Wie du dein Marketing-Budget für Immobilien in 2025 richtig aufteilst
Stell dir vor, du hast eine wunderschöne Wohnung zu verkaufen - mit großzügigem Balkon, moderner Küche und toller Lage. Aber niemand sieht sie. Keine Anfragen. Keine Besichtigungen. Warum? Weil du sie nur auf einem Portal mit einem schlechten Foto und einem Text wie „sehr gut geeignet“ präsentierst. In 2025 ist das kein Option mehr. Der Markt hat sich verändert. Käufer erwarten jetzt 3D-Touren, präzise Grundrisse und gezielte Social Ads. Wer das nicht nutzt, verliert - einfach so.
Im ersten Halbjahr 2025 haben Immobilienmakler in Deutschland durchschnittlich 3.250€ pro Monat für Marketing ausgegeben. Und fast die Hälfte davon - 42% - ist direkt in digitale Tools geflossen. Das ist kein Zufall. Das ist die neue Realität. Du kannst nicht mehr nur auf Empfehlungen und Flyer setzen. Du musst investieren - und zwar klug.
Wie viel Geld brauchst du für Social Ads?
Social Ads sind dein Tor zu neuen Kunden. Aber nur, wenn du sie richtig machst. Ein Budget von 200€ im Monat reicht nicht. Das hat eine Analyse von 127 Kampagnen von Makler.immo gezeigt. Wer weniger als 500€ ausgibt, erreicht kaum qualifizierte Interessenten. Der richtige Einstieg liegt zwischen 750€ und 1.000€ pro Monat - vor allem auf Meta (Facebook und Instagram) und Google Ads.
Warum gerade diese Plattformen? Weil sie die Zielgruppe treffen. Käufer im Alter von 28 bis 45 Jahren scrollen stundenlang durch Instagram, suchen nach neuen Wohnungen - und klicken auf Anzeigen, die genau ihre Wünsche ansprechen. Mit gezielten Targeting-Optionen kannst du zum Beispiel nur Menschen zeigen, die in deiner Stadt wohnen, mindestens 70.000€ Einkommen haben und in den letzten 6 Monaten nach „3-Zimmer-Wohnung“ gesucht haben.
Die Kosten pro Lead liegen bei durchschnittlich 8,50€ - das ist 42% günstiger als eine Printanzeige in der Lokalzeitung. Aber Achtung: Die Apple-Privacy-Updates haben die Zielgruppenanalyse erschwert. 63% der Makler berichten von höheren Kosten und weniger präzisen Ergebnissen. Das bedeutet: Du musst deine Kampagnen häufiger optimieren. Teste verschiedene Bilder, Texte und Zielgruppen. Nutze A/B-Tests. Und vergiss nicht: Jeder Klick muss zu einem qualifizierten Kontakt führen. Sonst ist es nur Geldverschwendung.
3D-Touren: Der entscheidende Vorteil, den du nicht ignorieren darfst
Ein Foto ist gut. Eine 3D-Tour ist besser. Viel besser. Laut einer Studie von QuinInvestment generieren Immobilien mit 3D-Touren 37% mehr qualifizierte Leads. Das ist kein kleiner Sprung - das ist ein Sprung in die Liga der Profis. Käufer wollen nicht nur sehen, wie die Wohnung aussieht. Sie wollen sie erleben. Gehen durch das Wohnzimmer. Schauen, ob das Fenster zur Straße oder zum Garten zeigt. Prüfen, ob der Treppenaufgang breit genug ist.
Die Preise für professionelle 3D-Touren liegen zwischen 150€ und 450€ pro Immobilie - je nach Größe und Ausstattung. Ein Einfamilienhaus mit drei Etagen kostet mehr als eine kleine Wohnung. Aber du bekommst mehr als nur ein virtuelles Rundgang. Du bekommst eine digitale Visitenkarte, die du überall einbinden kannst: auf deiner Website, in Immobilienportalen, in WhatsApp-Nachrichten, sogar in E-Mails. Und das ist der Knackpunkt: 82% aller Makler in Deutschland nutzen 3D-Touren bereits. Wenn du sie nicht hast, wirkt dein Angebot veraltet.
Die größten Anbieter sind Matterport (42% Marktanteil), Kuula (28%) und EyeSpy360 (15%). Matterport hat jetzt sogar KI-Funktionen eingebaut, die die Erstellung um 35% beschleunigen. Das bedeutet: Du kannst eine Tour in 2 Tagen statt in 3-5 Tagen bekommen. Aber Vorsicht: Die Erstellung dauert immer noch länger als ein Foto. Wenn du schnell verkaufen musst, planst du die Tour mindestens eine Woche vor der Aufnahme ein. Und du solltest sie nicht nur als Bonus anbieten - du solltest sie zum Standard machen. Bis Ende 2025 werden 85% aller hochwertigen Angebote mit 3D-Touren ausgestattet sein. Wer da nicht mitmacht, ist außen vor.
Grundrisse: Der unsichtbare Star deiner Vermarktung
Ein Grundriss ist kein „nur“ ein Plan. Er ist die logische Struktur deiner Immobilie. Käufer, besonders Familien, schauen sich den Grundriss als Erstes an. Ist das Schlafzimmer groß genug? Passt das Sofa vor das Fenster? Gibt es einen separaten Flur? Ohne klaren Grundriss bleibt die Wohnung abstrakt. Mit einem professionellen Grundriss wird sie greifbar.
