Beim Immobilienkauf zahlt man nicht nur den Kaufpreis. Jeder, der eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss zusätzlich Kaufnebenkosten tragen. Das sind Gebühren, die über den reinen Preis hinausgehen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovisionen, Grundbuchgebühren und manchmal auch Gutachterkosten. Zusammen können diese Kosten bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Für ein Haus mit 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das mehr als 60.000 Euro zusätzlich. Das ist kein kleiner Betrag. Viele Menschen verzichten deshalb auf den Traum vom Eigenheim - oder schieben ihn auf unbestimmte Zeit hinaus.
Was genau zählt zu den Kaufnebenkosten?
Die größte Belastung ist immer die Grunderwerbsteuer. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Hessen liegt sie bei 6,5 Prozent, in Bayern bei 3,5 Prozent. Das allein macht für ein 400.000-Euro-Haus einen Unterschied von fast 12.000 Euro. Dazu kommen Notarkosten, die typischerweise zwischen 1,2 und 1,5 Prozent des Kaufpreises liegen. Der Notar macht den Kaufvertrag, prüft die Rechte und meldet den Eigentumswechsel an. Die Maklerprovision ist oft noch höher - bis zu 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Wer keinen Makler nutzt, spart das, aber viele Käufer haben keine andere Wahl, besonders in angespannten Märkten.
Grundbuchgebühren sind kleiner, aber nicht zu vernachlässigen: rund 0,5 Prozent. Und wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist, kommen noch Baugutachten, Energieausweise oder Schadstoffanalysen hinzu. Insgesamt rechnet man mit 10 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten. Wer nicht vorbereitet ist, gerät schnell in finanzielle Engpässe.
Wie reduziert man diese Kosten? Die wichtigsten Programme 2025
Glücklicherweise gibt es 2025 mehrere Förderprogramme, die diese Kosten reduzieren - entweder direkt oder indirekt. Die meisten Menschen denken, es gäbe nur ein Programm. Tatsächlich gibt es mehrere, die sich ergänzen. Wichtig: Keines davon ist einfach. Aber wer die richtigen Kombinationen kennt, kann Tausende Euro sparen.
1. Hessengeld: Der einzige direkte Zuschuss
Das Hessengeld-Programm ist das einzige Angebot in Deutschland, das Kaufnebenkosten direkt finanziert. Es gibt Erstkäufern in Hessen einen Zuschuss, der bis zu 100 Prozent der Grunderwerbsteuer abdeckt - also bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist kein Darlehen. Das ist Geld, das man nicht zurückzahlen muss.
Wie funktioniert es? Der Zuschuss wird nicht auf einmal ausgezahlt. Stattdessen bekommt man über zehn Jahre jährlich eine Rate. Für ein Haus mit 400.000 Euro Kaufpreis und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer (26.000 Euro) erhält man also 2.600 Euro pro Jahr. Das klingt nicht viel, aber wenn man die Kosten in den ersten Jahren nicht sofort bezahlen muss, wird die Finanzierung viel leichter.
Doch die Hürden sind hoch: Man muss Erstkäufer sein, das Haus selbst bewohnen und mindestens zehn Jahre dort bleiben. Das Einkommen darf nicht über 45.000 Euro (Single) oder 90.000 Euro (Paar) liegen. Der Antrag muss mindestens 30 Tage vor Vertragsunterzeichnung eingereicht werden. Die Bearbeitung dauert durchschnittlich 72 Tage - also planen Sie frühzeitig. Im ersten Halbjahr 2025 wurden 12.783 Anträge genehmigt. Das zeigt: Es funktioniert, aber nur wer vorbereitet ist, kommt durch.
2. KfW 124: Mehr Finanzierung, weniger Eigenkapital
Wenn Sie kein Hessengeld bekommen, ist das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 Ihre beste Alternative. Es bietet keine direkte Zuschüsse, aber es erlaubt, bis zu 110 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Das bedeutet: Sie können die Kaufnebenkosten einfach in das Darlehen einbeziehen.
Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 26.000 Euro, die Notarkosten 12.000 Euro, der Makler 14.000 Euro. Insgesamt: 52.000 Euro Nebenkosten. Ohne Förderung müssten Sie 452.000 Euro aufbringen. Mit KfW 124 reicht es, wenn Sie 10 Prozent Eigenkapital haben - also 45.200 Euro. Der Rest wird finanziert. Die Zinsen liegen seit Oktober 2025 bei nur 1,12 Prozent p.a. - das ist historisch niedrig.
Wichtig: Nicht jede Bank macht das automatisch. Die meisten Sparkassen und Volksbanken haben die 110-Prozent-Grenze übernommen, aber Sie müssen explizit danach fragen. Und: Die Bank verlangt oft ein höheres Eigenkapital als die KfW erlaubt. Manche verlangen 20 Prozent statt 10. Also: Vergleichen Sie mehrere Anbieter.
3. KfW 263: Sanieren und sparen
Wenn Sie eine alte Immobilie kaufen und sanieren wollen, ist das KfW-Programm 263 besonders interessant. Es fördert nicht nur die Sanierung, sondern auch die dazugehörigen Kaufnebenkosten. Das ist einzigartig.
