Stellen Sie sich vor: Ihre Heizung ist kaputt, die Fenster lassen Kälte herein, und die Wände brauchen neue Dämmung. Sie wollen sanieren - aber wie finanzieren Sie das? Mit einem Modernisierungskredit oder einer Aufstockung Ihres Baukredits? Beide Optionen klingen ähnlich, aber sie unterscheiden sich in Details, die Ihnen Tausende Euro kosten oder sparen können.
Was ist ein Modernisierungskredit?
Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundener Ratenkredit, der speziell für Renovierungen an bestehenden Wohnimmobilien gedacht ist. Das kann der Austausch der Heizung, die Dämmung der Fassade, der Einbau neuer Fenster oder die Modernisierung der Badezimmer sein. Er ist kein Immobilienkredit - er wird nicht am Grundbuch gesichert. Stattdessen basiert er auf Ihrer Bonität. Sie brauchen keine Immobilienbewertung, keine Grundschuldbestellung, keine komplizierte Dokumentation. Die Bank prüft nur Ihre Einkommenssituation und Ihre Schufa-Auskunft.Die Kreditsumme liegt meist zwischen 5.000 und 60.000 Euro. Die meisten Banken geben bis zu 50.000 Euro ohne zusätzliche Sicherheit. Die Laufzeit ist kurz: typisch 5 bis 15 Jahre, mit einem Durchschnitt von etwas über 10 Jahren. Die Zinsen sind höher als bei Baufinanzierungen - aktuell zwischen 4,8 und 8,5 Prozent p.a., abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit. Aber: Sie können oft 100 Prozent der Kreditsumme vorzeitig tilgen, ohne Vorfälligkeitszuschlag zu zahlen. Das ist ein großer Vorteil, wenn Sie plötzlich Geld zur Verfügung haben.
Im Jahr 2023 wurden in Deutschland über 18,5 Milliarden Euro an Modernisierungskrediten vergeben. Das ist ein Anstieg von 28 Prozent gegenüber 2022. Warum? Weil das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2020 die Sanierung von Altbauten verpflichtend macht. Viele Eigentümer müssen ihre Heizungen austauschen - und schnell. Ein Modernisierungskredit ist die schnellste Lösung: Die Auszahlung erfolgt oft innerhalb von 5 bis 7 Werktagen nach Vertragsunterzeichnung.
Was ist ein Baukredit?
Ein Baukredit - auch Baufinanzierung genannt - ist ein langfristiges, grundbuchgesichertes Darlehen. Er wird für den Neubau, den Erwerb oder die umfassende Sanierung einer Immobilie verwendet. Der Schlüsselwort hier ist: Grundbuch. Jeder Baukredit wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das macht ihn für die Bank sicher - und deshalb günstiger.Die Laufzeit ist lang: 15 bis 35 Jahre, mit einem Durchschnitt von über 22 Jahren. Die Zinsen sind deutlich niedriger: aktuell 2,9 bis 4,2 Prozent p.a. für eine 10-jährige Festzinsbindung. Die Kreditsumme ist viel höher - bis zu 110 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie. Das bedeutet: Wenn Ihre Wohnung 300.000 Euro wert ist, können Sie bis zu 240.000 bis 270.000 Euro finanzieren. Bei einer Sanierung können Sie den bestehenden Baukredit aufstocken, wenn noch Kapazität im Grundbuch vorhanden ist.
Der Nachteil: Der Prozess ist langsam und teuer. Sie brauchen eine neue Immobilienbewertung (300-600 Euro), eine erneute Prüfung der Beleihungsgrenze, die Eintragung einer zusätzlichen Grundschuld (Kosten: 0,2-0,3 Prozent des Kreditbetrags) und eine umfangreiche Dokumentation. Die Bearbeitungszeit beträgt durchschnittlich 28,7 Tage. Wenn Sie dringend Geld brauchen, ist das keine Option.
Wann nehmen Sie einen Modernisierungskredit?
Wählen Sie einen Modernisierungskredit, wenn:- Sie weniger als 40.000 Euro sanieren wollen
- Sie schnell Geld brauchen - innerhalb von 1-2 Wochen
- Sie keine zusätzliche Grundschuld im Grundbuch wollen
- Sie planen, den Kredit vorzeitig abzubezahlen
- Sie kein großes Eigenkapital haben, um die Sanierung aus eigener Tasche zu finanzieren
Ein Beispiel: Sie möchten Ihre alte Ölheizung durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe ersetzen. Die Kosten: 28.500 Euro. Sie nehmen einen Modernisierungskredit mit 5,8 Prozent Zinsen über 10 Jahre. Die monatliche Rate liegt bei etwa 310 Euro. Die Gesamtzinsen betragen 12.580 Euro. Vergleichen Sie das mit einer Aufstockung Ihres Baukredits: 3,5 Prozent Zinsen über 20 Jahre. Die monatliche Rate wäre niedriger - aber die Gesamtzinsen liegen bei 13.200 Euro. Hier ist der Modernisierungskredit günstiger, weil die Laufzeit kürzer ist.
