Stell dir vor, du hast gerade deine erste Mietimmobilie gekauft. Die Freude ist groß, aber dann kommt die Rechnung vom Notar und das Finanzamt klopft an. Viele Vermieter machen einen teuren Fehler: Sie denken, sie könnten die Maklerprovision oder die Grunderwerbsteuer sofort in voller Höhe von der Steuer absetzen. Das stimmt so nicht - und kann zu bösen Überraschungen im Bescheid führen. Aber keine Sorge, wenn du weißt, wie es richtig läuft, holst du dir über Jahre hinweg ordentlich Geld zurück.
Hier ist die kurze Zusammenfassung für alle, die es eilig haben:
- Nicht sofort absetzen: Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler, Grunderwerbsteuer) werden nicht als einmalige Ausgabe behandelt, sondern auf den Kaufpreis aufgeschlagen.
- AfA ist der Schlüssel: Diese Kosten fließen in die Gebäude-Abschreibung ein. Du setzt sie also linear über die Nutzungsdauer ab (meist 2 % pro Jahr).
- Gewinnerzielungsabsicht zählt: Nur wenn du wirklich Mieteinnahmen erzielst (oder ernsthaft versuchst), erkennt das Finanzamt die Kosten an.
- Trennung ist Pflicht: Private und geschäftliche Konten sauber zu trennen, erspart dir später Stress mit dem Prüfer.
Was sind eigentlich "Kaufnebenkosten"?
Bevor wir ins Detail gehen, müssen wir klären, was überhaupt gemeint ist. Wenn du eine Immobilie kaufst, zahlst du natürlich den vereinbarten Preis an den Verkäufer. Doch damit ist es nicht getan. Es fallen zusätzliche Gebühren an, die oft unterschätzt werden. In Deutschland liegen diese Kaufnebenkosten im Schnitt bei 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro können das schnell 40.000 Euro sein. Das ist kein Kleingeld!
Zu diesen Nebenkosten gehören typischerweise:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch (ca. 2 %).
- Maklerprovision: Falls ein Makler involviert war (in vielen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer diese, aber oft trägt der Käufer einen großen Teil).
- Beratungskosten: Manchmal auch Gutachterkosten oder spezifische Bankgebühren, die direkt mit dem Erwerb zusammenhängen.
Der entscheidende Punkt ist: Diese Kosten sind keine "Werbungskosten" im Sinne von laufenden Ausgaben wie Reparaturen oder Versicherungen. Sie gehören zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten. Und hier wird es steuerlich interessant, aber auch kompliziert.
Warum du die Kosten nicht sofort absetzen kannst
Viele neue Vermieter fragen sich: "Ich habe doch gerade 10.000 Euro für den Makler bezahlt, warum muss ich darauf warten?" Die Antwort liegt im Wesen der Immobilie selbst. Eine Immobilie ist ein langlebiges Wirtschaftsgut. Sie nutzt sich nicht innerhalb eines Jahres ab, sondern über Jahrzehnte. Daher verteilt der Gesetzgeber die Anschaffungskosten auf die gesamte Nutzungsdauer.
Das bedeutet konkret: Deine 10.000 Euro Maklerprovision werden nicht 2024 voll abgesetzt. Stattdessen addieren sie sich zum Kaufpreis der Immobilie. Zusammen bilden sie die "Anschaffungskosten". Auf diesen Gesamtbetrag wendest du dann die Abschreibung an.
| Posten | Betrag (EUR) | Behandlung |
|---|---|---|
| Kaufpreis Wohnung | 300.000 | Anschaffungskosten |
| Grunderwerbsteuer (5%) | 15.000 | Anschaffungsnebenkosten |
| Notar & Grundbuch | 8.000 | Anschaffungsnebenkosten |
| Maklerprovision | 12.000 | Anschaffungsnebenkosten |
| Gesamte Anschaffungskosten | 335.000 | Basis für AfA |
| Jährliche AfA (2% über 50 J.) | 6.700 | Absetzbar pro Jahr |
Siehst du den Unterschied? Ohne die Nebenkosten würdest du nur 6.000 Euro abschreiben können. Mit ihnen sind es 6.700 Euro. Über 50 Jahre summiert sich das deutlich. Wichtig ist dabei nur der Gebäudewertanteil. Der Wert des Grundstücks wird nicht abgeschrieben, da er sich theoretisch nicht abnutzt. Das Finanzamt schätzt diesen Anteil oft pauschal oder du lässt ihn von einem Gutachter ermitteln.