Beispiel: Sie kaufen ein altes Haus für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 30.000 Euro. Die Sanierung kostet 120.000 Euro. Insgesamt: 450.000 Euro. KfW 263 gewährt einen Tilgungszuschuss von 45 Prozent der förderfähigen Kosten - also 45 Prozent von 150.000 Euro = 67.500 Euro. Das ist fast ein Fünftel der Gesamtkosten, das Sie nicht zahlen müssen. Und das Geld kommt als Zuschuss, nicht als Darlehen. Es muss nicht zurückgezahlt werden.
Die Voraussetzungen: Sie brauchen einen Energieberater, der den Sanierungsplan bestätigt. Der Bericht muss vor Kaufabschluss erstellt werden. Und: Die Sanierung muss nach dem Kauf beginnen und innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen sein. Wer das schafft, spart nicht nur Kaufnebenkosten - er steigert auch den Wert der Immobilie.
4. Kombination ist der Schlüssel
Die meisten erfolgreichen Käufer kombinieren mehrere Programme. Zum Beispiel: KfW 124 für die Finanzierung der Nebenkosten + KfW 263 für die Sanierung + BAFA-Förderung für die Energieberatung (bis zu 80 Prozent der Kosten).
Ein echter Fall aus der Praxis: Ein Paar kaufte in Frankfurt ein Altbauhaus für 480.000 Euro. Die Kaufnebenkosten lagen bei 75.000 Euro. Sie nutzten KfW 124, um 528.000 Euro zu finanzieren - also 110 Prozent. Dazu bekamen sie einen BAFA-Zuschuss von 1.200 Euro für die Energieberatung. Und sie planten die Sanierung mit KfW 263. Insgesamt reduzierten sie ihre Eigenkapitalanforderung von 120.000 Euro auf 48.000 Euro. Ohne diese Kombination wäre der Kauf nicht möglich gewesen.
Was funktioniert nicht?
Nicht alle Programme helfen bei Kaufnebenkosten. Das KfW-Programm 270 („Jung kauft Alt“) zum Beispiel bietet Kredite für den Kauf von Altbauten - aber nicht für die Nebenkosten. Auch die NRW.BANK-Darlehen in Nordrhein-Westfalen helfen nur bei der Kaufsumme, nicht bei den Gebühren. Und das Hessengeld funktioniert nur in Hessen. Wer in Bayern, Sachsen oder Hamburg wohnt, hat keine direkte Förderung.
Wichtig: Die Bundesregierung prüft derzeit, ob Kaufnebenkosten-Förderungen abgeschafft werden sollen. Der Finanzminister hat im Mai 2025 gesagt, dass sie Immobilienpreise treiben. Das bedeutet: Die Programme könnten 2026 gekürzt oder abgeschafft werden. Wer jetzt handelt, hat noch eine Chance.
Wie planen Sie richtig?
Die größte Falle: zu spät anfangen. Viele Käufer unterschreiben den Kaufvertrag, bevor sie prüfen, ob sie Förderung bekommen. Das ist ein Fehler. Alle Förderprogramme verlangen: Antrag vor Vertragsunterzeichnung.
So gehen Sie vor:
- Rechnen Sie Ihre Kaufnebenkosten genau aus: Grunderwerbsteuer (Bundesland), Notar, Makler, Grundbuch.
- Prüfen Sie, ob Sie in Hessen wohnen - dann ist Hessengeld die erste Option.
- Wenn nicht: Schauen Sie, ob KfW 124 möglich ist. Fragen Sie mindestens drei Banken.
- Wenn Sie sanieren wollen: Holen Sie einen Energieberater hinzu. Die Beratung ist gefördert.
- Stellen Sie alle Unterlagen zusammen: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Kaufvertrag (noch nicht unterschrieben), Energiebericht.
- Reichen Sie den Antrag ein - und warten Sie. Bei Hessengeld: bis zu 72 Tage. Bei KfW: durchschnittlich 28 Tage.
Die meisten Anträge werden abgelehnt - nicht weil man nicht berechtigt ist, sondern weil die Unterlagen fehlen. Der häufigste Fehler? Die Sanierungskosten sind nicht getrennt vom Kaufpreis aufgeführt. Der zweite? Das Einkommen ist zu hoch. Oder: Man hat vergessen, den Energiebericht vor dem Kauf zu holen.
Was bleibt? Der große Blick
Die Kaufnebenkosten sind kein Nebenschauplatz. Sie sind ein zentrales Hindernis beim Immobilienkauf. Die Grunderwerbsteuer ist nach wie vor das größte Problem - 82 Prozent der Befragten nennen sie als Hauptgrund, warum sie nicht kaufen.
Die gute Nachricht: Die Fördermöglichkeiten sind da. Sie sind komplex, aber nicht unmöglich. Wer sich informiert, plant und frühzeitig handelt, kann Tausende Euro sparen. Wer abwartet, zahlt mehr - und verliert vielleicht den Traum vom Eigenheim.
2025 ist das letzte Jahr, in dem diese Programme so weitreichend verfügbar sind. Die Politik ändert sich. Die Preise steigen. Die Zeit läuft. Nutzen Sie sie.
