Ein Wohnrecht im Grundbuch ist keine einfache Absprache zwischen Familie und Freund. Es ist ein dingliches Recht, das Menschen langfristig vor dem Verlust ihrer Wohnung schützt - aber nur, wenn es richtig gemacht wird. Viele glauben, ein schuldrechtliches Versprechen reicht aus: „Du wohnst hier, solange du lebst.“ Doch wenn der Eigentümer stirbt oder die Immobilie verkauft wird, ist das Versprechen wertlos. Erst die Eintragung im Grundbuch macht das Wohnrecht unverrückbar. Und genau hier lauern die größten Fallstricke.
Was genau ist ein eingetragenes Wohnrecht?
Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB gibt einer Person das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen - und das unabhängig davon, wer der aktuelle Eigentümer ist. Es ist kein Mietvertrag, kein Nießbrauch, kein Wohnungseigentum. Es ist etwas Eigenes: ein persönliches, aber dingliches Recht. Das bedeutet: Selbst wenn die Immobilie später an einen neuen Käufer geht, bleibt das Wohnrecht bestehen. Der neue Besitzer kann den Berechtigten nicht einfach rauswerfen.
Das Wohnrecht ist nicht vererbbar, nicht übertragbar und nicht veräußerlich. Wer es hat, kann es nicht verkaufen, nicht vermieten, nicht an jemand anderen abtreten. Es dient nur einer Sache: dem eigenen Wohnen. Der Berechtigte darf auch Familienmitglieder, Lebenspartner, Pflegekräfte oder Bedienstete mit aufnehmen - aber nicht als Untermieter, sondern als Mitbewohner. Ein Grundstückseigentümer hat kein Recht, die Wohnung zu besichtigen, es sei denn, der Vertrag sagt etwas anderes. Das hat das Oberlandesgericht Hamm 2021 klargestellt.
Warum wird es ins Grundbuch eingetragen?
Die Eintragung ist der entscheidende Schritt. Ohne sie ist das Wohnrecht nur eine vertragliche Vereinbarung - und die hält nicht gegen neue Eigentümer. Der Bundesgerichtshof hat 2019 entschieden: Ein schuldrechtliches Wohnrecht erlischt mit dem Eigentümerwechsel. Das ist ein gravierender Unterschied. Wer sein Wohnrecht nicht im Grundbuch hat, lebt auf Zeit - und nicht auf Lebenszeit.
Im Grundbuch wird das Wohnrecht in Abteilung II eingetragen. Dort steht: „Wohnrecht für Frau Müller, lebenslang, auf Wohnung 3 im Haus an der Hauptstraße 12.“ Das ist öffentlich einsehbar. Jeder Käufer, jeder Banker, jeder Notar sieht es. Und das schützt den Berechtigten. Laut einer Analyse der Deutschen Grundstücksrechts-Zeitschrift aus 2022 werden 92 Prozent der eingetragenen Wohnrechte auch nach Verkauf durchgesetzt. Bei schuldrechtlichen Vereinbarungen sind es nur 37 Prozent.
Wie wird ein Wohnrecht berechnet?
Ein Wohnrecht hat einen wirtschaftlichen Wert - und der wird bei Verkauf der Immobilie abgezogen. Die Berechnung erfolgt nach der Kapitalwertmethode. Dafür wird die ortsübliche Nettokaltmiete mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser Faktor ergibt sich aus der Restlebenserwartung des Berechtigten und dem aktuellen Zinssatz.
Beispiel: Eine 75-jährige Frau lebt in München. Ihre Restlebenserwartung beträgt 12,5 Jahre, der Zinssatz liegt bei 3,5 Prozent. Der Kapitalisierungsfaktor ist 10,21. Die Nettokaltmiete für ihre Wohnung: 800 Euro. Das Wohnrecht hat einen Wert von 800 × 12,5 × 10,21 = 102.100 Euro. Das bedeutet: Wenn die Immobilie verkauft wird, wird der Marktwert um etwa 100.000 Euro reduziert. Viele Eigentümer unterschätzen das. Rechtsprofessor Markus Schmitt schreibt in der NJW 2023, dass Wohnrechte den Verkaufswert einer Immobilie um bis zu 30 Prozent mindern können - besonders, wenn der Berechtigte älter ist.
Was kostet die Eintragung?