Die Rolle der Gewinnerzielungsabsicht
Das Finanzamt ist misstrauisch. Warum? Weil viele Leute Immobilien kaufen, um Steuern zu sparen, ohne wirklich Gewinn machen zu wollen. Um deine Kaufnebenkosten (und damit die daraus resultierende AfA) anzuerkennen, musst du eine sogenannte Gewinnerzielungsabsicht nachweisen.
Was heißt das praktisch? Wenn du die Wohnung sofort vermietest und Mieteinnahmen generierst, ist das Problem meist klein. Die Einnahmen beweisen, dass du wirtschaftlich tätig bist. Schwieriger wird es, wenn die Wohnung leer steht. Dann musst du dokumentieren, dass du dich aktiv um Mieter bemühst. Inserate, Besichtigungstermine und Absagen sind gute Beweise.
Ein häufiger Stolperstein: Wenn du die Wohnung nur kurzzeitig vermietest oder sogar selbst nutzt, während du sie eigentlich als Kapitalanlage halten wolltest, kann das Finanzamt die Anerkennung verweigern. Profis raten daher, alle Schritte rund um die Vermietung penibel zu dokumentieren. Ein separates Konto für die Immobilie ist hier Gold wert. Alle Mieten gehen rein, alle Kosten (inklusive der anteiligen Zinsen) gehen raus. So sieht der Prüfer sofort, dass du professionell arbeitest.
Unterschied zur Eigennutzung: Der große Vorteil der Vermietung
Hier zeigt sich der wahre finanzielle Hebel der Vermietung. Kaufst du eine Wohnung, um darin selbst zu wohnen, sind die Kaufnebenkosten dein privates Vergnügen. Du bekommst keinen einzigen Cent vom Staat zurück. Die Maklerprovision? Bezahlt aus deiner Tasche. Die Grunderwerbsteuer? Auch privat.
Bei der Vermietung ist die Welt anders. Da die Immobilie ein Betriebsmittel deiner "Vermietungstätigkeit" ist, gelten andere Regeln. Nicht nur die Kaufnebenkosten fließen in die Abschreibung, auch andere Kosten sind als Werbungskosten direkt absetzbar:
- Zinsaufwendungen: Die Zinsen für dein Darlehen mindern deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen direkt im Jahr der Zahlung.
- Instandhaltung: Reparaturen, Schönheitsreparaturen durch Handwerker, Versicherungbeiträge und Verwaltergebühren.
- Verlustvortrag: Wenn deine Ausgaben höher sind als die Einnahmen (was am Anfang oft passiert), machst du einen Verlust. Dieser kann mit anderen Einkünften verrechnet werden oder in spätere Jahre vorgetragen werden.
Dieser Mechanismus macht Immobilieninvestments attraktiv, weil er die tatsächliche Rendite verbessert. Während der Selbstnutzer die vollen Nebenkosten stemmen muss, verteilt der Vermieter sie steuerlich optimiert über die Haltedauer.
Praktische Umsetzung: Anlage V und Dokumentation
Wie trägst du das nun in die Steuererklärung ein? Das Zauberwort heißt Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Hier gibst du die Mieteinnahmen ein und listest die Werbungskosten auf.
Für die Kaufnebenkosten selbst gibt es dort keine separate Zeile "Maklerprovision 2024". Stattdessen berechnest du die jährliche AfA. Wie gehst du vor?
- Ermittle die Anschaffungskosten: Kaufpreis + alle Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler, Grunderwerbsteuer).
- Trenne Grundstück und Gebäude: Nur das Gebäude wird abgeschrieben. Oft nutzen Steuerberater ein Verfahren, bei dem der Gebäudewert ca. 70-80 % der Gesamtkosten ausmacht, oder du nutzt den Bodenrichtwert.
- Berechne die AfA: Teile den Gebäudewert durch die Nutzungsdauer (Standard: 50 Jahre = 2 % p.a.).
- Trage die AfA in die Anlage V ein: Dies geschieht unter "Abschreibungen".
