Brandschutzkonzept im Bauantrag: So erfüllen Sie die Anforderungen für Wohngebäude

Was ist ein Brandschutzkonzept und wann brauchen Sie es?

Ein Brandschutzkonzept ist kein bloßes Formular, das man ausfüllt. Es ist eine detaillierte Planung, die beweist, dass Ihr Wohnhaus im Brandfall sicher ist - für die Bewohner, die Feuerwehr und die Bauaufsicht. Im Bauantrag muss es nachgewiesen werden, dass alle gesetzlichen Brandschutzvorgaben eingehalten werden. Aber hier ist der entscheidende Punkt: Für die meisten einfachen Wohnhäuser reicht ein Brandschutznachweis. Ein vollständiges Brandschutzkonzept brauchen Sie nur, wenn etwas komplexer ist.

Wann ist das der Fall? Wenn Ihr Gebäude höher als 22 Meter ist, wenn es ungewöhnliche Formen hat, wenn Sie Holzbauweise mit modernen Dämmstoffen nutzen, oder wenn Sie eine bestehende Wohnung grundlegend umbauen. In München wurde kürzlich ein sechswöhniges Mehrfamilienhaus mit 26 Metern Höhe genehmigt - nachdem der Bauherr erst einen einfachen Brandschutznachweis eingereicht hatte. Die Folge: 90 Tage Verzögerung, weil die Behörde das Konzept verlangte. Das kostet Zeit und Geld.

Wann reicht der Brandschutznachweis?

Wenn Sie ein normales Mehrfamilienhaus mit bis zu 7 Metern Höhe bauen - also meistens zwei bis drei Geschosse -, dann reicht der Brandschutznachweis. Das ist der Standardfall für den Wohnungsbau in Deutschland. Der Nachweis ist klar strukturiert: Er vergleicht Soll mit Ist. Das Soll sind die Vorgaben der Landesbauordnung. Das Ist ist Ihre konkrete Planung.

Was muss drinstehen? Die Feuerwiderstandsklassen der Wände, Decken und Türen. Die Brandverhaltensklassen der verwendeten Baustoffe. Die Lage der Brandabschnitte. Die Abstände zu Nachbargrundstücken. Und die Anzahl und Breite der Fluchtwege. Alles, was in der Bauordnung steht, muss in Ihrem Dokument nachvollziehbar sein. Ein erfahrener Architekt erstellt das in ein bis zwei Wochen. Die Kosten liegen zwischen 400 und 800 Euro - je nach Größe des Hauses.

Was macht ein echtes Brandschutzkonzept aus?

Ein echtes Brandschutzkonzept ist kein kurzer Text mit einer Tabelle. Es ist eine umfassende Dokumentation, die auch dann noch funktioniert, wenn die Baupläne sich ändern. Es erklärt, warum bestimmte Lösungen gewählt wurden - besonders wenn sie von den Standardvorgaben abweichen. Zum Beispiel: Wenn Sie eine Treppenhauswand nicht aus Beton, sondern aus einer speziellen Holzkonstruktion mit Brandschutzbeschichtung bauen, dann müssen Sie im Konzept nachweisen, dass diese Lösung mindestens genauso sicher ist wie der Beton.

Dazu gehören: technische Stellungnahmen von Brandschutzgutachtern, Berechnungen zur Rauchausbreitung, Pläne zur Rettung von Personen, und oft auch Betriebsanweisungen für die späteren Bewohner. In Berlin oder Bayern wird bei Gebäuden über 22 Metern Höhe ein solches Konzept verlangt. Auch bei Sanierungen, bei denen die ursprüngliche Bauweise nicht mehr den heutigen Standards entspricht, kann es nötig sein. Die Erstellung dauert vier bis sechs Wochen. Die Kosten liegen zwischen 1.500 und 5.000 Euro - je nach Komplexität.

Warum unterscheiden sich die Regeln von Bundesland zu Bundesland?

Es gibt keine einheitliche Bundesregel für Brandschutz. Jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauordnung (LBO). Das ist der größte Fehler, den Bauherren machen: Sie kopieren ein Konzept aus Bayern und reichen es in Sachsen ein. Funktioniert nicht. In Berlin gelten andere Regeln für Außenwände von Hochhäusern als in Baden-Württemberg. In Thüringen ist die Nachrüstung von Brandschutz in Bestandsbauten nur möglich, wenn eine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit nachgewiesen ist. In Bayern wird dagegen strenger geprüft, ob Dämmstoffe brennbar sind.

