Bankkonto im Ausland für Immobilienkauf eröffnen: Praxisleitfaden

Warum du ein Bankkonto im Ausland brauchst, wenn du eine Immobilie kaufst

Wenn du eine Wohnung in Spanien, ein Haus in Portugal oder ein Grundstück in Bulgarien kaufst, kannst du nicht einfach von Deutschland aus bezahlen. Selbst wenn du alles in Euro tätigst, verlangen lokale Notare, Behörden und Dienstleister ein ausländisches Bankkonto. Ohne es läuft nichts. Kein Kaufvertrag, keine Grundbucheintragung, keine Zahlung der Grunderwerbsteuer. Und selbst wenn du bar zahlst - was viele tun, um Verhandlungen zu erleichtern - brauchst du trotzdem ein Konto, um die Kosten zu decken: Notargebühren, Maklerprovisionen, Steuern, Versicherungen. Das Konto ist dein Tor zum Immobilienkauf im Ausland.

Welche Länder sind am einfachsten für Ausländer?

Nicht alle Länder machen es dir gleich leicht. Spanien, Portugal und Frankreich sind die beliebtesten und zugleich die einfachsten. Warum? Weil sie klare Regeln haben, viele ausländische Käufer kennen und Banken spezielle Produkte für Nicht-Einwohner anbieten. In Portugal musst du zum Beispiel eine Steuernummer (NIF) haben - das ist Pflicht, und die bekommst du auch ohne Aufenthalt. In Spanien ist das ähnlich. In Frankreich brauchst du einen Wohnsitznachweis, aber viele Banken akzeptieren auch ausländische Adressen, wenn du ein regelmäßiges Einkommen nachweist.

Andere Länder wie Bulgarien oder Polen sind günstiger - aber komplizierter. Die Rechtslage ist weniger transparent, die Banken weniger erfahren mit ausländischen Kunden, und die Dokumente müssen oft übersetzt und beglaubigt werden. Wenn du zum ersten Mal ins Ausland investierst, fang mit Portugal, Spanien oder Frankreich an. Die Prozesse sind standardisiert, die Sprache oft Englisch oder Deutsch verfügbar, und die Banken haben klare Checklisten.

Was du brauchst, um ein Konto zu eröffnen

Ein ausländisches Bankkonto ist kein Online-Registrierungsschritt. Es ist ein formeller Prozess mit echten Unterlagen. Hier ist, was du meistens brauchst:

• Reisepass (gültig, nicht abgelaufen)
• Steuer-ID aus deinem Heimatland (z. B. deutsche Steuernummer)
• Nachweis deiner Einkünfte: Gehaltsnachweise der letzten 3-6 Monate, Lohnabrechnungen oder Steuerbescheide
• SCHUFA-Auskunft (manche Banken verlangen sie, besonders wenn du einen Kredit brauchst)
• Steuernummer des Ziellandes (NIF in Portugal, NIE in Spanien)
• Wohnsitznachweis aus Deutschland (z. B. Meldebescheinigung)
• Mindesteinzahlung: Oft zwischen 1.000 und 5.000 Euro - je nach Bank und Land

Manche Banken verlangen noch mehr: eine Erklärung, woher das Geld kommt (Herkunftsnachweis), oder sogar einen persönlichen Termin in der Filiale. In Portugal kannst du oft online anfangen, aber der letzte Schritt - die Unterschrift - muss vor Ort oder per Notar erfolgen. In Spanien gibt es Banken wie CaixaBank oder Santander, die spezielle Dienste für Ausländer haben - mit Deutschsprachigen Beratern.

