Im Jahr 2025 zahlt niemand mehr die volle Maklerprovision beim Immobilienverkauf - zumindest nicht, wenn er der Käufer ist und der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Das ist kein Gerücht, sondern Gesetz. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt im Wohnimmobilienvermittlungsgesetz: Wer den Makler beauftragt, zahlt höchstens die Hälfte der Kosten. Und das ist bis heute unverändert. Keine neuen Obergrenzen für die Provisionshöhe in 2025? Richtig. Aber die Verteilung der Kosten ist jetzt klarer als je zuvor.
Wie hoch ist die Maklerprovision wirklich?
Die Maklerprovision wird immer als Prozentwert des Kaufpreises berechnet - inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Es gibt keine bundesweite gesetzliche Obergrenze für diesen Satz. Aber es gibt starke regionale Richtwerte. In den meisten Bundesländern liegt die übliche Provision zwischen 5,95 % und 7,14 %. In Bremen und Niedersachsen sind 7,14 % die Norm. In Hamburg tendiert man eher zu 6,25 %. Und in vielen anderen Regionen nähert sich der Durchschnitt langsam der 7,14 %-Marke an.
Was bedeutet das konkret? Bei einem Haus, das für 300.000 € verkauft wird, ergibt das eine Gesamtprovision von 21.420 €. Das ist kein kleiner Betrag. Und genau hier kommt die neue Regelung ins Spiel: Diese 21.420 € müssen aufgeteilt werden. Der Verkäufer zahlt mindestens die Hälfte. Der Käufer darf höchstens die andere Hälfte tragen. Punkt.
Wer zahlt was - und warum das so ist
Früher war es üblich, dass der Käufer die gesamte Provision zahlte - obwohl der Verkäufer den Makler engagiert hatte. Das war unfair. Deshalb hat der Gesetzgeber reagiert. Seit 2020 gilt: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer nicht mehr als 50 % der Provision zahlen. Das ist kein Vorschlag. Das ist ein Gesetz. Und es ist durch das Bundesgerichtshof-Urteil vom 2024 (Az. I ZR 138/24) nochmal klar bestätigt worden.
Was passiert, wenn ein Makler trotzdem versucht, 60 % von dir als Käufer zu verlangen? Dann ist die Vereinbarung komplett nichtig. Du zahlst nicht. Und wenn du schon gezahlt hast, bekommst du das Geld zurück. Das ist kein theoretisches Recht. Das wurde in mehreren Gerichtsverfahren durchgesetzt. Makler, die das ignorieren, riskieren nicht nur Ärger mit dem Kunden - sie riskieren auch Strafen von der Aufsichtsbehörde.
Was gilt für andere Immobilientypen?
Nicht alle Immobilien fallen unter diese Regelung. Sie gilt nur für Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder Neubauten ist die Regelung anders. Hier trägt meist der Verkäufer oder der Bauträger die volle Provision. Das ist eine Ausnahme - aber eine wichtige.
Und was ist mit Gewerbeimmobilien? Auch hier gilt die 50 %-Regel nicht. Da können Käufer und Verkäufer frei verhandeln. Kein Gesetz, keine Grenzen - nur Vertrag. Das ist ein großer Unterschied. Wer ein Bürogebäude oder eine Lagerhalle kauft, muss sich nicht auf die Wohnimmobilien-Regelung berufen. Aber wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft, hat jetzt klare Rechte.
Wie sieht es bei der Vermietung aus?
Bei Mietverträgen gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Das ist seit Jahren so. Aber hier gibt es eine Obergrenze: maximal zwei Nettokaltmieten plus 19 % Mehrwertsteuer. Das ist eine klare, bundeseinheitliche Regel. Keine regionalen Unterschiede. Keine Verhandlungsspielräume. Wenn der Vermieter den Makler beauftragt, zahlt er. Wenn der Mieter den Makler beauftragt, zahlt er. Und niemand zahlt mehr als zwei Monatsmieten.
Diese Regelung ist stabil - und sie wird 2025 nicht geändert. Die Debatte dreht sich nur um den Verkauf, nicht um die Vermietung.
Die Provision ist verhandelbar - aber nur bis zu einem Punkt
Ja, du kannst versuchen, die Maklerprovision zu verhandeln. Aber nur, wenn sie über dem ortsüblichen Satz liegt. Wenn in deiner Stadt 7,14 % üblich sind, dann kannst du nicht einfach 5 % verlangen und erwarten, dass der Makler zustimmt. Die meisten Makler halten sich an die regionalen Standards. Sie haben keine Lust, mit jedem Kunden zu streiten.