Die Kosten setzen sich aus Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen. Der Notar beurkundet den Vertrag gemäß § 311b BGB. Die Gebühren liegen zwischen 0,5 und 2 Prozent des Immobilienwerts. Dazu kommen die Eintragungsgebühren nach der GNotKG: 0,5 bis 1,5 Prozent des Wertes des Wohnrechts. In Bayern 2023 lag der Durchschnitt bei 1.287 Euro, in Berlin bei 985 Euro.
Ein typischer Gesamtbetrag für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro liegt zwischen 1.500 und 3.500 Euro. Das klingt viel - aber im Vergleich zu den Risiken eines nicht eingetragenen Rechts ist es eine Investition in Sicherheit. Die Durchschnittszeit für die Eintragung beträgt 4 bis 6 Wochen. Die Grundbucheintragung selbst dauert nach Einreichung des Antrags 14 bis 21 Tage.
Was ist im Vertrag unbedingt festzulegen?
Die größte Fehlerquelle: unklare Formulierungen. 63 Prozent der von Anwältin Dr. Lena Wagner geprüften Verträge enthielten ungenaue Angaben zum Umfang des Wohnrechts. Das führt zu Streit - und zu durchschnittlich 8,2 Monaten Rechtsstreitigkeiten.
Im Vertrag muss genau stehen:
- Welche Räume gehören zum Wohnrecht? (Nicht nur „Wohnung 3“, sondern: „Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Badezimmer, Abstellraum“)
- Welche gemeinschaftlichen Flächen dürfen genutzt werden? (Garten, Keller, Waschküche, Fahrradraum)
- Wer zahlt Instandhaltung und Reparaturen? (Wandfarbe, Heizung, Fenster, Dach)
- Wer trägt die Kosten für Modernisierungen? (Barrierefreiheit, Wärmepumpe, Isolierung)
- Gibt es eine Regelung für längere Abwesenheiten? (Mehr als sechs Monate - laut BGH 2021 - können das Wohnrecht erlöschen, wenn nicht anders geregelt)
Prof. Dr. Thomas Raiser von der Universität Köln warnt: „Eine unklare Festlegung führt regelmäßig zu Streitigkeiten, besonders in Mehrfamilienhäusern.“
Wann wird ein Wohnrecht am häufigsten genutzt?
Die häufigsten Szenarien sind familienrechtlich geprägt:
- 58 Prozent: Eltern schenken ihre Immobilie an ihre Kinder - behalten aber das Wohnrecht, um im Alter nicht obdachlos zu werden.
- 22 Prozent: Behinderte Kinder erhalten eine Wohnung, die sie lebenslang nutzen dürfen - oft als Teil einer Erbregelung.
- 9 Prozent: Pflegekräfte erhalten ein Wohnrecht als Gegenleistung für langjährige Betreuung.
Die Deutsche Rentenversicherung beobachtet einen klaren Trend: Mit 21,5 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahren (Statistisches Bundesamt, Dezember 2022) steigt die Nachfrage nach sicheren Wohnlösungen. Die Zahl der jährlich neu eingetragenen Wohnrechte liegt zwischen 85.000 und 100.000 - und ist seit 2020 um 12,7 Prozent gestiegen. Bis 2025 wird ein weiterer Anstieg von 15 bis 20 Prozent erwartet.
Was sind die größten Risiken?
Das größte Risiko ist nicht der Verlust des Wohnrechts - sondern die Überraschung, dass es den Wert der Immobilie drückt. Viele Eigentümer verkaufen ihre Wohnung, ohne zu wissen, dass ein Wohnrecht den Preis senkt. Der neue Käufer ist oft enttäuscht, wenn er sieht, dass er nur ein „eingeschränktes“ Objekt erwirbt.
Ein weiteres Risiko: die Instandhaltung. Wer hat die Pflicht, die Heizung zu ersetzen? Wer zahlt, wenn die Fenster undicht sind? Ohne klare Regelung im Vertrag entsteht Streit. Die Rechtsanwaltskammer Berlin hat 2022 festgestellt: 43 Prozent der Fälle mit Wohnrechten betrafen unklare Instandhaltungsverpflichtungen.
Und dann ist da noch das Problem der Abwesenheit. Der Bundesgerichtshof hat 2021 entschieden: Wenn der Berechtigte länger als sechs Monate nicht in der Wohnung wohnt - und das ist im Vertrag nicht ausdrücklich erlaubt -, kann das Wohnrecht erlöschen. Das passiert oft, wenn jemand in eine Pflegeeinrichtung zieht. Einige Verträge schließen das aus, andere nicht. Wer das nicht weiß, verliert sein Recht.
