Wenn Sie ein Grundstück nicht kaufen, sondern nur Erbbauzins, die jährliche Pacht für das Nutzungsrecht an einem Grundstück, das im Eigentum einer anderen Partei bleibt. Auch bekannt als Erbpacht, ist es eine gängige Form der Grundstücksnutzung, besonders in dicht besiedelten Gebieten. Der Erbbauzins ist nicht einfach eine Zahl, die der Grundstückseigentümer festlegt – er basiert auf klaren Regeln, dem Bodenwert und der Lage. Viele kaufen ein Haus, ohne zu wissen, dass sie jährlich diesen Zins zahlen – und später überrascht sind, wenn die Kosten höher ausfallen als erwartet.
Der Bodenwert, der offizielle Wert eines Grundstücks, wie er vom Gutachterausschuss ermittelt wird und die Grundlage für den Erbbauzins bildet ist der Ausgangspunkt. Er wird meist als Prozentsatz vom Bodenwert berechnet – typisch zwischen 3 % und 6 %. Ein Grundstück mit einem Bodenwert von 200.000 Euro und einem Erbbauzins von 4 % bedeutet also 8.000 Euro pro Jahr. Das klingt nach viel? Stimmt. Aber: Der Zins kann alle 10 bis 30 Jahre angepasst werden, oft nach dem aktuellen Bodenwert. Wer das nicht checkt, läuft Gefahr, plötzlich doppelt so viel zu zahlen. Auch die Erbbaurecht, das rechtliche Verhältnis, bei dem ein Bauherr ein Grundstück nutzt, ohne es zu besitzen, und dafür einen Erbbauzins zahlt ist kein einfaches Mietverhältnis – er ist zeitlich begrenzt, meist 99 Jahre, und kann vererbt werden. Das macht ihn attraktiv für Bauherren, die kein Eigenkapital für den Kauf haben, aber auch riskant, wenn der Zins nicht kalkuliert ist.
Was viele vergessen: Der Erbbauzins ist nicht nur eine Zahl – er beeinflusst die Finanzierung, den Wiederverkaufswert und sogar die Förderfähigkeit. Banken berücksichtigen ihn bei der Baufinanzierung, weil er eine laufende Belastung ist. Und wenn Sie später verkaufen wollen, müssen Sie den Zins offenlegen – und Käufer sind oft skeptisch, wenn er hoch ist. Die Erbbauvertrag, der verbindliche Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsnehmer, der Zins, Laufzeit und Pflichten festlegt muss genau gelesen werden: Steht darin eine Indexbindung? Wird der Zins an die Inflation gekoppelt? Gibt es eine Kündigungsmöglichkeit? Diese Details entscheiden, ob Sie langfristig profitieren oder leiden.
In der Praxis sehen Sie das oft bei Immobilien in Städten wie Berlin, München oder Hamburg – wo Grundstücke knapp und teuer sind. Wer dort bauen will, kommt an Erbbaurecht kaum vorbei. Die Posts hier zeigen, wie Sie solche Kosten in Ihre Gesamtplanung einbeziehen – von der Bodenrichtwert-Analyse bis zur Liquiditätsplanung für Renovierungen. Sie lernen, wie Sie den Erbbauzins mit anderen Kosten wie Erschließungsauflagen oder Vermessungskosten vergleichen, und wie Sie vermeiden, dass er Ihre Baufinanzierung sabotiert. Hier finden Sie keine Theorie – nur klare Rechenwege, typische Fehler und konkrete Beispiele aus der Realität.
Erbbaurechte bieten günstigen Einstieg in die Immobilie - aber nur, wenn Restlaufzeit und Erbbauzins richtig kalkuliert werden. Erfahren Sie, wie sich die Laufzeit auf Wert und Finanzierbarkeit auswirkt.