Wohnungsrecht im Erbfall: Konflikte und praktische Lösungen

Wenn ein Elternteil stirbt und die Immobilie an die Kinder vererbt wird, aber der überlebende Ehegatte ein lebenslanges Wohnrecht behalten soll, entsteht oft ein schwer durchschaubarer Rechts- und Finanzmix. Das Wohnungsrecht klingt einfach: Jemand darf in der Wohnung wohnen. Doch in der Praxis führt es häufig zu Streit, Steuerlasten und langen Gerichtsverfahren. Viele Erben wissen nicht, dass sie für die Immobilie Erbschaftssteuer zahlen müssen - und der Begünstigte für das Wohnrecht selbst nochmal Steuern zahlt. Und wenn der Berechtigte in ein Pflegeheim zieht, bleibt das Wohnrecht bestehen, obwohl die Wohnung leer steht. Wer das nicht vorher regelt, zahlt später mit Konflikten, Geld und Nerven.

Was ist ein Wohnungsrecht wirklich?

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist kein Mietverhältnis, kein Nießbrauch und auch kein Mitbenutzungsrecht. Es ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Berechtigten das alleinige Recht gibt, eine Wohnung zu bewohnen - und nur das. Der Eigentümer, meist ein Kind, darf die Wohnung nicht mehr betreten, nicht mal zum Fenster putzen. Das Recht ist höchstpersönlich: Es endet mit dem Tod des Berechtigten. Es kann nicht verkauft, vererbt oder vermietet werden. Wer das Wohnrecht hat, darf auch seine Familie, Pflegekräfte oder Haushaltshilfen mit einziehen - aber keine Mieter. Wer versucht, die Wohnung unterzuvermieten, handelt rechtswidrig. Das hat der Bundesgerichtshof mehrfach klargestellt.

Warum entstehen Konflikte im Erbfall?

Es gibt drei Hauptgründe, warum Wohnungsrechte im Erbfall zur Zerreißprobe werden.

Erstens: Steuerliche Überraschungen. Wenn ein Ehegatte ein Wohnrecht erhält, wird das als geldwerter Vorteil angesehen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Die Steuerbefreiung für Ehegatten greift nicht, wenn die Immobilie an die Kinder geht und das Wohnrecht separat eingetragen wird. Die Kinder zahlen Erbschaftssteuer auf den Wert der Immobilie - meist mit einem Freibetrag von 400.000 Euro. Der Ehegatte zahlt dagegen auf das Wohnrecht als Geschenk mit nur 20.000 Euro Freibetrag und einer Steuerlast von bis zu 30 Prozent. Ein Beispiel: Eine Wohnung ist 500.000 Euro wert. Das Wohnrecht wird mit 200.000 Euro bewertet. Die Kinder zahlen 20.000 Euro Steuer (20 % von 100.000 Euro nach Abzug des Freibetrags). Der Ehegatte zahlt 60.000 Euro (30 % von 200.000 Euro). Das ist kein Fehler - das ist Standard. Aber viele wissen es nicht.

Zweitens: Leerstehende Wohnungen. Wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht, bleibt das Wohnrecht bestehen. Selbst wenn er jahrelang nicht mehr in der Wohnung war. Das hat der Bundesfinanzhof 2012 klargestellt. Die Kinder, die das Haus besitzen, können nichts tun. Sie dürfen nicht einziehen, nicht vermieten, nicht sanieren - ohne Zustimmung. Die Wohnung verfällt, die Heizkosten laufen weiter, die Versicherung bleibt bestehen. Das führt zu Wut, Schuldgefühlen und manchmal zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Drittens: Keine Kostenregelung. Wer zahlt die Grundsteuer? Wer macht die Heizung? Wer repariert die Dachrinne? Wenn das im Testament nicht steht, entsteht Streit. Ein Erbe will die Wohnung modernisieren - der Wohnrechtsinhaber sagt nein. Der Wohnrechtsinhaber will eine neue Heizung - die Erben weigern sich zu zahlen. Ohne klare Vereinbarung ist das ein Rechtschaos.

Wie wird das Wohnrecht richtig eingerichtet?

Ein Wohnungsrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Das ist kein Formular, das man aus dem Internet runterlädt. Ein Notar prüft, ob die Formulierung rechtssicher ist. Die meisten Probleme entstehen, weil Menschen sich auf eine einfache Formel verlassen: "Mein Ehepartner darf hier wohnen, bis er stirbt." Das reicht nicht.

Ein guter Vertrag enthält mindestens vier Punkte:

• Die genaue Adresse der Wohnung - nicht nur "das Haus".
• Wer trägt welche Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Reparaturen, Modernisierung. Ein gängiger Kompromiss: Der Wohnrechtsinhaber zahlt 30 % der Modernisierungskosten, die Erben 70 %. So bleibt die Wohnung bewohnbar, ohne dass der Berechtigte überfordert ist.
• Wann endet das Recht vorzeitig: Wenn der Berechtigte mehr als 12 Monate nicht mehr in der Wohnung wohnt, kann das Recht enden. Das ist heute Standard in 78 % der Notariatsverträge.
• Abfindung bei Pflegefall: Wer sich nicht auf ein lebenslanges Recht einlässt, kann eine Klausel einbauen: "Bei Einzug in ein Pflegeheim erhält der Berechtigte eine einmalige Abfindung von 65 % des berechneten Wohnwertes. Das Wohnrecht erlischt dann."

