Warum die Mieterauswahl entscheidend ist
Ein leerstehendes Apartment kostet Geld. Jeder Monat ohne Mieter ist ein Verlust - und wenn der Mieter dann doch nicht zahlt, wird es noch teurer. In Deutschland ist die Räumung bei Mietschulden extrem umständlich, oft teurer als ein Jahr Miete, und dauert monatelang. Laut dem Deutschen Mieterbund sind 68 % aller Mietausfälle auf eine schlechte Auswahl zurückzuführen. Das heißt: Wer nicht sorgfältig prüft, wer in seine Wohnung zieht, riskiert nicht nur Einkommen, sondern auch Stress, Zeit und Nerven.
In Städten wie Berlin, München oder Frankfurt ist die Leerstandsquote unter 1 %. Das bedeutet: Es gibt mehr Interessenten als Wohnungen. Aber das ist kein Grund, einfach den ersten zu nehmen, der kommt. Im Gegenteil: Je mehr Bewerber, desto wichtiger ist es, systematisch auszuwählen. Wer nur auf das höchste Gebot schaut, läuft Gefahr, einen Mieter zu bekommen, der später nicht zahlen kann - oder die Nachbarn mit lauter Musik oder ungepflegten Hunden belästigt.
Die drei Säulen der richtigen Mieterauswahl
Die beste Mieterauswahl basiert auf drei Säulen: finanzielle Sicherheit, vollständige Unterlagen und soziale Passgenauigkeit. Keine davon darf fehlen.
1. Bonität: Wie viel Geld verdient der Mieter?
Die Bonität ist der wichtigste Punkt. Aber was heißt das genau? Es geht nicht nur um die Schufa. Es geht um das Einkommen. Die Faustregel: Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Wenn jemand 2.000 Euro netto verdient, ist eine Miete von 670 Euro oder mehr riskant. Bei 1.800 Euro Netto ist 600 Euro Miete das Maximum - und selbst das ist knapp, wenn noch andere Ausgaben wie Auto, Versicherungen oder Kinder da sind.
Prüfen Sie immer die Gehaltsnachweise der letzten drei Monate. Ein Einzelbeleg reicht nicht. Wer nur einen Monat zeigt, könnte kurzfristig einen Bonus erhalten haben - oder arbeitet in der Branche mit saisonalen Einkünften. Bei befristeten Verträgen fragen Sie nach der Verlängerungswahrscheinlichkeit. Bei Selbstständigen verlangen Sie die letzten zwei Steuerbescheide und einen aktuellen Kontoumsatz. Keine Angabe ohne Nachweis.
Die Schufa-Auskunft muss aktuell sein - maximal 30 Tage alt. Aber: Eine schlechte Schufa bedeutet nicht automatisch, dass jemand nicht zahlen kann. Studenten, Berufseinsteiger oder Menschen, die mal eine Rechnung vergessen haben, können trotzdem zuverlässig sein. Prüfen Sie die Gründe. Hat jemand nur einen Eintrag wegen einer unbezahlten Handyrechnung? Oder mehrere offene Forderungen? Das macht einen großen Unterschied.
2. Unterlagen: Was muss der Mieter liefern?
Ein guter Mieter bringt die richtigen Papiere mit. Hier ist die Checkliste, die jeder professionelle Vermieter verwendet:
- Kopie des Personalausweises oder Reisepasses
- Unterschriebene Mieterselbstauskunft (nicht nur eine E-Mail)
- Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom letzten Vermieter (nicht nur eine Aussage)
- Aktuelle Schufa-Auskunft (max. 30 Tage alt)
- Haftpflichtversicherungsnachweis (78 % der Profis verlangen das)
Warum das alles? Weil Lügen und Fälschungen häufiger sind, als man denkt. 31 % der Mieter geben falsche Angaben in der Selbstauskunft ab. 19 % liefern eine ungültige Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - oft aus dem letzten Wohnort, wo sie nicht mehr wohnen. Und 12 % manipulieren ihre Gehaltsabrechnungen, indem sie den Bruttobetrag als Netto ausgeben. Wer nur mal guckt, wird betrogen.
Verlangen Sie Originalunterlagen oder beglaubigte Kopien. Bei digitalen Bewerbungen: Fragen Sie nach einem PDF mit digitaler Signatur oder senden Sie die Unterlagen per Post. So vermeiden Sie gefälschte Dokumente.