Ein Tipp aus der Praxis: Nutze Software oder einen Steuerberater, besonders im ersten Jahr. Die korrekte Aufteilung von Grund und Boden kann komplex sein. Ein kleiner Fehler hier wirkt sich über 50 Jahre aus. Zudem sollten Gegenstände wie Möbel oder Küchengeräte separat betrachtet werden. Dinge unter 800 Euro netto kannst du sofort absetzen. Teurere Einbauküchen oder Maschinen werden ebenfalls über mehrere Jahre abgeschrieben.
Häufige Fehler und wie du sie vermeidest
Aus Erfahrung sehen Steuerberater immer wieder dieselben Fehler bei privaten Vermietern:
- Verwechslung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand: Wenn du nach dem Kauf sofort umfangreich sanierst, sind das oft noch "Herstellungskosten", die in die AfA fließen. Kleine Reparaturen sind "Erhaltungsaufwand" und sofort absetzbar. Die Grenze ist fließend und hängt vom Zustand beim Kauf ab.
- Vergessene Nebenkosten: Manche vergessen die Kosten für die Finanzierung (Bearbeitungsgebühren der Bank). Diese können teilweise ebenfalls als Anschaffungsnebenkosten gewertet werden, wenn sie direkt mit dem Kauf zusammenhängen.
- Keine Trennung der Konten: Wenn private Lebensmittelausgaben über das Mietkonto laufen, wird die Buchführung chaotisch. Das Finanzamt lehnt dann gerne mal Pauschalansätze ab oder prüft intensiver.
- Ignorieren der Spekulationsfrist: Verkaufst du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf, musst du den Gewinn versteuern. Dabei sind die Anschaffungskosten (inklusive der abgesetzten AfA!) relevant. Wer die AfA falsch berechnet hat, zahlt am Ende mehr Steuern beim Verkauf.
Es lohnt sich, die Regelungen im Blick zu behalten. Aktuell (Stand 2026) gelten die bekannten Sätze von 2 % für neu gebaute Häuser (ab 2023 sogar 3 % für bestimmte Fälle, aber klassisch bleibt 2 % für Bestandshäuser sicherheitshalber). Denkmalgeschützte Objekte haben eigene, viel bessere Abschreibungsregeln (bis zu 9 % in den ersten Jahren), was sie für Investoren extrem attraktiv macht, wenn man die Sanierungsvorgaben erfüllt.
Kann ich die Maklerprovision sofort von der Steuer absetzen?
Nein, bei vermieteten Immobilien wird die Maklerprovision nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Danach wird sie zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer des Gebäudes linear abgeschrieben (AfA).
Gilt die Absetzbarkeit auch für Zweitwohnungen?
Ja, solange die Wohnung vermietet wird. Ob es sich um die Hauptwohnung oder eine Zweitwohnung handelt, ist steuerlich unerheblich. Entscheidend ist, dass du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielst und die Kosten betrieblich veranlasst sind. Bei Eigennutzung der Zweitwohnung entfällt die Absetzbarkeit der Kaufnebenkosten jedoch vollständig.
Wie lange dauert die Abschreibung der Kaufnebenkosten?
Die Abschreibung erfolgt über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes. Standardmäßig geht das Finanzamt von 50 Jahren aus, was einer jährlichen Rate von 2 % entspricht. Für ältere Bestandsgebäude (vor 1925) können höhere Sätze gelten. Die Kaufnebenkosten werden also genauso lang abgeschrieben wie der eigentliche Gebäudewert.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vor Ablauf der Abschreibung verkaufe?
Wenn du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufst, ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig. Dabei wird der Verkaufspreis minus den verbleibenden Buchwerten (Restanschaffungskosten) gerechnet. Da die Kaufnebenkosten bereits teilweise abgeschrieben wurden, sinkt der Restbuchwert, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen kann. Nach zehn Jahren ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Muss ich für jede vermietete Immobilie ein eigenes Konto führen?
Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht zwingend, aber es ist dringend empfohlen. Ein separates Girokonto für jede vermietete Immobilie erleichtert die Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben enorm. Es verhindert, dass private Transaktionen mit betrieblichen vermischt werden, und dient als starker Beweis für die Ordnungsmäßigkeit deiner Buchführung gegenüber dem Finanzamt.