Kommentare
Marc-Etienne Burdet März 5, 2026
Ach ja, Hessengeld... das Wundermittel, das nur funktioniert, wenn du in Hessen lebst, unter 45.000 Euro verdienst, und bereit bist, zehn Jahre lang deine Wohnung nicht zu verkaufen - weil sonst das Geld zurückgefordert wird. Und das alles, während die Grunderwerbsteuer in Bayern nur 3,5 % ist. Also, wer in Bayern wohnt, soll einfach sagen: "Na, dann halt Miete." Aber natürlich - weil in Hessen alle so glücklich sind, mit 2.600 Euro pro Jahr über zehn Jahre "gefördert" zu werden. Das ist nicht Förderung. Das ist psychologische Folter mit Briefpapier.
Und dann kommt noch KfW 124, wo du 110 % finanzieren kannst... aber nur, wenn du drei Banken um Erlaubnis bettelst, und jede sagt: "Nein, wir wollen lieber 20 % Eigenkapital." Also: Wer keine Großverdiener-Familie hat, kauft sich lieber ein Zelt. Und nennt es "Wohnen im Freien".
Ich bin beeindruckt. Wer braucht schon eine Immobilie, wenn man stattdessen ein 47-seitiges Formular mit 12 Unterschriften, 3 Gutachtern und einem Energieberater, der sich wie ein Priester verhält, durchwühlen kann?
Und jetzt? Jetzt kommt noch KfW 263, damit du dein altes Haus sanierst... aber nur, wenn du vor dem Kauf einen Energieberater hinzuziehst, der dir sagt, dass dein Dach "nicht energetisch geeignet" ist. Also: Kauft ein Haus. Dann bittet einen Experten, ob er es euch erlaubt, es zu reparieren.
Was bleibt? Ein Traum. Mit 15 % Nebenkosten. Und einem Staat, der dir sagt: "Ja, du kannst es haben. Aber erst, wenn du einen Doktortitel in Finanzrecht hast."
Christian Bikar März 7, 2026
Was für ein Unsinn! Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss sich doch nicht von der Bundesregierung beschneiden lassen! In Bayern, wo ich herkomme, zahlt man 3,5 % Grunderwerbsteuer - und das ist fair! Aber in Hessen? Da wird die Steuer einfach hochgeschraubt, und dann gibt es noch "Hessengeld"? Das ist Sozialismus mit deutschen Wurzeln!
Und dann diese KfW-Programme? Wer sich nicht mit 20 % Eigenkapital anlegen kann, hat eh nichts verloren in der Immobilienwelt! Das ist nicht Förderung - das ist Belohnung für Leute, die nicht planen!
Ich habe 2018 in München gekauft - ohne Förderung, ohne Zuschüsse, ohne Energieberater, ohne Anträge. Einfach gezahlt. Und heute? Mein Haus ist 60 % wertvoller. Wer nicht hart arbeitet, soll lieber Miete zahlen!
Und jetzt will man uns noch sagen, dass diese Programme abgeschafft werden? Gute Nachricht! Dann wird der Markt endlich wieder klar! Wer wirklich will, kauft. Wer nicht kann, bleibt bei der Miete. Punkt.
Die ganze Diskussion ist nur ein Alibi für diejenigen, die sich nicht trauen, eigenverantwortlich zu handeln. Wir brauchen keine Förderung. Wir brauchen mehr Disziplin. Und weniger Bürokratie. Und vor allem: weniger Hessen!
Shane Dolan März 8, 2026
Ich weiß, es klingt wie ein Labyrinth, aber lasst mich euch sagen: Das, was hier beschrieben wird, ist eigentlich ein Wegweiser. Nicht ein Hindernis.
Ich habe vor zwei Jahren ein Altbauhaus in Dublin gekauft - und ja, es war ein Albtraum mit den Förderprogrammen. Aber: Ich habe mich nicht verzweifelt, sondern systematisch vorbereitet. Energieberater vor dem Kauf. Drei Banken kontaktiert. Unterlagen in einer Datei gesammelt. Und am Ende? Ich habe 58.000 Euro an Zuschüssen und günstigen Krediten erhalten.
Es ist nicht leicht. Aber es ist möglich. Und es ist nicht unfair. Es ist strategisch.
Die Leute, die sagen "Das ist zu kompliziert", haben einfach nicht versucht, es zu verstehen. Es ist wie Fahrradfahren: Man fällt ein paar Mal hin. Aber wenn man es einmal kann, ist es das Beste, was du je gelernt hast.
Also: Lest. Planet. Fragt. Und dann handelt. Nicht, weil ihr euch verpflichtet fühlt. Sondern weil ihr es verdient, ein Zuhause zu haben.
Und wenn ihr in Hessen wohnt? Dann nutzt Hessengeld. Wenn nicht? Dann nutzt KfW 124. Und wenn ihr sanieren wollt? Dann holt euch den Energieberater. Es ist kein Zauber. Es ist Planung. Und Planung ist Macht.
Ich glaube an euch. Ihr könnt das. Einfach anfangen. Und nicht aufhören.