Eigenkapital vs. Fremdkapital in der Immobilienfinanzierung: Die optimale Mischung für günstige Zinsen und langfristige Sicherheit

Wenn du eine Immobilie kaufst, ist die erste Frage nicht, wie groß das Wohnzimmer sein soll, sondern: Wie viel Eigenkapital hast du wirklich? Und wie viel Fremdkapital kannst du dir leisten, ohne dich in Schulden zu verheddern? Viele Bauherren unterschätzen die Nebenkosten, überschätzen ihre Ersparnisse und landen am Ende mit teuren Zinsen und monatlichen Belastungen, die sie nicht mehr kontrollieren können. Die Wahrheit ist einfach: Die richtige Mischung aus Eigen- und Fremdkapital entscheidet darüber, ob du deine Immobilie in 10 Jahren noch finanzieren kannst - oder ob du sie verkaufen musst.

Was zählt als Eigenkapital? Nicht nur dein Sparbuch

Eigenkapital ist nicht nur das Geld auf deinem Konto. Es ist alles, was du sofort einsetzen kannst, ohne neue Schulden aufzunehmen. Dazu gehören:

• Barvermögen (Sparbuch, Girokonto, Tagesgeld)
• Bausparguthaben - aber nur wenn es zuteilungsreif ist
• Wertpapiere wie Aktien oder Fonds, die du verkaufen kannst
• Lebensversicherungen mit Auszahlungswert
• Ein bereits abbezahltes Grundstück oder eine andere Immobilie, die du verkaufst
• Darlehen von Verwandten oder Arbeitgebern - wenn sie schriftlich und ohne Rückzahlungsdruck sind
• Eigenleistungen: Wenn du selbst den Boden verlegst, die Wand streichst oder die Heizung montierst, kannst du diese Arbeit als Eigenkapital anrechnen - vorausgesetzt, du kannst sie realistisch bewerten und nachweisen

Wichtig: Das Geld muss zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung verfügbar sein. Ein Bausparvertrag, der erst in zwei Jahren zuteilungsreif wird, zählt nicht als Eigenkapital - du brauchst dann eine Zwischenfinanzierung, und die kostet Geld. Viele Bauherren merken das erst, wenn sie die Rechnung vom Notar bekommen und kein Geld mehr da ist. Das ist der häufigste Fehler.

Die Nebenkosten - der versteckte Kostenfaktor

Du hast 300.000 Euro für eine Wohnung gespart? Super. Aber die Bank zahlt nicht die Nebenkosten. Die musst du selbst tragen. Und die sind nicht klein:

• Maklercourtage: 3-6 % des Kaufpreises
• Notarkosten: 1,5-2 %
• Grundbucheintrag: 0,2-0,5 %
• Grunderwerbssteuer: 3,5-6,5 % - je nach Bundesland

Rechne das mal nach: Bei 300.000 Euro Kaufpreis kommen mindestens 50.000 Euro an Nebenkosten hinzu. In Nordrhein-Westfalen, wo die Grunderwerbssteuer 6,5 % beträgt, sind es sogar 60.000 Euro. Viele Menschen denken, sie brauchen nur 20 % des Kaufpreises - aber sie vergessen die Nebenkosten. Das ist der Grund, warum 42 % der Bauinteressierten laut Verivox eine Finanzierungslücke haben.

Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Die einfache Faustregel: 20-30 % der Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten) sollten aus Eigenmitteln kommen. Das ist nicht nur eine Empfehlung - das ist die Realität der Banken.

Die Deutsche Bank Research hat berechnet: Wer weniger als 20 % Eigenkapital einbringt, zahlt 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte mehr Zinsen. Das klingt wenig - aber bei einer 300.000-Euro-Finanzierung sind das über 1.000 Euro mehr pro Jahr. Und das über 20 Jahre. Das sind mehr als 20.000 Euro zusätzliche Kosten.