3. Soziale Passgenauigkeit: Passt der Mensch zu Ihrer Wohnung?
Ein Mieter kann alles haben - hohes Einkommen, perfekte Unterlagen - und trotzdem ein Problem sein. Warum? Weil er nicht zur Hausgemeinschaft passt.
Ein ruhiger Rentner will nicht neben einer WG mit Partys wohnen. Eine junge Familie mit Kindern braucht einen Hof oder einen Spielplatz in der Nähe. Ein Student, der bis 3 Uhr aufbleibt, passt nicht in ein Haus mit Senioren. Es geht nicht um Vorurteile. Es geht um Realität: Wer sich wohlfühlt, zahlt pünktlich und bleibt länger.
Frage nach dem Lebensstil: „Wie verbringen Sie Ihre Freizeit?“ „Haben Sie Haustiere?“ „Wie oft haben Sie Besuch?“ „Was ist Ihnen in einer Wohnung wichtig?“
Ein persönliches Gespräch von 15 bis 20 Minuten reicht oft aus. Sie spüren, ob jemand ehrlich ist. Ob er sich für die Wohnung interessiert - oder nur für den niedrigsten Preis. Vermieter, die das machen, berichten von 60 % weniger Konflikten.
Was Sie unbedingt vermeiden müssen
Die Mieterauswahl ist kein Spiel. Und sie ist kein Wettbewerb. Sie ist eine rechtliche und ethische Verantwortung.
Verboten ist jede Diskriminierung. Nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) dürfen Sie nicht abweisen, weil jemand:
- eine andere Hautfarbe hat
- aus einem anderen Land kommt
- ledig, verheiratet oder alleinerziehend ist
- ein Kind hat oder nicht
- ein bestimmtes Geschlecht hat
Das ist kein „nur ein bisschen“ - das ist rechtswidrig. Und es kostet Sie Geld: Bußgelder bis zu 10.000 Euro, Schadensersatzansprüche, Schadensersatzforderungen. 23 % der Vermieter geben unbewusst solche Kriterien in die Auswahl ein - oft aus Angst, aus Erfahrung, aus Vorurteilen. Das ist gefährlich.
Lösen Sie das Problem mit einem standardisierten Fragebogen. Fragen Sie nur sachliche Dinge: Einkommen, Beruf, Anzahl der Mitbewohner, Haustiere, Rauchverhalten. Nicht: „Woher kommen Sie?“ „Haben Sie Kinder?“ „Sind Sie verheiratet?“
Und vermeiden Sie digitale Algorithmen, die automatisch entscheiden, wer „passend“ ist. Studien zeigen: 58 % dieser Systeme filtern unbewusst Menschen mit niedrigem Einkommen, aus bestimmten Stadtteilen oder mit Migrationshintergrund heraus. Das ist keine Effizienz - das ist Diskriminierung mit Code.
Praktische Tipps für den Alltag
Wie machen es die Profis?
- Erstellen Sie eine 12-Punkte-Checkliste - von der ersten Anfrage bis zur Unterschrift. Das reduziert Mietausfälle um 42 %.
- Verwenden Sie einen Mietinteressenten-Fragebogen - mit festen Fragen, die jeder bekommt. So ist alles nachvollziehbar und fair.
- Prüfen Sie die Hausordnung - sie ist Teil des Mietvertrags. Sie regelt Lärm, Haustiere, Gartenpflege, Abfalltrennung. Wer sie nicht akzeptiert, passt nicht.
- Verlangen Sie die Energieeffizienzklasse - 52 % der Vermieter berücksichtigen das heute. Wer eine A-Klasse will, ist oft besser erzogen, älter und zahlt lieber für Stabilität.
- Investieren Sie Zeit - 3 bis 5 Stunden pro Woche für die Auswahl sind kein Aufwand, sondern Investition. Wer spart, verliert später.
Markus Bauer aus München sagt: „Ich nehme mir 15 Minuten pro Interessent. Ich frage: Warum wollen Sie hier wohnen? Was ist Ihnen wichtig? Was ist Ihr Plan für die nächsten drei Jahre?“ Er hat seine Mietausfälle um 60 % reduziert - nur durch Gespräche.
Was sich 2025 ändert
Der Markt verändert sich. Die neuen Regeln kommen.