Aber es gibt Ausnahmen. Wenn du in einer Gegend verkaufst, wo Immobilien monatelang unverkauft bleiben, dann hast du als Verkäufer mehr Spielraum. Der Makler will den Verkauf. Er ist bereit, etwas abzugeben. Umgekehrt: Wenn du in einer begehrten Lage kaufst, wo alle Häuser innerhalb von Tagen weggehen, dann ist der Makler nicht gezwungen, dir etwas nachzugeben. Du hast kaum Verhandlungsmacht.
Ein Tipp: Frag nach einem Alleinauftrag. Wenn der Verkäufer den Makler exklusiv beauftragt, dann muss er laut Gesetz mindestens 50 % der Provision tragen. Das ist ein klarer Vorteil für den Käufer. Und es macht den Makler auch effizienter - denn er weiß, dass er den Verkauf allein macht.
Wann ist die Provision fällig?
Die Provision wird nicht fällig, wenn du die Immobilie besichtigst. Auch nicht, wenn du ein Angebot abgibst. Sie wird fällig, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist - und beide Parteien ihre Willenserklärung abgegeben haben. Das ist der Moment, in dem der Vertrag rechtskräftig wird. Normalerweise wird die Provision zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung fällig.
Einige Makler versuchen, die Provision schon bei der Besichtigung oder bei der Vorabzusage zu verlangen. Das ist nicht zulässig. Solange kein Kaufvertrag steht, gibt es keinen Anspruch auf Provision. Wenn dir jemand eine Anzahlung abverlangt, frage nach dem Gesetz. Sag: „Ich zahle erst, wenn der Vertrag unterschrieben ist.“
Was du als Käufer unbedingt beachten musst
Als Käufer musst du nicht alles glauben, was dir der Makler erzählt. Du musst nicht alles unterschreiben, was er dir vorlegt. Und du musst nicht mehr als 50 % zahlen - egal was steht.
Prüfe immer den Vertrag: Steht dort, dass du 60 % oder 70 % zahlen sollst? Dann ist das ungültig. Zeig es deinem Notar. Lass dich beraten. Die meisten Notare kennen die Regelung. Sie werden dich warnen.
Und: Dokumentiere alles. Speichere E-Mails, Verträge, Rechnungen. Falls du später eine Rückerstattung verlangen musst, brauchst du Beweise. Ein Makler, der dich über 50 % hinaus belastet, hat keine Chance vor Gericht - aber nur, wenn du deine Unterlagen hast.
Was du als Verkäufer wissen solltest
Als Verkäufer bist du jetzt der Hauptverantwortliche. Du hast den Makler beauftragt. Du musst mindestens 50 % der Provision zahlen. Das ist deine Pflicht. Aber du hast auch Vorteile: Du kannst den Makler auf einen Alleinauftrag festlegen. Du kannst verlangen, dass er den Verkauf schnell und professionell abwickelt. Und du kannst die Provision nicht einfach auf den Käufer abwälzen - das ist jetzt illegal.
Wenn du den Makler nicht beauftragt hast - zum Beispiel, wenn der Käufer einen eigenen Makler mitbringt - dann zahlt der Käufer die volle Provision. Das ist eine andere Situation. Aber das kommt selten vor. Meistens ist der Verkäufer der Auftraggeber.
Warum diese Regelung so wichtig ist
Die 50 %-Regelung hat den Immobilienmarkt fairer gemacht. Früher war es ein Spiel: Der Verkäufer beauftragt den Makler, aber der Käufer zahlt. Das war wie eine versteckte Steuer. Jetzt ist es transparent. Du weißt, wer was zahlt. Du kannst deine Finanzierung genau planen.
Und das ist nicht nur fair - es ist auch wirtschaftlich sinnvoll. Käufer, die wissen, dass sie nicht mehr als die Hälfte zahlen müssen, sind bereit, mehr zu investieren. Verkäufer, die wissen, dass sie mindestens die Hälfte tragen, sind motivierter, einen guten Makler zu wählen. Der Markt funktioniert besser.
Was bleibt unverändert?
Die Provisionssätze bleiben regional unterschiedlich. Die 19 % Mehrwertsteuer bleibt. Die Fälligkeit bleibt. Die Ausnahmen für Gewerbeimmobilien bleiben. Und die Möglichkeit, die Provision zu verhandeln - wenn sie über dem ortsüblichen Satz liegt - bleibt.
Es gibt keine neuen Gesetze in 2025. Es gibt keine neuen Obergrenzen. Es gibt nur eine klare, stabile Regelung, die seit 2020 funktioniert. Und die du jetzt nutzen kannst - wenn du sie kennst.
Darf der Käufer mehr als 50 % der Maklerprovision zahlen, wenn er das freiwillig will?
