Wenn du als Vermieter eine Wohnung kündigen willst, dann musst du die Kündigungsfristen genau einhalten. Im Jahr 2025 gelten dieselben Regeln wie seit Jahren - aber viele Vermieter machen trotzdem Fehler. Ein falscher Termin, ein fehlender Grund oder eine ungenaue Berechnung der Mietdauer kann die Kündigung ungültig machen. Das kostet Zeit, Geld und Nerven. Hier steht alles, was du wirklich brauchst, um eine rechtssichere Kündigung auszusprechen - ohne juristischen Jargon, nur die Fakten.
Wie lange muss die Kündigungsfrist sein?
Die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nicht nach dem Kalenderjahr, sondern nach der Dauer des Mietverhältnisses. Das steht klar in § 573c BGB. Es gibt drei Stufen:
- Bei einer Mietdauer von 0 bis 5 Jahren: 3 Monate
- Bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate
- Bei einer Mietdauer von 8 Jahren und länger: 9 Monate
Diese Fristen gelten unabhängig davon, warum du kündigst - ob du die Wohnung selbst brauchst, sie modernisieren willst oder einfach einen besseren Mieter suchst. Der Grund ist für die Länge der Frist irrelevant. Nur die Dauer des Mietverhältnisses zählt.
Wichtig: Die Mietdauer wird nicht vom Tag des Vertragsunterzeichnens gerechnet, sondern vom Tag, an dem der Mieter die Wohnung tatsächlich bezogen hat. Viele Vermieter verwechseln das. Ein Vertrag, der am 1. März 2020 unterschrieben wurde, aber erst am 15. März 2020 bezogen wurde, beginnt am 15. März - und nicht am 1. März.
Wann muss die Kündigung eingehen?
Es reicht nicht, die Kündigung einfach zu schreiben. Sie muss auch zum richtigen Zeitpunkt beim Mieter eintreffen. Die Regel ist einfach: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter sein, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet.
Beispiel: Du willst, dass der Mieter am 31. Juli 2025 auszieht. Dann muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag im Mai 2025 eingegangen sein. Das ist der 6. Mai 2025, weil der 1. Mai (Feiertag), der 2. Mai und der 3. Mai (Samstag) keine Werktagen sind. Der 4. Mai ist Sonntag - kein Werktag. Der 5. Mai ist Montag - erster Werktag. Der 6. Mai ist Dienstag - zweiter Werktag. Der 7. Mai ist Mittwoch - dritter Werktag. Also: spätestens am 7. Mai 2025 muss die Kündigung beim Mieter sein.
Ein weiteres Beispiel: Du willst den Mieter zum 31. Oktober 2025 rauswerfen. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag im August 2025 eingehen. Der 1. August ist ein Freitag - Werktag. Der 2. August ist Samstag - kein Werktag. Der 3. August ist Sonntag - kein Werktag. Der 4. August ist Montag - erster Werktag. Der 5. August ist Dienstag - zweiter Werktag. Der 6. August ist Mittwoch - dritter Werktag. Also: spätestens am 6. August 2025.
Verwechslungen sind hier die häufigste Fehlerquelle. Nutze einen Kündigungskalender oder einen Online-Rechner, aber prüfe immer selbst: Welcher Tag ist der dritte Werktag? Nicht der dritte Tag nach dem Monatsanfang - sondern der dritte Tag, an dem normalerweise gearbeitet wird.
Was ändert sich bei Eigenbedarf?
Wenn du die Wohnung für dich, deine Familie oder einen nahen Angehörigen brauchst, dann sprichst du von einer Eigenbedarfskündigung. Auch hier gelten die gleichen Fristen - 3, 6 oder 9 Monate - je nach Mietdauer. Aber du musst etwas anderes beachten: Du musst den Mieter rechtzeitig schriftlich informieren, dass du die Wohnung für dich brauchst.
Der Berliner Mieterverein empfiehlt, diese Begründung mindestens 30 Tage vor der Kündigung zu schicken. Das ist keine gesetzliche Pflicht, aber ein Gericht kann die Kündigung sonst als unsachlich abweisen. Schreibe klar: „Ich benötige die Wohnung für meinen Sohn, der ab Januar 2026 in Berlin studiert.“ Gib einen konkreten Grund an. Vage Formulierungen wie „Ich brauche die Wohnung“ reichen nicht.
Und es gibt eine wichtige Sperrfrist: Wenn du eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandelst, darfst du nicht sofort kündigen. In angespannten Märkten wie Berlin, München oder Hamburg gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren, oft bis zu 8 oder sogar 10 Jahren. Diese Frist beginnt mit der Eintragung der Wohnung in das Grundbuch - nicht mit dem Kaufdatum. Wer das nicht weiß, riskiert eine rechtliche Klage - und einen verlorenen Fall.
Was gilt für möblierte Wohnungen?
Wenn du eine Wohnung nur mit Möbeln vermietest - also eine möblierte Wohnung - dann gelten andere Regeln. Hier ist die Kündigungsfrist kürzer. Die Kündigung muss spätestens am 15. eines Monats beim Mieter eintreffen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf desselben Monats endet.