Und: Sie sparen Zeit. Ein Nutzer auf Finanztip berichtete, dass er den Kredit innerhalb von 3 Tagen bekam - ohne Immobilienbewertung. Bei der Bank für eine Baufinanzierungsaufstockung hätte er vier Wochen gewartet.
Wann ist eine Baukredit-Aufstockung besser?
Eine Aufstockung Ihres bestehenden Baukredits lohnt sich, wenn:- Sie mehr als 40.000 bis 50.000 Euro sanieren wollen
- Sie bereits eine Baufinanzierung haben und noch Kapazität im Grundbuch
- Sie die günstigsten Zinsen nutzen wollen
- Sie staatliche Fördermittel wie KfW-Darlehen in Anspruch nehmen möchten
Ein Beispiel: Sie sanieren Ihr Einfamilienhaus komplett - Dämmung, Fenster, Heizung, Keller, Elektrik. Kosten: 55.000 Euro. Sie haben eine bestehende Baufinanzierung mit 3,2 Prozent Zinsen und noch 20.000 Euro Kreditkapazität. Sie nehmen 55.000 Euro zusätzlich auf. Die Zinsen bleiben bei 3,2 Prozent über 20 Jahre. Die Gesamtzinsen betragen 19.700 Euro. Hätten Sie stattdessen einen Modernisierungskredit genommen? Bei 7,2 Prozent Zinsen über 12 Jahre wären es 26.800 Euro Zinsen - fast 7.000 Euro mehr.
Und hier kommt ein entscheidender Punkt: Nur mit einer Baufinanzierung oder einem speziellen KfW-Modernisierungskredit können Sie Fördermittel bekommen. Die KfW fördert energetische Sanierungen bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit. Ein normaler Modernisierungskredit von der Commerzbank oder der Sparkasse ist dafür nicht qualifiziert. Wenn Sie Förderung brauchen - und das tun fast alle, die sanieren - ist die Baufinanzierungsaufstockung die einzige echte Option.
Die Kosten im Vergleich
| Merkmale | Modernisierungskredit | Baukredit-Aufstockung |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 5.000 - 60.000 € | Bis zu 110 % des Beleihungswerts |
| Laufzeit | 5 - 15 Jahre (Durchschnitt 10,2 Jahre) | 15 - 35 Jahre (Durchschnitt 22,7 Jahre) |
| Zinssatz (aktuell) | 4,8 - 8,5 % p.a. | 2,9 - 4,2 % p.a. |
| Sicherung | Keine Grundschuld (Blankokredit) | Grundschuld im Grundbuch |
| Bearbeitungszeit | 5 - 7 Tage | 21 - 29 Tage |
| Vorfälligkeitszuschlag | Meist nicht vorhanden | Ja, oft 1-2 % des Tilgungsbetrags |
| Förderung durch KfW | Nur mit speziellem KfW-Kredit | Ja, bis zu 150.000 € pro Wohnung |
| Eigenkapitalanforderung | Mindestens 20 % der Sanierungskosten | Keine zusätzliche Anforderung |
Was Experten sagen
Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln sagt: „Modernisierungskredite sind unterschätzte Werkzeuge für die Altersvorsorge. Wer heute sanieren, steigert den Wert der Immobilie - und damit sein eigenes Vermögen.“ Aber Prof. Dr. Jürgen Kurz von der EBS Universität warnt: „Bei einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 1,2 Prozent pro Jahr und einer Kreditlaufzeit von 10 Jahren tilgen Sie 15-20 Prozent der Kreditsumme - aber der Wert der Immobilie steigt nur um 12 Prozent. Das kann zu einer negativen Eigenkapitalrendite führen.“ Das bedeutet: Wenn Sie nur kleine Sanierungen machen - wie Heizung oder Fenster - und die Immobilie nicht besonders wertsteigernd sanieren, dann ist der Kredit eine Belastung, nicht eine Investition. Die Zinsen fressen den Gewinn auf.Was Sie jetzt tun sollten
1. Rechnen Sie die Kosten durch: Machen Sie ein Angebot von mindestens zwei Handwerkern. Addieren Sie alle Kosten - inklusive Nebenkosten wie Abbruch, Baugenehmigung, Architekt. 2. Prüfen Sie Ihre Baufinanzierung: Haben Sie noch Kreditkapazität? Ist Ihre Immobilie noch unter der Beleihungsgrenze? Fragen Sie Ihre Bank - oft ist das einfacher als ein neuer Kredit. 3. Prüfen Sie Fördermöglichkeiten: Wenn Sie energetisch sanieren, ist die KfW immer die erste Adresse. KfW-Programme 151 und 152 bieten zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse. Ein Modernisierungskredit von der Bank schließt das aus. 4. Wählen Sie die kürzere Laufzeit: Wenn Sie sich für einen Modernisierungskredit entscheiden, nehmen Sie nicht die maximale Laufzeit. Je kürzer, desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. 5. Vermeiden Sie den Fehler: Viele Banken verkaufen den Modernisierungskredit, weil er einfacher ist. Aber wenn Sie mehr als 40.000 Euro brauchen, ist die Baufinanzierungsaufstockung oft günstiger - auch wenn sie länger dauert.Die Zukunft: Was sich ändert
