Bevor du mit dem Bau deines Hauses beginnst, musst du eine wichtige Hürde nehmen: den Bauantrag. Ohne die richtigen Unterlagen bleibt die Baugenehmigung aus. Und ohne Genehmigung darfst du nicht bauen. Das ist kein theoretisches Risiko - viele Bauherren erleben es: Monatelange Verzögerungen, teure Nachbesserungen oder sogar Baustopp, weil ein einziger Plan fehlte oder falsch war. Die gute Nachricht? Mit den richtigen Dokumenten läuft alles glatt. Hier erfährst du, was du wirklich brauchst - ohne Schnickschnack, nur das Wesentliche.
Was genau ist ein Bauantrag?
Ein Bauantrag ist dein offizieller Antrag an das Bauamt, um zu dürfen, was du bauen willst. Ob du ein neues Haus errichtest, eine Garage anbaust oder die Dachform änderst - fast jede bauliche Veränderung braucht Genehmigung. Die Regeln stehen nicht im Bundesgesetz, sondern in den Landesbauordnungen. In Bayern, Nordrhein-Westfalen oder Sachsen gelten leicht unterschiedliche Vorschriften. Aber eines gilt überall: Ohne Genehmigung kein Bau. Das gilt auch, wenn dein Nachbar sagt, er hätte das auch so gemacht. Recht ist Recht. Und die Behörden prüfen genau.
Was muss in den Unterlagen stehen?
Die Dokumente für deinen Bauantrag sind kein Haufen Papier. Sie sind eine technische Anleitung für das Bauamt, um zu prüfen, ob dein Projekt sicher, rechtlich und nachhaltig ist. Die wichtigsten Teile sind immer dieselben - egal in welchem Bundesland du baust.
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster: Dieser Plan zeigt genau, wo dein Grundstück liegt, wie groß es ist und welche Grenzen es hat. Die Behörde prüft, ob dein Bau überhaupt auf diesem Grundstück erlaubt ist.
- Lage- und Freiflächenplan: Hier siehst du, wo das Haus genau hinkommt - nicht nur auf deinem Grundstück, sondern auch im Verhältnis zu Nachbarn, Straßen und Bäumen. Abstandsflächen sind entscheidend. Ein Fehler hier kann den ganzen Antrag scheitern lassen.
- Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Das sind nicht einfach Skizzen. Du brauchst Grundrisse mit Raumbezeichnungen, Außenaufnahmen (Ansichten) und mindestens einen Schnitt. Jedes Fenster, jede Tür, jede Wand muss genau dargestellt sein. Die Behörde misst mit dem Lineal nach.
- Baubeschreibung: Ein Text, der erklärt, was du baust. Materialien, Dachneigung, Anzahl der Geschosse, Art der Nutzung. Keine Werbung, nur Fakten.
- Berechnungen nach WoFIV: Die Wohnfläche wird nicht geschätzt, sie wird berechnet. Nach der Wohnflächenverordnung. Abweichungen von mehr als 2% zur geplanten Fläche können Probleme machen. Die Behörde prüft das mit einer Formel - nicht mit dem Auge.
- Statische Nachweise: Kann das Gebäude stehen? Wer hat das berechnet? Ein Bauingenieur muss bestätigen, dass die Wände, Decken und Fundamente die Last tragen. Fehlt dieser Nachweis? Der Antrag wird abgelehnt.
- Brandschutznachweis: Wie wird das Feuer aufgehalten? Welche Türen sind feuerbeständig? Welche Fluchtwege gibt es? Das ist kein Bonus, das ist Pflicht. Besonders bei Mehrfamilienhäusern oder größeren Bauvorhaben.
- Wärmeschutz und Energieausweis: Seit 2024 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) strenger. Du musst zeigen, dass dein Haus energieeffizient ist - mit Isolierung, Fenstern und Heizung. Ein Architekt oder Energieberater muss das dokumentieren.
- Entwässerungsplan: Wo läuft das Regenwasser hin? In die öffentliche Kanalisation? In einen eigenen Brunnen? In einen Regenwasserbehälter? Die Gemeinde muss wissen, ob dein System die Infrastruktur belastet.