Beispiel: Du willst, dass der Mieter am 31. Dezember 2025 auszieht. Dann muss die Kündigung spätestens am 15. November 2025 eingegangen sein. Kein dritter Werktag. Keine 3-, 6- oder 9-Monats-Frist. Einfach: 15. des Monats vor dem Auszug.
Diese Regelung gilt nur, wenn die Wohnung wirklich möbliert ist - also mit Bett, Sofa, Tisch, Stühlen, Küchenmöbeln und Haushaltsgeräten. Wenn nur ein Bett und ein Schrank da sind, ist das keine möblierte Wohnung im rechtlichen Sinne. Dann gilt die normale Kündigungsfrist.
Was passiert, wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen?
Wenn du als Vermieter in demselben Haus wohnst wie dein Mieter - etwa eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus - dann wird die Kündigungsfrist verlängert. Das ist in § 573a BGB geregelt. Die Frist wird um 3 Monate verlängert.
Beispiel: Ein Mieter lebt seit 6 Jahren in deiner Wohnung. Normalerweise wäre die Kündigungsfrist 6 Monate. Aber weil du im selben Haus wohnst, wird die Frist auf 9 Monate erhöht. Das ist ein zusätzlicher Schutz für den Mieter. Er hat mehr Zeit, eine neue Wohnung zu finden, wenn er direkt neben dir wohnt und nicht einfach wegziehen kann.
Was ist mit der Sozialklausel?
Ein Mieter kann sich gegen deine Kündigung wehren - wenn er Härtegründe vorweisen kann. Dazu gehören:
- Schwere Krankheit
- Hohes Alter (über 65 Jahre)
- Schwangerschaft
- Behinderung
- Sehr niedriges Einkommen
- Langjährige Wohnsituation in der Wohnung (10+ Jahre)
Der Mieter muss dir schriftlich mitteilen, dass er sich gegen die Kündigung wehrt - und zwar spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist. Das bedeutet: Wenn deine Kündigungsfrist 6 Monate beträgt, muss der Mieter seinen Widerspruch spätestens nach 4 Monaten einreichen. Sonst verliert er sein Recht.
Ein Gericht prüft dann, ob die Kündigung zumutbar ist. Wenn ein 80-jähriger Rentner mit Herzproblemen seit 20 Jahren in der Wohnung lebt und keine andere Wohnung findet, kann das Gericht die Kündigung sogar ganz aufheben. Du als Vermieter musst dann weiterhin Miete einnehmen - und kannst die Wohnung nicht nutzen.
Was muss die Kündigung enthalten?
Ein einfaches „Ich kündige“ reicht nicht. Die Kündigung muss formell korrekt sein. Hier ist die Checkliste:
- Name und Anschrift des Mieters
- Name und Anschrift des Vermieters
- Adresse der Wohnung
- Genauer Auszugstermin (z. B. „31. Juli 2025“)
- Grund der Kündigung (z. B. „Eigenbedarf“)
- Datum der Kündigung
- Unterschrift des Vermieters (oder aller Vermieter, wenn mehrere Eigentümer sind)
- Telefonnummer oder E-Mail zur Rückfrage (empfohlen, aber nicht verpflichtend)
Die Kündigung muss schriftlich sein. Per E-Mail oder SMS reicht nicht. Du musst ein Original mit Unterschrift versenden - am besten per Einschreiben mit Rückschein. So hast du den Nachweis, dass sie angekommen ist.
Was ändert sich 2025? Gibt es neue Gesetze?
Im Jahr 2025 gibt es keine neuen Gesetze, die die Kündigungsfristen ändern. Die Regelungen aus dem BGB bleiben unverändert. Aber es gibt Diskussionen. Der Deutsche Mieterbund fordert, die Sperrfrist bei Eigentümerwechsel in Großstädten von 3 auf mindestens 5 Jahre zu verlängern. Der Immobilienverband IVD sagt dagegen: „Die bestehenden Regeln reichen.“
In Berlin, Hamburg und München sind die Rechtsstreitigkeiten um Eigenbedarfskündigungen im Jahr 2024 auf über 15.800 Fälle gestiegen - das sind fast 30 % mehr als 2023. Das zeigt: Viele Vermieter kündigen falsch. Oder sie kündigen, ohne den Mieter wirklich zu schützen. Wer sich nicht an die Regeln hält, riskiert nicht nur eine Niederlage im Gericht - sondern auch einen schlechten Ruf.
Was ist der häufigste Fehler?
Der häufigste Fehler? Die Berechnung des dritten Werktags. Viele Vermieter denken: „Ich schreibe die Kündigung am 1. Mai und schicke sie am 3. Mai - das ist der dritte Tag.“ Aber das ist falsch. Wochenenden und Feiertage zählen nicht als Werktag. Und manche denken, der 3. Tag des Monats ist der dritte Werktag - auch falsch.
Ein weiterer Fehler: Die Mietdauer wird vom Vertragsdatum aus gerechnet - statt vom tatsächlichen Bezugstermin. Das führt oft zu einer zu kurzen Frist. Und dann: Keine schriftliche Begründung bei Eigenbedarf. Das ist kein Verstoß, aber es ist ein Risiko. Ein Gericht kann das als „nicht nachvollziehbar“ abtun.
Wenn du unsicher bist, hole dir Hilfe. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht kann dir die Kündigung prüfen - oft für wenig Geld. Es ist billiger als eine Klage, die du verlierst.
