Wenn Sie ein Grundstück kaufen, zahlen Sie nicht nur den Preis für den Boden – Erschließungskosten, die Ausgaben für die technische und infrastrukturelle Erschließung eines Grundstücks, wie Straßen, Wasser, Abwasser und Strom. Auch bekannt als Erschließungsbeitrag, sind sie oft die größte unerwartete Ausgabe nach dem Kauf. Viele Käufer denken, der Kaufpreis ist alles – doch plötzlich kommt eine Rechnung von der Gemeinde für Kanalisation, Straßenbau oder Lichtmasten. Das ist kein Fehler – das ist Standard. Und wer das nicht weiß, zahlt doppelt.
Erschließungsbeitrag, ein von der Kommune erhobener Kostenanteil für die Anbindung an öffentliche Versorgungsleitungen wird meistens nach der Bebauungsplanung berechnet. Die Höhe hängt davon ab, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder ob Sie als Neubauer die Kosten für neue Leitungen tragen. In Neubaugebieten kann das leicht 15.000 bis 40.000 Euro ausmachen – manchmal mehr. In alten Ortslagen, wo alles schon da ist, sind es oft nur 3.000 bis 8.000 Euro. Die Gemeinde berechnet das nach der Fläche, der Lage und den tatsächlich entstandenen Kosten. Und nein: Sie können das nicht verhandeln. Es ist eine gesetzliche Pflicht, nicht eine freiwillige Spende.
Kanalisation, die Verbindung von Hausabwasser mit dem öffentlichen Abwassersystem ist oft der teuerste Teil. Wenn kein Kanal vorhanden ist, müssen Sie nicht nur den Anschluss bezahlen – sondern auch die gesamte Leitung bis zur Hauptstraße. Das kostet nicht nur Geld, sondern dauert Monate. Gleiches gilt für Straßenanbindung, die Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Straßennetz. Ein neuer Zufahrtsweg, gepflastert und mit Entwässerung, kann schnell 10.000 Euro verschlingen. Und wer denkt, die Baustelle ist nach dem Kauf fertig: Falsch. Die Gemeinde kann die Kosten bis zu zehn Jahre nach der Bebauung nachberechnen – wenn sich die tatsächlichen Ausgaben anders ergeben als geschätzt.
Die gute Nachricht: Sie können das vor dem Kauf prüfen. Fragt die Gemeinde nach dem Erschließungsplan – nicht nur nach dem Kaufpreis. Ein Grundstück mit bereits verlegten Leitungen ist teurer, aber im Endeffekt günstiger. Ein billiges Grundstück ohne Anbindung ist ein Risiko. Und wenn Sie ein altes Haus kaufen, das auf einem unbebauten Grundstück steht: Prüfen Sie, ob die Erschließung schon bezahlt wurde. Oft ist sie es nicht – und dann übernehmen Sie die Last.
In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Beispiele, wie andere Käufer mit diesen Kosten umgegangen sind – von der Rechnung, die sie nicht verstanden haben, bis hin zu den Tricks, mit denen sie die Kosten reduziert haben. Sie lernen, welche Dokumente Sie brauchen, wie Sie die Gemeinde richtig ansprechen, und warum manche Erschließungskosten gar nicht fällig sind – obwohl die Stadt das behauptet. Es geht nicht darum, zu sparen, sondern darum, nicht über den Tisch gezogen zu werden.
Erschließungsauflagen im Bebauungsplan bestimmen, ob Ihr Grundstück baureif ist und wie viel Sie dafür zahlen müssen. Erfahren Sie, wer was zahlt, welche Fallen es gibt und wie Sie sich vor unerwarteten Kosten schützen.