Ab Januar 2024 wird die KfW ihre Förderungen auf 150.000 Euro pro Wohnung erhöhen. Gleichzeitig erhöht die Deutsche Bundesbank die Bonitätsanforderungen für Modernisierungskredite - das bedeutet höhere Zinsen. Die Commerzbank hat schon einen neuen hybriden Kredit eingeführt: „Modernisierungskredit Plus“. Ab 30.000 Euro wird eine Grundschuld eingetragen - und die Zinsen fallen auf 3,8-4,9 Prozent. Das ist eine neue Mischform, die die Vorteile beider Modelle vereint.Der Markt verändert sich. 62 Prozent der deutschen Wohnungen sind älter als 40 Jahre. Die Sanierungsnotwendigkeit wächst. Bis 2027 wird der Anteil der Modernisierungskredite am Immobilienfinanzierungsmarkt von 11,5 auf 18,2 Prozent steigen. Das bedeutet: Diese Produkte sind keine Nische mehr - sie sind ein zentraler Teil der Zukunft der Immobilienfinanzierung.
Kann ich einen Modernisierungskredit und einen Baukredit gleichzeitig haben?
Ja, das ist möglich. Sie können einen bestehenden Baukredit behalten und zusätzlich einen Modernisierungskredit aufnehmen - solange Ihre Einkommenssituation das zulässt. Die Bank prüft Ihre Gesamtschuldenlast. Wenn Sie bereits 70 Prozent Ihres Einkommens für Kredite ausgeben, wird eine zusätzliche Finanzierung schwerer möglich. Aber viele Eigentümer nutzen genau diese Kombination: Sie sanieren mit einem Modernisierungskredit, weil sie schnell Geld brauchen, und behalten ihren günstigen Baukredit für die langfristige Finanzierung.
Warum verlangen Banken bei Modernisierungskrediten Eigenkapital?
Weil sie kein Grundbuch als Sicherheit haben. Ohne Grundschuld ist das Risiko höher. Deshalb verlangen sie, dass Sie mindestens 20 Prozent der Sanierungskosten aus eigener Tasche zahlen. Das zeigt: Sie haben ein finanzielles Interesse am Projekt. Wenn Sie kein Eigenkapital haben, ist ein Modernisierungskredit oft nicht möglich - dann bleibt nur die Baufinanzierungsaufstockung.
Ist ein Modernisierungskredit auch für Mieter möglich?
Nein. Modernisierungskredite sind nur für Immobilienbesitzer verfügbar. Mieter können nicht auf das Grundbuch zugreifen, und sie haben keine Eigentumsrechte an der Immobilie. Wer als Mieter sanieren will, muss den Vermieter überzeugen - und der kann dann einen Baukredit aufnehmen oder eine KfW-Förderung beantragen. Mieter haben keine direkte Finanzierungsoption.
Welche Sanierungsmaßnahmen werden von Modernisierungskrediten abgedeckt?
Fast alle Modernisierungsarbeiten: Heizungsaustausch, Fensterersatz, Dämmung von Dach, Wand oder Keller, Sanierung von Badezimmern oder Küchen, Einbau von Barrierefreiheit, Erneuerung der Elektrik oder der Lüftungsanlage. Die Bank verlangt nur einen Nachweis - ein Angebot vom Handwerker. Die Maßnahme muss die Wohnqualität verbessern. Schönheitsreparaturen wie neue Tapeten oder neue Bodenbeläge zählen nicht.
Was passiert, wenn ich den Modernisierungskredit nicht zurückzahlen kann?
Da der Kredit nicht am Grundbuch gesichert ist, kann die Bank nicht einfach Ihre Immobilie versteigern. Sie kann aber Ihre Einkünfte pfänden, Ihr Gehalt einziehen oder Ihren Sparkonto belasten. Wenn Sie zahlungsunfähig werden, landet die Schuld in der Schufa - und das macht zukünftige Kredite extrem schwer. Der Modernisierungskredit ist kein Spielzeug. Er ist ein echtes Darlehen mit echten Konsequenzen - auch wenn er einfach zu bekommen scheint.