Die Schritte: So eröffnest du dein Konto

1. Entscheide dich für ein Land: Portugal, Spanien oder Frankreich sind die sichersten Einstiege.
2. Beschaffe deine Steuernummer: In Portugal meldest du dich online beim Finanzamt an (Portal das Finanças). In Spanien holst du dir die NIE über ein konsularisches Amt oder einen lokalen Vertreter. Das dauert 2-4 Wochen.
3. Wähle eine Bank: Suche nach Banken, die speziell auf Ausländer eingestellt sind. In Portugal: Millennium bcp, Banco Comercial Português. In Spanien: CaixaBank, BBVA. In Frankreich: BNP Paribas, Crédit Agricole.
4. Sammle deine Unterlagen: Alles übersetzt, beglaubigt, wenn nötig. Lass dich von der Bank beraten - sie geben dir oft eine Checkliste.
5. Termine vereinbaren: Viele Banken akzeptieren Termine per Video, aber für das erste Konto ist ein persönlicher Besuch oft schneller und sicherer.
6. Erste Einzahlung tätigen: Sobald das Konto aktiv ist, überweise den Mindestbetrag. Danach bekommst du deine Bankkarte und Online-Banking-Zugänge.

Wichtig: Lass dich nicht von „schnellen Lösungen“ locken, die dir versprechen, das Konto in 24 Stunden zu eröffnen. Das ist oft Betrug oder ein falsches Produkt. Ein echtes Konto braucht Zeit - aber es ist die einzige sichere Grundlage für deinen Immobilienkauf.

Wie viel Geld brauchst du wirklich?

Die Immobilie kostet nicht nur den Kaufpreis. Du musst noch 10-15 % zusätzlich einplanen - und das muss auf deinem ausländischen Konto sein, bevor du unterschreibst.

Beispiel Portugal: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro kommen dazu:

• Grunderwerbsteuer: 6-8 % (12.000-16.000 €)
• Notarkosten: 1-2 % (2.000-4.000 €)
• Registrierungsgebühren: 0,5-1 % (1.000-2.000 €)
• Steuerberater & Vermittler: 1-2 % (2.000-4.000 €)

Insgesamt: 15-20 %, also 30.000-40.000 € zusätzlich. Das Geld musst du auf dem ausländischen Konto haben - sonst wird der Kauf nicht abgewickelt. In Frankreich sind die Kosten etwas niedriger - um die 10 %, aber die Steuern sind höher, wenn du die Immobilie vermietest. In Spanien liegen die Nebenkosten zwischen 10 und 12 %, je nach Region. Auf den Balearen sind es bis zu 12 %.

Wenn du einen Kredit brauchst, musst du zusätzlich 30-50 % Eigenkapital aufbringen. Das bedeutet: Bei 200.000 € Kaufpreis brauchst du 60.000-100.000 € Eigenkapital - und das muss vor dem Kauf auf deinem Konto sein, damit die Bank die Finanzierung genehmigt.

Deutsche Bank oder ausländische Bank - was ist besser?

Einige Deutsche Banken bieten Kredite für Auslandsimmobilien an - aber nur, wenn du eine Immobilie in Deutschland als Sicherheit hast. Wenn du keine deutsche Wohnung besitzt, ist das keine Option. Dann bleibt dir nur die lokale Bank.

Warum? Weil ausländische Banken die Immobilie als Sicherheit nehmen - nicht deine deutsche Wohnung. In Spanien, Portugal und Frankreich wird eine Hypothek (hipoteca) auf das Objekt eingetragen. Das ist anders als in Deutschland, wo Grundschulden üblich sind. Die lokale Bank kennt das Objekt, den Markt, die Rechtslage. Sie kann schneller entscheiden.

Aber: Die Zinsen sind oft höher. In Portugal liegen sie bei 4-6 %, in Spanien bei 3,5-5,5 %. In Deutschland sind 3-4 % normal. Außerdem: Die Zinsen sind oft variabel - das heißt, sie können steigen. In Portugal gibt es nur 10 Jahre Zinsfixierung, in Spanien bis zu 15. In Deutschland kannst du 20-30 Jahre fixieren. Das ist ein Risiko. Wenn du sicher sein willst, wie deine monatliche Belastung bleibt, solltest du eine Kombi-Lösung prüfen: Teilweise mit deutschem Kredit, teilweise mit lokalem. Aber das ist nur möglich, wenn du eine deutsche Immobilie hast.