Professionelle Grundrisse mit 3D-Visualisierung kosten zwischen 75€ und 200€ pro Plan. Das ist günstig - besonders wenn du bedenkst, dass Objekte mit guten Grundrissen 28% mehr Kontakte generieren. Die meisten Makler nutzen dafür Tools wie ArchiCAD, SketchUp oder KI-basierte Lösungen von Pedra.ai. Und ja, KI macht es schneller. In 2025 nutzen bereits 48% der Makler automatisierte Schnittstellen, die Grundrisse aus Fotos oder Plänen generieren. Das senkt die Kosten um durchschnittlich 22%.
Aber: Grundrisse allein reichen nicht. Sie erreichen vor allem die älteren Käufer. Die Jüngeren unter 35 Jahren scrollen lieber durch 3D-Touren oder Videos. Deshalb: Kombiniere. Gib jedem Objekt einen klaren Grundriss - und verlinke ihn direkt zur 3D-Tour. So deckst du beide Zielgruppen ab. Und du sorgst dafür, dass dein Angebot nicht nur gut aussieht, sondern auch logisch funktioniert.
Das perfekte Budget-Modell für 2025
Wie teilst du dein Budget am besten auf? Hier ist ein konkretes Modell, das HAJUMA® Consulting für Makler mit einem monatlichen Marketingbudget von 3.000€ empfiehlt:
- Social Ads: 1.050-1.200€ (35-40%) - Das ist dein Hauptkanal für neue Leads. Nutze Meta und Google Ads. Teste, optimiere, wiederhole.
- 3D-Touren: 750-900€ (25-30%) - Pro Objekt 200-350€ investieren. Bei 3-4 Objekten pro Monat kommst du hier auf diesen Betrag.
- Grundrisse & Exposés: 450-600€ (15-20%) - Jedes Objekt braucht einen klaren, professionellen Grundriss. Nutze KI-Tools, um Kosten zu senken.
- Andere digitale Maßnahmen: 450-600€ (15-20%) - Das ist dein Spielraum. Für SEO, Google Business Profile, E-Mail-Newsletters, YouTube-Videos oder Landingpages.
Diese Aufteilung funktioniert nicht nur theoretisch. Makler, die sie umsetzen, verkaufen 31% schneller und haben eine 18-tägig kürzere Vermarktungszeit, wie Propstack bestätigt. Es ist kein Luxus. Es ist die Grundlage für jeden erfolgreichen Verkauf.
Was passiert, wenn du zu wenig ausgibst?
Ein Makler in Hamburg berichtete: „Seit ich 3D-Touren einsetze, sind meine Besichtigungstermine um 45% gestiegen. Aber die 320€ pro Tour schlagen ins Budget.“ Er hat es trotzdem gemacht. Weil er wusste: Die Kosten sind kein Aufwand - sie sind eine Investition. Und sie bringen mehr zurück, als du denkst.
Umgekehrt: Wer nur 300€ für Social Ads ausgibt, bekommt vielleicht 3 unqualifizierte Anfragen. Wer 800€ investiert, bekommt 25-30 echte Interessenten. Das ist kein Glück. Das ist Mathematik. Und es ist messbar.
Die größte Falle? Glauben, du kannst mit billigem Content konkurrieren. Ein Foto von einem Smartphone, ein Text aus der Vorlage, kein Grundriss - das ist kein Sparmodell. Das ist ein Verkaufshemmnis. In 2025 zählt nicht, wie viel du ausgibst. Sondern, wie klug du es ausgibst.
Was Experten warnen - und was du wirklich brauchst
Prof. Dr. Anja Weber von der Frankfurt School warnt: „Viele Makler übertreiben mit 3D-Touren und vergessen die Grundlagen. Die Technik ersetzt keine gute Beratung.“ Das ist richtig. Eine perfekte Tour nützt nichts, wenn der Preis unrealistisch ist oder die Beschreibung vage bleibt. Du brauchst beides: Technik und Menschlichkeit.
Deine Aufgabe ist nicht, ein Tech-Experte zu werden. Deine Aufgabe ist, die richtigen Werkzeuge zu nutzen - und dich dann auf das Wesentliche zu konzentrieren: auf den Kunden. Die Tour zeigt die Wohnung. Du erklärst, warum sie perfekt für diese Familie ist. Warum sie sich hier wohlfühlen wird. Warum sie nicht einfach nur ein Objekt kaufen, sondern ein Zuhause.
Die besten Makler 2025 sind keine Technik-Freaks. Sie sind Berater, die wissen, wie man Technik einsetzt, um Vertrauen zu schaffen. Sie nutzen Social Ads, um Aufmerksamkeit zu gewinnen. 3D-Touren, um Emotionen zu wecken. Und Grundrisse, um Logik zu vermitteln. Und dann reden sie mit dem Kunden. Persönlich. Ehrlich. Kompetent.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du noch kein Budget für diese drei Elemente hast: Fang an. Heute. Nicht nächste Woche. Nicht nächstes Quartal.
- Setz dir ein Minimum von 800€ monatlich für Social Ads. Teste Meta und Google Ads. Beobachte die Leads.
- Wähle mindestens ein Objekt pro Monat, das du mit einer 3D-Tour vermarktest. Vergleiche die Anfragen mit einem Objekt ohne Tour.
- Erstelle für jedes Objekt einen professionellen Grundriss. Nutze KI-Tools wie Pedra.ai, wenn du Zeit und Geld sparen willst.
- Analysiere deine Ergebnisse nach 60 Tagen. Wie viele Leads? Wie viele Besichtigungen? Wie viele Verkäufe?
Die Zeit, in der du mit Fotos und Flyern erfolgreich warst, ist vorbei. 2025 ist das Jahr, in dem du dich entscheidest: Willst du mitmachen - oder hinterherlaufen?
