Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen ändern: So holen Sie die Zustimmung aller Eigentümer ein

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz Ihrer Eigentumswohnung. Sie bestimmt, wer was besitzt - welche Wohnung, welcher Keller, welcher Parkplatz. Ändern? Geht nur mit Zustimmung aller. Und das ist kein Formsache. Wer das unterschätzt, läuft Gefahr, dass sein Umbau scheitert, der Verkauf blockiert wird oder er vor Gericht landet.

Warum Sie die Teilungserklärung nicht einfach so ändern können

Die Teilungserklärung ist kein Vorschlag, kein Empfehlungspapier. Sie ist ein rechtlich bindendes Dokument, das im Grundbuch eingetragen ist. Jeder Punkt darin - welche Fläche zu welcher Wohnung gehört, wie die Kosten verteilt werden, ob ein Dachboden Gemeinschaftseigentum ist oder Sondereigentum - hat rechtliche Wirkung. Ändern? Das ist wie die Geburtsurkunde eines Menschen umschreiben. Geht nicht ohne Einwilligung aller Beteiligten.

Ein Beispiel: Sie wollen Ihr Kellerabteil mit dem Nachbarn tauschen. Klingt harmlos. Aber wenn die Teilungserklärung festlegt, dass Kellerabteil 3 nur zu Wohnung 2 gehört, dann ist dieser Tausch rechtswidrig, solange die Änderung nicht eingetragen ist. Später, beim Verkauf, prüft der Notar die Unterlagen. Wenn da etwas nicht passt, wird der Kaufvertrag nicht abgeschlossen.

Und das ist nur die Spitze des Eisbergs. Änderungen an der Teilungserklärung betreffen immer die Rechte und Pflichten aller. Wer jetzt eine größere Wohnfläche bekommt, zahlt später mehr Hausgeld. Wer seinen Parkplatz verliert, hat keine Garantie mehr. Deshalb: Keine Änderung ohne Zustimmung.

Was genau braucht die Zustimmung aller Eigentümer?

Nicht jede Änderung erfordert die Einwilligung aller - aber die meisten schon. Hier ist die klare Aufteilung:

• Immer Zustimmung aller nötig: Wenn Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum umverteilt werden (z. B. ein Dachboden wird zur Wohnung), wenn die Miteigentumsanteile geändert werden (das bestimmt, wie viel Hausgeld jeder zahlt), oder wenn die Nutzung einer Fläche grundlegend verändert wird (z. B. ein Gewerbeflur wird zur Wohnung).
• Möglicherweise mit Mehrheit: Nur wenn die Gemeinschaftsordnung es ausdrücklich erlaubt, können kleinere Anpassungen - wie die Umwidmung eines Lagerraums - mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Aber selbst dann: Keine Eintragung ins Grundbuch ohne Zustimmung aller, wenn es um Rechte geht.

Ein Fall aus der Praxis: Eine WEG wollte das Dachgeschoss ausbauen. Der Eigentümer von Wohnung 1 fürchtete, dass seine Kostenanteile steigen, weil er jetzt mehr Fläche „mitträgt“. Er weigerte sich zu unterschreiben. Ohne ihn - kein Ausbau. Erst nachdem ein unabhängiger Gutachter eine neue Kostenverteilung vorschlug, die ihn entlastete, gab er seine Zustimmung.

Der Schritt-für-Schritt-Prozess: Wie Sie die Zustimmung bekommen

Sie wollen etwas ändern? Dann gehen Sie so vor:

1. Prüfen Sie, ob eine Änderung nötig ist. Ist es wirklich eine Änderung der Teilungserklärung? Oder reicht eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung? Oder sogar nur ein schriftlicher Vertrag zwischen zwei Eigentümern? Oft wird das durcheinandergebracht. Ein Fachanwalt hilft hier.
2. Holen Sie die Unterlagen. Die Teilungserklärung liegt bei Ihrer Hausverwaltung. Fordern Sie eine Kopie an. Prüfen Sie genau: Was steht da wirklich? Was ist Ihr Ziel? Was ändert sich genau?
3. Consultieren Sie einen Fachanwalt. Nicht irgendein Anwalt. Einen, der sich mit Wohnungseigentumsrecht auskennt. Er prüft, ob Ihr Vorhaben rechtlich möglich ist und wie die Formulierung lauten muss. Unklare Worte führen später zu Klagen.
4. Sprechen Sie persönlich mit jedem Eigentümer. Rufen Sie nicht nur an. Treffen Sie sich. Erklären Sie, warum Sie es brauchen. Zeigen Sie die Vorteile. Wenn es um Energieeinsparung geht, zeigen Sie die Kosteneinsparung. Wenn es um Barrierefreiheit geht, erklären Sie, wie es Ihnen hilft. Viele lehnen ab, weil sie nicht verstehen.
5. Einberufen Sie die Eigentümerversammlung. Die Einladung muss mindestens zwei Wochen vorher erfolgen (§ 23 WEG). Der Tagesordnungspunkt muss klar lauten: „Änderung der Teilungserklärung“. Legen Sie den Entwurf der neuen Fassung vor.
6. Stimmen Sie ab. Die Zustimmung aller ist Pflicht. Keine Ausnahme. Kein „wenn alle zustimmen, außer einem“. Kein „wenn der eine nicht kommt, dann ist das stillschweigende Einverständnis“ - das gibt es nicht. Wenn einer nicht da ist, muss er schriftlich zustimmen. Wenn einer ablehnt, ist der Prozess gestoppt.
7. Notarielle Beurkundung. Nach Beschluss muss ein Notar die Änderung beurkunden. Er prüft, ob alle zustimmen, ob die Formulierung korrekt ist, ob Gläubiger (z. B. Banken mit Grundschulden) mit dabei sind. Ohne Notar - keine Eintragung.
8. Eintragung ins Grundbuch. Der Notar reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Erst wenn das steht, ist die Änderung rechtswirksam. Bis dahin gilt die alte Teilungserklärung.

