrument - mit mehr Transparenz, aber auch mehr Komplexität. Sie ist nicht perfekt. Aber sie ist fairer. Und sie ist das erste Mal seit 50 Jahren, dass die Steuer wirklich auf die Realität abgestimmt ist.

Was Sie jetzt tun können

• Prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid - vor allem auf die Fläche und die Miete.
• Wenn Sie in einer attraktiven Gegend wohnen: Bereiten Sie sich auf eine höhere Belastung vor.
• Wenn Sie ein kleines Haus in einer ländlichen Region haben: Sie könnten profitieren.
• Wenn Sie unsicher sind: Kontaktieren Sie Ihre Gemeinde - nicht den Steuerberater. Die Gemeinde kennt Ihre Daten.
• Wenn Sie den Bescheid nicht verstehen: Fordern Sie eine Erklärung an. Sie haben das Recht darauf.

Die Grundsteuerreform 2025 ist kein Abzocke. Sie ist eine Korrektur. Und sie betrifft jeden, der ein Grundstück in Deutschland besitzt. Ob Sie jetzt mehr oder weniger zahlen - die wichtigste Frage ist nicht, wie viel Sie zahlen. Sondern: Haben Sie verstanden, warum?