Die Musterbauordnung (MBO) dient als Grundlage - aber jedes Land passt sie an. Deshalb ist es entscheidend: Sie müssen die LBO Ihres Bundeslandes genau lesen. Oder besser: Lassen Sie sich von einem lokalen Brandschutzgutachter beraten. Wer das nicht tut, riskiert nicht nur Verzögerungen, sondern auch teure Nachbesserungen nach der Baugenehmigung.

Was passiert, wenn Sie es falsch machen?

Die meisten Bauherren denken: "Ich baue doch nur ein normales Haus. Warum soll ich so viel Papierkram machen?" Aber die Bauaufsicht prüft nicht nur die Pläne - sie prüft, ob Sie die Regeln verstanden haben. Wenn Ihr Brandschutzkonzept unvollständig ist, wenn Sie eine Feuerwiderstandsklasse falsch angegeben haben, oder wenn Sie die Abstände zu Nachbarn nicht berechnet haben, dann wird Ihr Antrag abgelehnt. Und das ist kein kleiner Stopp. Es ist ein kompletter Neuanfang.

Ein Beispiel: Ein Bauherr in Hamburg ließ ein Einfamilienhaus mit Holzdecke und Kunststoffdämmung bauen. Er reichte nur einen Brandschutznachweis ein, ohne die speziellen Anforderungen an Dämmstoffe zu berücksichtigen. Die Behörde verlangte ein Konzept nach. Die Folge: 60 Tage Verzögerung, 3.000 Euro Zusatzkosten für eine neue Prüfung, und ein verpasster Baubeginn im Frühjahr. Das kann man vermeiden.

Wie stellen Sie sicher, dass Ihr Konzept durchkommt?

Es gibt drei einfache Regeln, die jedes erfolgreiche Brandschutzkonzept erfüllt:

1. Verwenden Sie die aktuelle Fassung der Landesbauordnung. Die wurde 2024 in mehreren Bundesländern aktualisiert - besonders bei Holzbau und Dämmstoffen.
2. Erstellen Sie den Nachweis als Soll-Ist-Vergleich. Jede Vorschrift muss mit Ihrer Lösung abgeglichen werden. Keine vagen Aussagen wie "wir haben einen guten Brandschutz".
3. Beauftragen Sie einen qualifizierten Gutachter. Für Gebäude über 7 Meter Höhe ist das oft Pflicht. Ein Architekt allein reicht nicht immer. Ein Brandschutzgutachter kennt die Fallstricke - und die Vorlieben der Behörden.

Und vergessen Sie nicht: Das Konzept wird nicht nur beim Bauantrag geprüft. Es bleibt Teil der Bauakte. Später, bei einer Vermietung oder beim Verkauf, kann die Behörde es wieder verlangen. Also machen Sie es richtig - von Anfang an.

Was gilt für bestehende Wohngebäude?

Wenn Sie eine alte Wohnung sanieren, müssen Sie nicht immer ein neues Brandschutzkonzept erstellen. Die Regel ist einfach: Sie müssen nur nachrüsten, wenn eine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht. Das heißt: Wenn die Treppenhäuser zu eng sind, wenn die Fluchtwege nicht mehr ausreichen, oder wenn die Außenwände brennbar sind und in der Nähe von Nachbarhäusern liegen - dann ist Nachbesserung nötig.

Die Bauaufsicht trägt die Beweislast. Sie muss nachweisen, dass eine Gefahr besteht. Aber das heißt nicht, dass Sie sich darauf verlassen können. In Baden-Württemberg wurde kürzlich ein 50-jähriges Mehrfamilienhaus mit Holztreppen und alten Dämmungen renoviert. Die Behörde verlangte trotz bestehender Genehmigung ein neues Konzept - weil die neuen Dämmstoffe andere Brandeigenschaften haben. Also: Bei umfassenden Sanierungen immer mit der Behörde sprechen. Nicht warten, bis sie kommen.

Wie sieht die Zukunft aus?

Die Trends sind klar: Mehr Digitalisierung, mehr Transparenz, mehr Harmonisierung. In einigen Bundesländern werden Brandschutzkonzepte jetzt als digitale Dateien mit 3D-Modellen eingereicht. Die Bauordnungen werden schrittweise an die Musterbauordnung angepasst - besonders bei Holzbau und Dämmstoffen. In Berlin wird gerade diskutiert, ob die bisherige Regelung für Hochhäuser (nichtbrennbare Außenwände reichen) noch ausreicht. Die Antwort wird wahrscheinlich Nein sein.

Was das für Sie bedeutet: Die Anforderungen werden nicht weniger, sondern eher strenger. Wer jetzt ein Konzept erstellt, sollte nicht nur die heutigen Regeln beachten - sondern auch die, die in zwei Jahren gelten werden. Planen Sie mit Blick nach vorn. Das spart später Zeit, Geld und Nerven.