Was hat sich 2023 geändert?
Ein wichtiger Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 14. September 2023 (Az. V ZR 78/22) hat klargestellt: Der Eigentümer darf Modernisierungen durchführen, auch wenn der Berechtigte dagegen ist - wenn sie der Altersgerechtigkeit dienen. Das heißt: Ein Treppenlift, ein barrierefreies Bad oder eine neue Heizung dürfen installiert werden, auch wenn der Bewohner sie nicht will. Das ist ein großer Schritt - und ein neuer Konfliktfaktor. Wer das Wohnrecht hat, sollte sich darauf vorbereiten, dass Veränderungen kommen können.
Die Deutsche Grundstücksrechts-Zeitschrift prognostiziert, dass die Komplexität der Bewertung von Immobilien mit Wohnrecht weiter steigen wird. Gängige Bewertungsmodelle reichen nicht mehr aus. Experten wie Prof. Dr. Anja Meier vom Max-Planck-Institut fordern eine Neubewertung der Methoden - besonders für ältere Berechtigte.
Was sagen Nutzer?
Im Immobilienforum.de berichtet „Hausfreund78“: „Meine Mutter hat ein eingetragenes Wohnrecht. Nach dem Verkauf der Wohnung wurde sie nicht rausgeworfen. Die Eintragung im Grundbuch war der entscheidende Faktor.“
Gleichzeitig beschreibt „Sorgenkind2023“ einen Albtraum: „Mein Vater hat mir ein schuldrechtliches Wohnrecht versprochen. Nach seinem Tod haben die Erben es angefochten. Zwei Jahre Rechtsstreit. Ich musste ausziehen.“
Die Verbraucherzentrale hat 2023 eine Umfrage unter 1.245 Betroffenen durchgeführt: 78 Prozent der eingetragenen Wohnrechte wurden problemlos durchgesetzt. Bei nicht eingetragenen Vereinbarungen waren es nur 41 Prozent.
Was kommt als Nächstes?
Die Reform des Erbrechts, die 2024 in Kraft treten soll, wird die Regeln für Wohnrechte weiter präzisieren. Der Deutsche Anwaltverein fordert bereits jetzt eine gesetzliche Klarstellung: Wer zahlt für energetische Modernisierungen? Wer haftet bei Schäden? Wie wird das Wohnrecht bei Pflegebedürftigkeit behandelt?
Die Zukunft des Wohnrechts ist sicher - aber nur, wenn es klar, präzise und rechtssicher vertraglich geregelt wird. Es ist kein Werkzeug für schnelle Lösungen. Es ist eine langfristige Absicherung - mit Rechten, Pflichten und Konsequenzen.
Kann ich ein Wohnrecht verkaufen?
Nein. Ein Wohnrecht ist nicht veräußerlich, nicht vererbbar und nicht übertragbar. Es ist ein persönliches Recht, das nur dem Berechtigten selbst zusteht. Selbst wenn er in eine Pflegeeinrichtung zieht, bleibt das Recht bestehen - aber er kann es nicht an jemand anderen weitergeben.
Was passiert, wenn der Berechtigte stirbt?
Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Es wird nicht auf Erben übertragen. Der Eigentümer kann danach die Wohnung frei nutzen, vermieten oder verkaufen - ohne Einschränkung. Die Eintragung im Grundbuch wird dann gelöscht.
Darf der Eigentümer die Wohnung besichtigen?
Nein, es sei denn, der Vertrag erlaubt es ausdrücklich. Das Oberlandesgericht Hamm hat 2021 entschieden, dass der Eigentümer kein Besichtigungsrecht hat. Das Wohnrecht schützt die Privatsphäre des Berechtigten. Der Eigentümer kann nur mit Zustimmung betreten - etwa für Reparaturen, die er vorher angekündigt hat.
Wie lange dauert die Eintragung im Grundbuch?
Nach der notariellen Beurkundung dauert es in der Regel 4 bis 6 Wochen, bis das Wohnrecht im Grundbuch steht. Die eigentliche Eintragung durch das Grundbuchamt erfolgt innerhalb von 14 bis 21 Tagen nach Einreichung des Antrags. Verzögerungen treten auf, wenn Unterlagen fehlen oder die Angaben unklar sind.
Ist ein Wohnrecht auch bei einer Hypothek möglich?
Ja, aber die Bank muss zustimmen. Ein Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie - und damit die Sicherheit für den Kredit. Die Bank prüft, ob der Kredit trotz des Wohnrechts gedeckt ist. Oft verlangt sie eine zusätzliche Sicherheit oder eine höhere Eigenkapitalquote.