- Grundbuchauszug: Wer ist offiziell Eigentümer? Nur der, der im Grundbuch steht, kann den Antrag stellen. Falls du nicht der Eigentümer bist, brauchst du eine schriftliche Zustimmung.
- Architekten- und Bauvertrag: Wer plant? Wer baut? Diese Verträge müssen mit eingereicht werden. Sie zeigen: Du hast Fachleute beauftragt. Das vertrauen die Behörden.
Wie viele Exemplare brauchst du?
Drei Exemplare. Das ist die Regel. Aber inzwischen geht es digital. In 12 von 16 Bundesländern kannst du deinen Bauantrag online einreichen - zum Beispiel über den Digitalen Bauantrag in Bayern. Das spart Zeit, Papier und Nerven. Die Behörde prüft schneller, und du bekommst Rückmeldungen per E-Mail. In einigen Regionen ist die digitale Einreichung sogar Pflicht. Frag beim Bauamt nach, wie es bei dir läuft.
Was kostet der Bauantrag?
Die Gebühr liegt bei etwa 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten. Bei einem Haus mit 300.000 Euro Baukosten sind das 1.500 Euro. Aber es kann auch nur 900 Euro sein - oder bis zu 2.400 Euro. Das hängt vom Bundesland ab. In einigen Regionen gibt es Zuschläge für große Flächen oder besondere Bauformen. Die Gebühr ist nicht verhandelbar. Sie wird vom Bauamt berechnet, nachdem du alle Unterlagen eingereicht hast. Du bekommst eine Rechnung. Bezahlen musst du sie, bevor das Verfahren weitergeht.
Wie lange dauert es?
Im Durchschnitt drei bis sechs Monate. Aber das ist nur die Standardzeit. Wenn du alles richtig machst, kann es schneller gehen. Wenn du Fehler hast, dauert es länger - oft viel länger. Ein fehlender Brandschutznachweis? Dann holt das Bauamt Nachweise ein. Das kostet Wochen. Ein falscher Abstand zur Nachbarmauer? Dann wird der Antrag zurückgewiesen. Du musst neu einreichen. Das kostet Zeit. Und Geld. Experten sagen: 78 Prozent aller Verzögerungen kommen von unvollständigen Unterlagen. Die häufigsten Fehler? Abstandsflächen falsch berechnet (32%), fehlende statische Nachweise (25%), unvollständige Entwässerungspläne (18%).
Warum brauchst du einen Architekten?
Du kannst es selbst versuchen. Aber 65 Prozent der Anträge, die Privatleute ohne Fachmann einreichen, führen zu Rückfragen. Das bedeutet: Du bekommst Briefe, du musst nachbessern, du verlierst Zeit. Ein Architekt oder Bauingenieur kennt die Regeln. Er weiß, welche Zeichnung wie genau sein muss. Er berechnet die Flächen richtig. Er weiß, was das Bauamt braucht - und was es nicht will. Die Kosten dafür liegen zwischen 3.500 und 5.000 Euro. Klingt viel? Vergleiche das mit den Kosten einer verzögerten Baustelle: 4,7 Wochen Verzögerung, zusätzliche Mietkosten, Zinsen, Arbeitslöhne. Die meisten Bauherren sparen mit einem Architekten Geld - und Nerven.
Was passiert nach der Einreichung?
Das Bauamt prüft. Es schaut: Passt das zum Bebauungsplan? Ist der Abstand zum Nachbargrundstück okay? Ist die Energiebilanz gut? Dann wird der Antrag an die Nachbarn weitergeleitet. Sie haben ein Recht, Einwände zu erheben - besonders wenn du zu nah an der Grenze baust. Wenn alles passt, bekommst du die Genehmigung. Und dann? Erst dann darfst du anfangen. Aber nicht sofort. Zuerst muss ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) die Schnurgerüste einmessen. Das ist die letzte Prüfung: Wo steht das Haus wirklich? Nur nach dieser Messung darfst du mit dem Fundament beginnen.
Was passiert, wenn du ohne Genehmigung baust?
Das ist kein kleiner Fehler. Das ist eine Ordnungswidrigkeit. Die Behörde kann dir einen Baustopp verhängen. Du musst alles abreißen. Du musst Strafen zahlen. Du musst den Antrag nachträglich stellen - und dafür noch mehr Geld bezahlen. In manchen Fällen wird das Haus sogar verboten. Kein Mensch will das. Aber es passiert. Jedes Jahr. Und oft, weil jemand dachte: „Das ist doch nur eine kleine Garage.“
Wie kannst du Fehler vermeiden?