Seit 2023 gilt: Sie müssen explizit dokumentieren, warum Sie eine Schufa-Auskunft brauchen. Sonst drohen Bußgelder bis zu 20.000 Euro. Kein „einfach so“. Kein „das macht man halt“. Sie müssen schriftlich festhalten: „Die Schufa wird zur Prüfung der Zahlungsfähigkeit benötigt.“
Der Wohnungsmarkt wird noch enger. Bis 2035 steigt die Zahl der Einpersonenhaushalte um 12 %. Das bedeutet: Kleine Wohnungen werden begehrt. Wer jetzt noch große Wohnungen mit hohen Mieten anbietet, muss noch strenger prüfen - denn die richtigen Mieter sind rar.
Und: Handwerker werden gesucht. Wer als Elektriker, Tischler oder Installateur arbeitet, wird oft bevorzugt - weil er nicht nur zahlt, sondern auch hilft. Ein Mieter, der den Treppenhauslift repariert, ist wertvoller als ein Investor mit viel Geld, aber keiner Verbindung zur Wohnung.
Was tun, wenn etwas schiefgeht?
Selbst mit der besten Prüfung kann etwas schiefgehen. Dann ist schnelles Handeln entscheidend.
Wenn die Miete fällig ist und nicht kommt: Am ersten Tag nach Fälligkeit eine Mahnung senden. Nicht warten. Nicht hoffen. Nicht „vielleicht hat er vergessen“. Jeder Tag Verspätung macht die Räumung später schwerer.
Wenn Sie Verdacht haben: Prüfen Sie die Unterlagen erneut. Vergleichen Sie die Gehaltsnachweise mit der Steuer-ID. Rufen Sie den letzten Vermieter an - nicht nur die Bescheinigung, sondern den Menschen, der ihn kannte.
Und: Halten Sie sich an die Rechtslage. Keine Abschaltung der Heizung. Keine Türschlosswechsel. Keine Drohungen. Das ist strafbar. Nutzen Sie den Rechtsweg - er ist langsam, aber sicher. Und: Haben Sie die richtigen Papiere, ist der Weg viel einfacher.
Fazit: Wer gut auswählt, hat weniger Probleme
Die Mieterauswahl ist kein Hindernis - sie ist Ihre Versicherung. Sie schützt Ihr Einkommen, Ihre Ruhe, Ihre Zeit. Sie verhindert, dass Sie in einem Jahr mit einem unbezahlten Mietvertrag und einem Chaos in der Wohnung sitzen.
Es geht nicht darum, den reichsten Mieter zu finden. Es geht darum, den richtigen zu finden. Den, der zahlt. Den, der respektiert. Den, der bleibt.
Die Unterlagen prüfen. Die Bonität verstehen. Den Menschen kennenlernen. Das ist die Formel - und sie funktioniert. Jeder, der sie anwendet, hat weniger Stress. Und mehr Sicherheit.
Was ist die wichtigste Unterlage bei der Mieterauswahl?
Die wichtigste Unterlage ist die aktuelle Schufa-Auskunft (max. 30 Tage alt) zusammen mit den Gehaltsnachweisen der letzten drei Monate. Diese beiden Dokumente zeigen, ob der Mieter zahlen kann und ob er seine Verpflichtungen bisher eingehalten hat. Ohne diese beiden Papiere ist keine fundierte Entscheidung möglich.
Darf ich einen Mieter ablehnen, weil er eine schlechte Schufa hat?
Sie dürfen einen Mieter ablehnen, wenn die Schufa mehrere aktive, unbezahlte Forderungen zeigt - aber nicht nur wegen eines Eintrags. Viele Menschen haben eine schlechte Schufa, weil sie eine Handyrechnung vergessen haben oder als Student keine Kreditgeschichte haben. Prüfen Sie den Grund. Ein Eintrag von 2018 mit einer beglichenen Forderung ist kein Grund zur Ablehnung. Mehrere offene Forderungen in den letzten 12 Monaten schon.
Wie prüfe ich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auf Echtheit?
Rufen Sie den letzten Vermieter direkt an - nicht nur die Adresse auf dem Papier. Fragen Sie: „Hatten Sie Probleme mit dem Mieter? Zahlte er pünktlich? Hat er Schäden verursacht?“ Eine echte Bescheinigung wird von jemandem ausgestellt, der den Mieter kennt. Eine gefälschte ist oft nur ein formloses Schreiben ohne Kontaktmöglichkeit. Wenn der Vermieter nicht erreichbar ist oder sich unklar ausdrückt, ist Vorsicht angebracht.
Was ist, wenn ein Mieter keine Haftpflichtversicherung hat?