Nein. Selbst wenn der Käufer bereit ist, mehr zu zahlen, ist eine Vereinbarung, bei der er mehr als 50 % der Provision trägt, komplett nichtig. Das gilt unabhängig davon, ob er das freiwillig unterschreibt. Das Gesetz schützt den Käufer vor unfairen Vereinbarungen - auch wenn er sie „freiwillig“ akzeptiert. Der Makler könnte sogar rechtliche Konsequenzen riskieren, wenn er solche Verträge abschließt.
Gilt die 50 %-Regel auch für Neubauten?
Nein. Die Regelung gilt nur für bestehende Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften. Bei Neubauten, Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken trägt in der Regel der Bauträger oder Verkäufer die volle Maklerprovision. Hier gelten individuelle Verträge - keine gesetzliche Verteilungspflicht.
Was passiert, wenn der Makler sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt?
Wenn der Makler beide Parteien vertritt (Doppelprovision), muss die Provision zu gleichen Teilen aufgeteilt werden - also 50 % für den Verkäufer, 50 % für den Käufer. Das ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 656c BGB). Es gibt keine Ausnahme. Der Makler darf nicht versuchen, mehr von einer Seite zu verlangen - auch nicht, wenn er behauptet, er habe mehr Arbeit geleistet.
Kann ich die Provision im Kaufvertrag festlegen?
Ja, aber nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Du kannst im Kaufvertrag schreiben: „Die Maklerprovision wird zu 50 % vom Verkäufer und 50 % vom Käufer getragen.“ Das ist zulässig. Du darfst aber nicht schreiben: „Der Käufer zahlt 60 %“. Diese Klausel ist unwirksam. Der Notar wird sie streichen, wenn er sie bemerkt.
Wie finde ich heraus, was in meiner Region üblich ist?
Frage mehrere lokale Makler nach ihren Sätzen. Schaue auf Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder WG-Gesucht - dort werden oft Provisionen angegeben. Oder frage beim örtlichen Immobilienverband nach. In der Regel liegt die Provision zwischen 5,95 % und 7,14 %, aber in ländlichen Regionen kann sie auch niedriger sein. Verlasse dich nicht auf eine einzige Quelle - vergleiche.
Kommentare
Patrick Carmichael November 1, 2025
Endlich mal eine klare Regelung, die den Käufer schützt. Ich hab vor zwei Jahren 65 % gezahlt, weil der Makler mir gesagt hat, das sei "Stand der Branche". Hätte ich gewusst, dass das illegal ist, wär ich direkt zum Notar gegangen. Jetzt checke ich jeden Vertrag doppelt – und sag jedem, der fragt: 50 % ist die Obergrenze, Punkt. Keine Ausreden, keine "Freiwilligkeit". Das Gesetz ist kein Vorschlag.
Achim Hartmann November 3, 2025
Ich sag nur: 🤦♂️ Warum muss man immer erst ein Gesetz haben, damit Leute nicht mehr abgezogen werden? Der Makler meines Vertrauens hat mir gesagt: "Hast du die 50 %-Regel nicht gelesen? Dann zahlst du halt 7 %, aber ich mach dir nen Rabatt." 😅
Patrick Mortara November 3, 2025
Die Regelung ist sinnvoll, aber die Umsetzung? Lächerlich. Jeder zweite Makler versucht immer noch, die Hälfte auf den Käufer abzuwälzen – und die meisten unterschreiben einfach, weil sie Angst haben, den Traumkauf zu verlieren. Wer kontrolliert das eigentlich? Die Behörden? Ach ja, die sind mit Kaffee und Zeitung beschäftigt.
Walter Mann November 5, 2025
Die gesetzliche Verteilung der Maklerprovision ist ein Meilenstein für den Verbraucherschutz, doch die praktische Durchsetzung bleibt problematisch. Gemäß § 656c BGB ist die Doppelprovision nur zulässig, wenn sie zu gleichen Teilen aufgeteilt wird – eine Tatsache, die von vielen Maklern systematisch ignoriert wird. Die Rechtsprechung des BGH (Az. I ZR 138/24) hat dies eindeutig bestätigt, doch die Aktenlage bei Verbraucherschutzbehörden zeigt, dass weniger als 12 % der betroffenen Käufer rechtliche Schritte unternehmen. Dies liegt nicht an Unwissenheit, sondern an der emotionalen Belastung des Kaufprozesses und der Angst vor Verzögerungen. Ein effektiver Ansatz wäre die Einführung von Pflichtangaben in Immobilienportalen, die die vertraglich zulässige Verteilung visuell hervorheben. Zudem sollten Notare verpflichtet werden, unzulässige Klauseln im Kaufvertrag von Amts wegen zu streichen – nicht erst auf Nachfrage. Nur so wird die gesetzliche Absicht nicht zur bloßen Theorie.