Wenn du Selbstständiger bist, wird’s noch ernster. Banken sehen dein Einkommen als unsicherer an. Deshalb verlangen sie mindestens 30 % Eigenkapital - oft sogar mehr. In München, wo die Preise hoch sind, bringen Käufer im Durchschnitt 28,4 % Eigenkapital ein. In Leipzig sind es nur 21,3 %. Die Banken reagieren darauf: In teuren Regionen verlangen sie höhere Eigenkapitalquoten, um das Risiko zu senken.

Ein Fallbeispiel aus Immobilien-Erfahrung.de: Ein Bauherr erhöhte sein Eigenkapital von 20 auf 30 % - und konnte die Zinsbindung von 10 auf 15 Jahre verlängern. Gleichzeitig sank seine monatliche Rate um 187 Euro. Das ist kein Zufall. Höheres Eigenkapital = bessere Bonität = bessere Konditionen.

Fremdkapital: Die Zinsfalle und wie du sie umgehst

Fremdkapital ist nicht schlecht - es ist notwendig. Aber es hat eine Kehrseite: Zinsen, Laufzeit, Tilgung. Je weniger Eigenkapital du hast, desto länger musst du zahlen, desto höher sind die Zinsen.

Ein Vollfinanzierer - also jemand mit 0 % Eigenkapital - zahlt heute im Durchschnitt 0,8-1,5 Prozentpunkte mehr Zinsen als jemand mit 25 % Eigenkapital. Das ist kein theoretisches Risiko. Das ist der Markt. Die Volksbank Raiffeisenbank sagt klar: Vollfinanzierungen sind möglich - aber sie sind teuer und riskant. Die Laufzeit verlängert sich oft auf 30 Jahre, und die Tilgung bleibt niedrig. Du zahlst Jahrzehnte lang Zinsen, ohne dass du merkst, wie wenig du wirklich abbezahlt hast.

Und was ist mit der 1822direkt-Empfehlung von nur 10 % Eigenkapital? Die ist irreführend. Ja, du kannst mit 10 % einen Kredit bekommen - aber nur, wenn du die Nebenkosten zusätzlich aus Eigenmitteln deckst. Sonst bist du bei 25 % Fremdkapital - und das ist der Punkt, ab dem die Banken anfangen, Risikoaufschläge zu verlangen.

Die optimale Mischung: 20-30 % Eigenkapital ist das Goldene Dreieck

Die Bundesbank nennt es das Goldene Dreieck: 20-30 % Eigenkapital. Warum?

• Für die Bank: Das Risiko ist niedrig. Du hast etwas zu verlieren - du bist nicht bereit, einfach aufzugeben.
• Für dich: Die Zinsen sind günstig, die Laufzeit überschaubar, die Rate tragbar.
• Für den Markt: Zu wenig Eigenkapital führt zu Blasen. Zu viel bindet Kapital unnötig.

Die Zahlen sprechen: Im dritten Quartal 2023 lag der durchschnittliche Eigenkapitalanteil in Deutschland bei 24,7 %. Das ist ein Anstieg von 1,3 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr - und das, obwohl die Zinsen gestiegen sind. Das zeigt: Die Menschen lernen. Sie sparen mehr, weil sie wissen: Wer weniger Eigenkapital hat, zahlt mehr.

Prognosen sagen: Bis 2025 steigt der Durchschnitt auf 26,5 %. Das ist kein Zufall. Die Banken prüfen strenger, die Zinsen bleiben hoch, und die Menschen merken: Es gibt keinen Weg um das Eigenkapital herum.

Was tun, wenn du nicht genug Eigenkapital hast?

Du hast 15 %, brauchst aber 25 %? Dann musst du kreativ werden.