Kann ich ein Wohnrecht nachträglich eintragen?
Ja, aber nur mit Zustimmung des aktuellen Eigentümers. Wenn das Wohnrecht nur schuldrechtlich vereinbart wurde, muss der Eigentümer nun einverstanden sein, es im Grundbuch einzutragen. Das ist oft schwierig, besonders wenn der Verkauf der Immobilie bevorsteht. Deshalb ist eine Eintragung von Anfang an entscheidend.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Ein Nießbrauch (§ 1030 BGB) erlaubt nicht nur das Wohnen, sondern auch die Nutzung von Erträgen: Mieteinnahmen, Ernte, Holzschlag. Ein Wohnrecht ist viel enger: Es erlaubt nur das Wohnen. Keine Vermietung, keine Nutzung von Früchten. Wer ein Nießbrauchrecht hat, kann die Immobilie also vermieten - wer ein Wohnrecht hat, nur selbst wohnen.
Wie beeinflusst ein Wohnrecht den Verkauf der Immobilie?
Es mindert den Verkaufswert erheblich - oft um 20 bis 30 Prozent. Käufer zahlen weniger, weil sie nicht vollständig über die Immobilie verfügen können. Banken vergeben seltener Kredite für solche Objekte. Der Verkäufer muss den Wert des Wohnrechts berechnen und ihn vom Gesamtwert abziehen. Viele Verkäufer unterschätzen das - und sind später überrascht, dass der Käufer nicht zahlen will.
Kommentare
Vera Ferrao Dezember 3, 2025
Ich hab das Wohnrecht meiner Oma im Grundbuch stehen, aber die Instandhaltung? Ach ja, das ist ja dann mein Problem, weil der Vertrag nicht genau gesagt hat, wer fürs Dach zahlt… jetzt steht da ein Loch, und die Erben wollen nicht zahlen. Warum schreibt man so was nicht einfach hin?!
M Hirsch Dezember 4, 2025
Das ist wirklich ein Thema, das viel zu oft unterschätzt wird. Ich hab vor zwei Jahren meinem Vater geholfen, ein Wohnrecht einzutragen – die Kosten waren zwar hart, aber jetzt kann er beruhigt schlafen. Der Wertverlust ist real, aber der Frieden? Unersetzlich. Wer das nicht macht, spielt mit Feuer. Einfach nur: dokumentieren, klären, eintragen. Nicht warten, bis es zu spät ist.
Niamh Allen Dezember 4, 2025
Es ist einfach unverantwortlich, wie viele Menschen hierzulande noch immer glauben, ein mündliches Versprechen oder ein handschriftlicher Zettel reiche aus – das ist kein Recht, das ist eine Einladung zum Chaos! Das Grundbuch ist kein Empfehlungsschreiben, das ist das einzige rechtliche Fundament, das zwischen einem Menschen und Obdachlosigkeit steht! Und wenn man dann noch nicht mal klarmacht, ob der Berechtigte den Keller nutzen darf oder nicht – das ist nicht nur fahrlässig, das ist kriminell naiv! Wer das nicht versteht, sollte sich endlich mal mit dem BGB beschäftigen, statt auf 'Vertrauen' zu setzen – das ist kein Rechtssystem, das ist ein Spielplatz für Leute, die keine Ahnung haben!
Manuel Kurzbauer Dezember 5, 2025
Interessant, dass der BGH jetzt sogar Modernisierungen erlaubt – auch gegen den Willen des Berechtigten. Das ist ein klassischer Fall von Kollektivinteresse über individueller Autonomie. Aber wer entscheidet, was 'altersgerecht' ist? Ist ein Treppenlift immer besser als eine Treppenlift-Alternative? Was, wenn der Mensch lieber auf einen Rollstuhl verzichtet und stattdessen seine Nachbarn bittet, ihn die Treppe hochzutragen? Wo endet die 'Fürsorge' und wo beginnt die Verletzung der Würde? Das Wohnrecht ist kein statisches Ding – es ist ein lebendiger, aber oft missverstandener sozialer Vertrag. Und wir reden immer über die Kosten, die Formalien, die Rechtsfolgen – aber nie darüber, was es wirklich bedeutet: Ein Zuhause zu haben, das dich nicht nur beherbergt, sondern auch respektiert. Und das ist das, was wir verlieren, wenn wir es nur als wirtschaftliches Risiko sehen.