Was du nach der Eröffnung tun musst

Das Konto ist eröffnet - aber der Job ist noch nicht vorbei. Du musst jetzt:

• Regelmäßig Geld einbezahlen, um das Konto aktiv zu halten
• Die jährliche Steuererklärung im Zielland abgeben - auch wenn du keine Einkünfte hast
• Die Bank kontaktieren, wenn du Änderungen in deinem Einkommen oder Wohnsitz hast
• Die Kontoführungsgebühren im Auge behalten - manche Banken verlangen 5-20 Euro pro Monat
• Ein separates Konto für Mieteinnahmen anlegen, wenn du vermietest

Und vergiss nicht: Dein Konto ist kein Sparbuch. Es ist dein Werkzeug für den Immobilienkauf. Nutze es für alle Zahlungen: Steuern, Wartung, Versicherungen. So hast du alles transparent - und du vermeidest Probleme mit der Finanzbehörde.

Tipps von Profis - was du unbedingt beachten solltest

Wer schon mehrere Immobilien im Ausland gekauft hat, weiß: Vorbereitung ist alles.

• Steuernummer zuerst: Ohne NIF oder NIE geht gar nichts. Hole sie dir, bevor du dich auf ein Objekt festlegst.
• Lokale Unterstützung: Engagiere einen Immobilienmakler und einen Steuerberater vor Ort - nicht nur einen, der aus Deutschland kommt. Die kennen die lokalen Regeln, die du nicht findest.
• Kein Bargeld: Selbst wenn du bar kaufst - zahle über das Konto. So hast du einen Nachweis. Sonst kommt die Finanzbehörde später und fragt: „Woher kommt das Geld?“
• Prüfe die Bank: Lies Bewertungen von anderen Ausländern. Nicht jede Bank ist freundlich. Einige verlangen hohe Gebühren, andere blockieren Konten ohne Grund.
• Plan mit Puffer: Rechne mit 20 % mehr Kosten als geplant. Verzögerungen, Überraschungsgebühren, Änderungen in der Steuer - das passiert.

Was passiert, wenn du kein Konto hast?

Wenn du kein Konto hast, kannst du die Immobilie nicht legal kaufen. Der Notar weigert sich, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Die Finanzbehörde lehnt die Steuererklärung ab. Die Versicherung weigert sich, dich abzusichern. Und wenn du später verkaufen willst, brauchst du wieder ein Konto - sonst bekommst du das Geld nicht ausgezahlt. Es gibt keine Ausnahme. Ein ausländisches Bankkonto ist keine Option - es ist eine Voraussetzung.

Wie du Risiken minimierst

Das größte Risiko ist nicht das Konto - sondern die Unkenntnis. Du kaufst eine Immobilie in einem Land, dessen Rechtssystem du nicht kennst. Deshalb:

• Lass dich von einem unabhängigen Anwalt beraten - nicht vom Makler.
• Prüfe, ob die Immobilie verschuldet ist - manche Verkäufer haben noch Kredite drauf.
• Stelle sicher, dass alle Baugenehmigungen vorliegen - sonst kann die Stadt sie abreißen.
• Vermeide „Sonderangebote“ - die sind oft zu gut, um wahr zu sein.
• Warte nicht bis zur letzten Minute - die Kontoeröffnung dauert 4-8 Wochen.

Was kommt danach?

Nach dem Kauf kommt die Verwaltung. Du brauchst das Konto für die jährliche Steuer, für Reparaturen, für die Versicherung, für die Vermietung. Es wird dein wichtigstes Werkzeug - nicht nur für den Kauf, sondern für die gesamte Laufzeit deiner Immobilie. Plane deshalb von Anfang an: Konto, Steuern, Verwaltung. Dann bist du sicher. Dann kannst du entspannt in deinem Ferienhaus sitzen - und wissen, dass alles legal läuft.