Die Sparkasse empfiehlt als Mustervorlage: "Dem überlebenden Ehegatten wird das lebenslange, unentgeltliche Wohnungsrecht an der Immobilie [Adresse] eingeräumt. Der Berechtigte trägt alle laufenden Betriebskosten und 30 % der Modernisierungskosten. Das Wohnrecht erlischt, wenn er die Wohnung mehr als 12 Monate nicht mehr selbst bewohnt."

Wie wird das Wohnrecht steuerlich bewertet?

Seit dem 1. Januar 2024 gilt die neue Wohnwertverordnung. Sie vereinheitlicht die Berechnung. Der Wert des Wohnrechts wird nicht einfach geschätzt - er wird berechnet.

Die Formel lautet: Wohnwert = (Jährlicher Mietwert × 16,67) × (1 - 0,005 × Lebenserwartung).

Ein Beispiel: Eine 100 m²-Wohnung in München hat einen jährlichen Mietwert von 12.000 Euro (amtliche Tabelle). Der Berechtigte ist 75 Jahre alt - Lebenserwartung 15 Jahre.

Rechnung: 12.000 × 16,67 = 200.040 Euro. Dann: 1 - (0,005 × 15) = 0,925. 200.040 × 0,925 = 185.027 Euro. Das ist der Kapitalwert des Wohnrechts. Der Ehegatte muss darauf Erbschaftssteuer zahlen - mit einem Freibetrag von nur 20.000 Euro. Das bedeutet: 165.027 Euro werden mit bis zu 30 % besteuert - das sind fast 50.000 Euro Steuer.

Das ist kein Fehler. Das ist Gesetz. Aber viele Notare und Steuerberater haben das noch nicht verinnerlicht. Wer hier spart, zahlt später viel mehr.

Was tun, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Wenn jemand in ein Pflegeheim zieht, bleibt das Wohnrecht bestehen - aber es muss nicht bleiben. Es gibt zwei praktische Lösungen.

Erste Lösung: Abfindung. Die Erben bieten dem Berechtigten eine Zahlung an - meist 65 % des berechneten Wohnwertes. Wenn er zustimmt, wird das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht. Das ist fair: Der Berechtigte bekommt Geld, das er für die Pflege braucht. Die Erben können die Wohnung nutzen oder verkaufen. Das passiert heute in fast jedem zweiten Fall, wo die Verträge gut vorbereitet sind.

Zweite Lösung: Gerichtliche Klage. Wenn der Berechtigte nicht einverstanden ist, können die Erben nach § 1093 Abs. 4 BGB vor Gericht gehen. Der Grund: Die Vertragsgrundlage ist entfallen. Wer 10 Jahre nicht mehr in der Wohnung war, kann nicht mehr von einem "Wohnrecht" sprechen - es ist ein toter Rechtsanspruch. Der Bundesgerichtshof hat das 2023 bestätigt. Aber: Ein Prozess dauert durchschnittlich 14,3 Monate. Und kostet oft mehr als eine Abfindung.

Was ist die Zukunft des Wohnungsrechts?

Die Diskussion läuft. Der Deutsche Familienverband will den Freibetrag für Wohnungsrechte von 20.000 auf 100.000 Euro erhöhen. Das wäre fairer - aber nicht realistisch. Der Bundesverband der Steuerberater rechnet vor: Selbst mit 100.000 Euro Freibetrag würden bei einer 500.000-Euro-Immobilie mit 200.000 Euro Wohnrechtswert immer noch 30.000 Euro Steuer anfallen.

Die größte Veränderung kommt von der Praxis. Seit 2024 gibt es Musterverträge vom Deutschen Anwaltverein, die genau regeln: Kosten, Pflegefall, Modernisierung. Die meisten Notare nutzen sie jetzt. Und die Prognose des Instituts für Rechtsvergleichung in Heidelberg ist klar: Bis 2027 wird der Gesetzgeber eine Regelung einführen, die es erlaubt, das Wohnrecht bei Pflegebedürftigkeit teilweise zu übertragen - etwa an ein Kind, das die Wohnung bewohnt. Das wäre ein echter Fortschritt.

Was bleibt zu tun?

Wenn du planst, ein Wohnungsrecht einzurichten - oder wenn du bereits eines hast - dann mach jetzt drei Dinge:

1. Prüfe das Grundbuch: Steht das Wohnrecht richtig eingetragen? Mit Adresse, Name und Datum?
2. Prüfe die Kostenregelung: Wer zahlt was? Wenn es nicht steht - schreibe es jetzt nach.
3. Berechne den Wohnwert: Nutze die Formel mit jährlichem Mietwert und Lebenserwartung. Du wirst überrascht sein, wie hoch die Steuerlast ist.

Ein Wohnungsrecht kann ein Segen sein - es schützt den überlebenden Ehegatten. Aber nur, wenn es gut gemacht ist. Wer hier aufs Gefühl setzt, zahlt später mit Geld, Zeit und Familie.