- Prüfe den Bebauungsplan: Bevor du überhaupt etwas zeichnest, hole dir den aktuellen Bebauungsplan deiner Gemeinde. Dort steht, wie hoch du bauen darfst, wie weit du von der Grenze entfernt sein musst und ob du ein Dachgeschoss bauen darfst.
- Abstimmung mit dem Bauamt: Sprich vor der Einreichung mit dem zuständigen Sachbearbeiter. Zeige ihm deine Pläne. Frag: „Was fehlt noch?“ Das spart Monate.
- Keine Eigenleistung bei technischen Nachweisen: Statik, Brandschutz, Energie - das ist kein Heimwerkerprojekt. Lass es von einem Fachmann machen. Sonst riskierst du den kompletten Antrag.
- Starte früh: Reiche den Antrag mindestens acht Wochen vor Baubeginn ein. Die Bearbeitungszeit ist lang. Und unvorhergesehene Rückfragen kommen immer.
Was ändert sich bis 2025?
Die Digitalisierung schreitet voran. Bis 2025 wird die elektronische Einreichung in allen Bundesländern Pflicht. Die Bearbeitungszeit wird kürzer, die Fehlerquote sinkt. Aber die Anforderungen steigen. Das Gebäudeenergiegesetz wird strenger. Du musst mehr Nachweise liefern. Mehr Dämmung. Mehr Solar. Mehr Effizienz. Das macht den Bauantrag komplexer - nicht einfacher. Wer ohne Experten baut, wird es schwer haben. Die Hürden steigen. Die Zeit bleibt gleich. Wer jetzt vorbereitet, hat später die Nase vorn.
Kann ich den Bauantrag selbst erstellen, ohne Architekt?
Ja, technisch kannst du das. Aber 65 Prozent aller selbst erstellten Anträge führen zu Rückfragen der Behörden. Die häufigsten Fehler sind falsche Abstandsflächen, fehlende statische Nachweise oder unvollständige Entwässerungspläne. Diese Fehler verlängern das Verfahren um durchschnittlich 4,7 Wochen. Mit einem Architekten sparst du Zeit, Geld und Nerven - die Kosten amortisieren sich schnell.
Wie lange dauert die Bearbeitung des Bauantrags?
Im Durchschnitt 3 bis 6 Monate. Bei einfachen Projekten kann es auch schneller gehen. Komplexe Bauvorhaben, wie Mehrfamilienhäuser oder Sanierungen mit energetischen Anforderungen, können bis zu 12 Monate dauern. Die digitale Einreichung verkürzt die Zeit um durchschnittlich 22 Arbeitstage. Aber nur, wenn alle Unterlagen vollständig und korrekt sind.
Was passiert, wenn ich nach der Genehmigung etwas ändere?
Jede Abweichung von mehr als 5 Prozent zwischen geplanter und tatsächlicher Bauausführung kann zur Zurücknahme der Baugenehmigung führen. Das bedeutet: Du musst das Gebäude abreißen oder nachträglich genehmigen lassen. Das kostet Geld und Zeit. Deshalb: Änderungen immer vorher mit dem Bauamt abklären. Auch kleine Details wie Fensterposition oder Dachfarbe können relevant sein.
Brauche ich den Grundbuchauszug wirklich?
Ja. Nur der rechtliche Eigentümer des Grundstücks kann einen Bauantrag stellen. Wenn du nicht im Grundbuch eingetragen bist, brauchst du eine schriftliche Einwilligung des Eigentümers. Ohne diesen Nachweis wird dein Antrag nicht bearbeitet - egal wie vollständig alle anderen Unterlagen sind.
Muss ich meine Nachbarn informieren?
Ja. Bevor das Bauamt entscheidet, müssen die Nachbarn über den Bauantrag informiert werden. Sie erhalten die Lagepläne und Bauzeichnungen und können innerhalb einer Frist Einwände erheben - besonders wenn du zu nah an der Grundstücksgrenze baust. Diese Abstimmung ist Teil des Verfahrens. Ignorieren geht nicht.