• Verkaufe Wertpapiere: Wenn du Aktien hast, die in den letzten Jahren gewonnen haben, verkaufe sie - und setze das Geld in deine Immobilie.
• Verkaufe eine alte Immobilie: Das ist der häufigste Weg. Aber: Plane die Verkaufsphase mit. Ein Verzögerung von drei Monaten kann dich in eine Zwischenfinanzierung treiben - und die kostet 1,5-2,5 % pro Jahr.
• Verwende den Bausparvertrag als Brücke: Wenn dein Bausparvertrag nicht zuteilungsreif ist, kannst du ihn trotzdem als Eigenkapitalersatz nutzen - aber nur, wenn du die Zwischenfinanzierung mit einrechnest.
• Frage Verwandte: Ein Darlehen von deinen Eltern - ohne Zinsen und mit langer Laufzeit - kann dir helfen. Aber: Schreibe es auf. Banken verlangen Nachweise.

Es gibt keine magische Lösung. Aber es gibt Wege. Die wichtigste Regel: Keine Zwischenfinanzierung ohne Plan. Wenn du nicht weißt, wann du das Geld bekommst, dann zahle lieber mehr Zinsen als unnötige Kosten.

Warum Selbstständige mehr Eigenkapital brauchen

Wenn du selbstständig bist, bist du ein Risiko für die Bank. Dein Einkommen schwankt. Du hast keine feste Gehaltsabrechnung. Deshalb verlangen Banken mehr Sicherheit.

Studien zeigen: Selbstständige bringen im Durchschnitt 29,1 % Eigenkapital ein - Angestellte nur 23,8 %. Warum? Weil sie es wissen. Sie haben gesehen, wie schnell ein Auftrag wegbrechen kann. Sie haben gelernt: Je mehr Eigenkapital, desto weniger Angst.

Und wenn du eine Immobilie über 750.000 Euro kaufst? Dann gilt: 30 % sind die Mindestvorgabe. Keine Ausnahme. Kein Kompromiss. Die HypoVereinsbank hat das klar definiert - und andere Institute folgen.

Die Zukunft: Höhere Eigenkapitalquoten sind die Norm

Die Zeiten, in denen du mit 5 % Eigenkapital eine Immobilie finanzieren konntest, sind vorbei. Die Bundesbank warnt seit Jahren vor zu hohen Schulden bei Privatleuten. Die Banken reagieren. Die Zinsen bleiben hoch. Die Prüfungen werden strenger.

Experten wie Prof. Dr. Michael Hüther vom IW Köln sagen: Die optimale Quote bleibt bei 25 % ± 3 %. Das ist kein Zufall. Es ist die Balance zwischen Risiko und Realismus. Zu wenig Eigenkapital macht dich abhängig. Zu viel bindet dein Geld unnötig.

Die neuen Produkte der Banken zeigen das: Die 1822direkt bietet bei 35 % Eigenkapital Zinsbindungen von bis zu 25 Jahren. Die Commerzbank hat ein Spezialprodukt für Selbstständige mit 30 % Eigenkapital gestartet. Es geht nicht mehr darum, den Kredit zu bekommen - es geht darum, den besten Kredit zu bekommen.

Was du jetzt tun kannst

1. Berechne deine Gesamtkosten: Kaufpreis + Nebenkosten. Nicht nur den Kaufpreis.

Prüfe dein Eigenkapital: Was hast du wirklich zur Verfügung? Bausparvertrag? Wertpapiere? Verkauf einer Wohnung?

Rechne die Zinsen durch: Vergleiche, was dich 15 % Eigenkapital kostet - und was 25 % kosten würden. Du wirst überrascht sein.

Plan die Zeit: Wenn du eine alte Immobilie verkaufst, rechne mit 6-9 Monaten. Nicht mit 3.

Vermeide Zwischenfinanzierungen: Sie sind teuer und kompliziert.

Es gibt keinen perfekten Moment. Aber es gibt einen richtigen Ansatz: Je mehr Eigenkapital, desto weniger Zinsen - und desto mehr Freiheit. Du kaufst nicht nur eine Immobilie. Du kaufst deine finanzielle Unabhängigkeit.