Kosten: Was Sie wirklich zahlen müssen

Vergessen Sie nicht: Das ist kein billiger Umbau. Hier sind die typischen Kosten:

• Notarkosten: 500-1.500 €
• Grundbuchkosten: 200-500 €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung (für Umbauten): 100-300 €
• Fachanwalt: 250-1.000 €
• Technischer Gutachter (z. B. für Energie- oder Baupläne): 500-1.500 €

Bei einem einfachen Tausch von Kellerabteilen: ca. 1.200 €. Bei einem komplexen Ausbau mit Neuberechnung der Miteigentumsanteile: leicht über 3.000 €. Und das ist nur der Anfang. Die Zeit, die Sie brauchen, ist oft teurer als das Geld.

Was passiert, wenn einer nicht zustimmt?

Dann ist Schluss. Punkt. Keine Ausnahme. Kein „wir machen es trotzdem“. Denn wenn Sie die Änderung ohne Zustimmung durchführen - z. B. bauen um, verkaufen, mieten aus - dann ist alles rechtswidrig. Der andere Eigentümer kann:

• den Verkauf stoppen,
• die Nutzung rückgängig machen,
• Schadensersatz verlangen,
• oder sogar die Eintragung im Grundbuch anfechten.

Als letzter Ausweg bleibt die gerichtliche Änderung. Aber das ist extrem schwer. Der BGH hat klargestellt: Es reicht nicht, dass es „nützlich“ oder „wirtschaftlich sinnvoll“ ist. Sie müssen nachweisen, dass die alte Regelung für Sie eine „grobe Unbilligkeit“ oder „unzumutbare Härte“ darstellt. Beispiel: Sie sind schwer behindert, brauchen einen Aufzug, aber der Gemeinschaftseigentum-Flur, auf dem er stehen müsste, ist nicht umbaubar - weil ein Eigentümer dagegen ist. Dann könnte ein Gericht zustimmen. Aber nur in seltenen Fällen. Laut einer Umfrage unter 200 WEGs scheiterten 87 % der gerichtlichen Versuche.

Was Sie vermeiden müssen

Hier sind die häufigsten Fehler - und wie Sie sie vermeiden:

• Unklare Formulierungen: „Der Balkon wird Sondereigentum“ - welcher? Welche Fläche? Wie groß? Keine vagen Aussagen. Genau beschreiben.
• Falsche Einberufung: Zu wenig Vorlauf, keine schriftliche Einladung, kein Protokoll - das macht den Beschluss ungültig.
• Gläubiger vergessen: Wenn eine Wohnung mit Grundschuld belastet ist, muss die Bank bei der notariellen Beurkundung zustimmen. Sonst wird die Eintragung abgelehnt.
• Privatvereinbarung statt Änderung: „Ich tausche mit dir den Keller, schreiben wir uns einen Brief.“ Das ist keine Änderung der Teilungserklärung. Beim Verkauf wird das nicht akzeptiert.

Was kommt 2026? Der Klimawandel zwingt zur Änderung

Die Bundesregierung plant mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab 2026 strenge Sanierungspflichten. Wer seine Wohnung nicht energetisch modernisiert, riskiert Strafen. Aber: Wer will schon zustimmen, wenn er dafür mehr zahlen muss? Eine Studie des Deutschen Mieterbundes zeigt: 63 % der WEGs haben Schwierigkeiten, Zustimmung für Dämmung oder Fensterwechsel zu bekommen - obwohl 78 % der Eigentümer grundsätzlich dafür sind.

Experten wie Prof. Dr. Klaus Strohe von der Universität Köln erwarten, dass die Gesetze bald flexibler werden. Vielleicht reicht dann für Sanierungen eine Mehrheit statt Einmütigkeit. Aber bis dahin: Die Regeln bleiben. Und die Zustimmung aller ist Pflicht.

Fazit: Planen Sie früh, sprechen Sie offen, arbeiten Sie mit Profis

Eine Teilungserklärung zu ändern ist kein DIY-Projekt. Es ist eine rechtliche Operation. Wer sie ohne Vorbereitung angeht, scheitert. Wer sie mit Respekt, Transparenz und professioneller Hilfe angeht, kommt durch. Die Erfolgsquote liegt bei 92 %, wenn alle zustimmen. Bei gerichtlichen Versuchen: nur 13 %. Das sagt alles.

Starten Sie nicht mit dem Antrag. Starten Sie mit einem Gespräch. Mit jedem Eigentümer. Schreiben Sie nicht. Sprechen Sie. Hören Sie. Finden Sie Lösungen, die für alle funktionieren. Denn am Ende geht es nicht um Mauern und Wände. Es geht um Vertrauen.