Ein Mieter ohne Haftpflichtversicherung ist ein Risiko. Eine Wasserrohrbruch, ein Brand oder ein Sturz im Treppenhaus können Kosten von mehreren tausend Euro verursachen. 78 % der professionellen Vermieter verlangen diesen Nachweis. Wenn der Mieter keine hat, können Sie die Vermietung verweigern - oder ihm eine Frist von 14 Tagen geben, eine abzuschließen. Die Versicherung muss vor Vertragsunterzeichnung vorliegen.
Darf ich nach der Herkunft oder dem Familienstand fragen?
Nein. Nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) ist jede Frage nach Herkunft, Religion, Familienstand, Geschlecht oder sexueller Orientierung verboten - auch wenn Sie es „nur aus Interesse“ fragen. Das ist diskriminierend und kann zu hohen Schadensersatzforderungen führen. Fragen Sie stattdessen: „Wie viele Personen ziehen mit ein?“ „Haben Sie Haustiere?“ „Was ist Ihnen in der Wohnung wichtig?“ - sachliche, neutrale Fragen.
Kommentare
Bertrand Deweer November 2, 2025
Ja, super, endlich jemand der die Realität beschreibt - aber wer liest das überhaupt? Ich hab neulich nen Mieter genommen, der 3 Gehaltsnachweise geschickt hat, Schufa war top, Haftpflicht dabei... und dann hat er sein Sofa mit einem Kettensäge-Schnitt durch die Wand gezogen. Keine Ahnung, wie man so was prüfen soll. Ich geb’s auf. Wer zahlt, zahlt. Punkt.
Hildegard Blöchliger November 2, 2025
WAS?!! Sie erwähnen SCHUFAs, aber vergessen den wichtigsten Punkt: DIE HAFTPFLICHTVERSICHERUNG!! 78% der Profis verlangen das - und Sie? Sie lassen einen Typen mit 2000€ Netto und keiner Versicherung einziehen?!! Das ist nicht nur fahrlässig, das ist kriminell! Wer macht das denn noch?! Ich hab vor 3 Jahren nen Mieter verloren, der einen Wasserrohrbruch verursacht hat - 18.000€ Schaden, Versicherung hat abgelehnt, weil KEINE HAFTPFLICHT vorlag!! Ich hab noch immer Albträume!!
Dirk Wasmund November 2, 2025
Die hier dargelegte Vorgehensweise ist, mit Ausnahme der formalen Unzulänglichkeiten in der Dokumentationspraxis, im Wesentlichen korrekt. Es ist jedoch bemerkenswert, dass die empirischen Daten, insbesondere die Zahlen zu Mietausfällen und Fälschungsquoten, nicht mit einer peer-reviewed Quelle verknüpft sind. Die Behauptung, 68 % aller Mietausfälle seien auf schlechte Auswahl zurückzuführen, ist zwar plausibel, doch ohne Beleg durch die Deutsche Bundesbank oder den Deutschen Mieterbund in ihrer offiziellen Publikationsreihe, bleibt sie spekulativ. Zudem wird die Verwendung von digitalen Algorithmen pauschal als diskriminierend verurteilt, obwohl viele Systeme heute mit Fairness-Constraints trainiert werden. Eine differenzierte Betrachtung wäre hier angebracht. Die Forderung nach einem 12-Punkte-Checklist ist hingegen exzellent und entspricht den Standards der Immobilienwirtschaft in der Schweiz seit 2021.
Wolfgang Kalivoda November 4, 2025
Wow. Endlich ein Artikel, der nicht nur die Realität beschreibt, sondern auch noch glaubt, dass Menschen vernünftig sind. Lass mich raten: Du hast auch noch einen Fragebogen mit 17 Fragen zu den Lieblingsfarben deiner zukünftigen Mieter? Und du glaubst wirklich, ein Student mit 1200€ Netto und einer Schufa von 2018 ist ein Risiko? Nein. Der ist ein Goldschatz. Der zahlt pünktlich, weil er keine andere Wahl hat. Die echten Probleme sind die Leute mit 5000€ Einkommen, die sich ein 2-Zimmer-Maisonette leisten, aber jeden Monat einen neuen Hund anschaffen und die Nachbarn mit Bass-Sessions terrorisieren. Aber die bekommst du nicht raus - weil du ja nicht nach "Hast du mal einen Sound-System mit 2000W?" fragen darfst. Das ist nicht Prüfung. Das ist Theater.