Im Jahr 2025 sind Gewerbeparks und Logistikimmobilien nicht nur stabil, sondern die stärksten Renditetreiber im deutschen Immobilienmarkt. Während viele andere Segmente unter Zinsdruck und wirtschaftlicher Unsicherheit leiden, ziehen diese Anlageformen Investoren mit klaren Zahlen an: hohe Mieten, stabile Renditen und steigende Nachfrage. Es geht nicht mehr um das „Vielleicht“, sondern um das „Wie viel“ und „Wo genau“.
Logistikimmobilien: Die unbezwingbare Kraft der Nachfrage
Im Jahr 2025 wurden in Deutschland gut 6,1 Millionen Quadratmeter Logistikfläche verkauft - das ist ein Sprung von fast 14 Prozent gegenüber 2024. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: E-Commerce wächst, Lieferketten werden umgebaut, und Unternehmen brauchen mehr Lagerplatz, nicht weniger. Die Transaktionen summierten sich auf 6,58 Milliarden Euro, wobei allein in den ersten neun Monaten schon 4,2 Milliarden investiert wurden.
Die Renditen bleiben attraktiv. Für moderne A-Standorte liegen die Spitzenrenditen bei durchschnittlich 4,4 Prozent. In Frankfurt, einem der engsten Märkte, kletterten die Ankaufsrenditen sogar auf 4,93 Prozent - das sind 50 Basispunkte mehr als noch ein Jahr zuvor. Leipzig bleibt mit 4,60 Prozent ein Hotspot, Berlin und Düsseldorf halten sich bei 4,50 Prozent. Diese Zahlen sind kein Zufall. Sie zeigen, dass Qualität und Lage weiterhin entscheiden. Ein Logistikzentrum an der Autobahn mit direktem Anschluss an einen Großflughafen bringt deutlich mehr als ein abgelegenes Gebäude ohne Anbindung.
Mieten steigen - und zwar überall
Die Mieten in den Top-5-Märkten Deutschlands lagen 2025 im Schnitt bei 8,66 Euro pro Quadratmeter und Monat - 2 Prozent über dem Vorjahr. In Frankfurt mussten Mieter 8,80 Euro zahlen, ein Plus von 11 Prozent. Düsseldorf folgt mit 8,70 Euro, Köln zog auf 8,20 Euro nach. Selbst Hamburg, das lange als Preisstabilisator galt, bleibt mit 8,50 Euro auf hohem Niveau. Diese Steigerungen sind kein vorübergehender Trend. Sie sind das Ergebnis von strukturellem Flächenmangel. Neue Logistikflächen werden langsamer gebaut als die Nachfrage wächst. Das schafft eine klare Mietpreisunterstützung.
Gewerbeparks: Die vielfältige Alternative
Gewerbeparks unterscheiden sich von reinen Logistikimmobilien. Sie sind keine Einzelobjekte, sondern geschlossene Areale mit einer Mischung aus Lager, Büro, Werkstatt und Serviceeinheiten. Diese Multi-Tenant-Struktur ist ihr großer Vorteil: Wenn ein Mieter aussteigt, muss nicht das ganze Gebäude leer stehen. Andere Nutzer - ein kleiner Handwerker, ein E-Commerce-Logistiker, ein Dienstleister - können schnell nachrücken.
Die Renditeperspektive ist hier sogar noch attraktiver. Der Basis-IRR-Wert für Gewerbeparks liegt bei 5,22 Prozent, deutlich über dem Niveau von Logistikimmobilien. Die Core-Werte schwanken zwischen 3,97 und 5,99 Prozent - ein breiter Spielraum, der je nach Lage und Ausstattung individuell angesprochen werden kann. In Regionen wie Hamburg oder Frankfurt, wo Logistikmieten schon hoch sind, steigen die Mieten in Gewerbeparks kontinuierlich, weil die Nachfrage nach flexiblen, gut angebundenen Flächen wächst.
Produktionsimmobilien: Der Geheimtipp mit den höchsten Renditen
Wer wirklich hohe Renditen sucht, sollte nicht nur auf Lagerflächen schauen. Produktionsimmobilien liegen mit einem Basis-IRR von 6,14 Prozent klar an der Spitze. Die Core-Werte reichen von 4,83 bis 7,51 Prozent - das ist ein deutlicher Sprung gegenüber Logistik und Gewerbeparks. Warum? Weil es immer weniger neue Produktionsstandorte gibt. Unternehmen brauchen modernisierte Hallen mit hohen Lasten, speziellen Böden, Energieversorgung und Abwasseranlagen. Nur wenige Immobilien bieten das. Deshalb zahlen Mieter mehr - und Investoren profitieren.
Ein Beispiel: Ein mittelständischer Maschinenbauer in der Nähe von Stuttgart sucht seit Monaten eine neue Halle mit 2.000 Quadratmetern Nutzfläche und 12 Meter Hallenhöhe. Nur drei Objekte in der Region kommen infrage. Die Miete liegt bei 10,50 Euro pro Quadratmeter - und das ist kein Einzelfall.
Was macht einen guten Standort aus?
Nicht jede Immobilie ist eine gute Investition. 2025 ist Selektivität entscheidend. Investoren haben gelernt: Nur noch die besten Objekte werden gekauft. Der Anteil von Core-Transaktionen stieg auf 49 Prozent, während große Portfoliogeschäfte zurückgingen. Das heißt: Es geht nicht mehr um Masse, sondern um Qualität.
Drei Faktoren zählen mehr denn je:
- Lage: Ist das Objekt an einer Autobahn, an einem Güterbahnhof oder in der Nähe eines Flughafens? Nur dann ist es wirklich anbindungsstark.
- Mikrolage: Gibt es genügend Parkplätze? Ist die Zufahrt für Lkw problemlos? Gibt es eine klare Trennung von LKW- und Lieferverkehr?
- Drittverwendungsfähigkeit: Könnte das Gebäude auch als Werkstatt, Büro oder Light-Production genutzt werden, wenn die Logistikbranche mal abschwächte? Flexibilität ist der neue Sicherheitsfaktor.
Ein Objekt, das alle drei Kriterien erfüllt, bleibt auch in schwierigen Zeiten vermietet. Ein Objekt, das nur „irgendwo“ liegt, wird schwer zu verkaufen - selbst wenn es neu gebaut ist.
Warum 2025 anders ist als früher
Früher war der Markt ein „Massemarkt“. Investoren kauften große Pakete, egal wo. Heute ist er ein „Filtermarkt“. Nur noch die besten 20 Prozent der Objekte werden gekauft. Das hat zwei Folgen:
- Die Preise für hochwertige Objekte steigen - weil die Nachfrage nach ihnen steigt.
- Die Preise für schlecht gelegene oder veraltete Objekte stagnieren oder fallen - weil niemand sie haben will.
Das ist kein Markt mehr, der durch Zinsen oder Konjunktur bestimmt wird. Es ist ein Markt, der durch Struktur bestimmt wird. Wer in Logistikimmobilien investiert, muss jetzt genau wissen, wo er investiert. Wer in Gewerbeparks investiert, muss die Mischung im Auge behalten. Und wer in Produktionsimmobilien investiert, muss wissen, was ein echter Industriestandort ausmacht.
Was kommt nach 2025?
Experten erwarten, dass der Trend weitergeht. Die Spitzenrenditen für Logistik und Gewerbeparks werden sich nicht weiter stark erhöhen - aber sie werden stabil bleiben. Die Nachfrage nach Fläche wächst weiter. Die Baukapazitäten nicht. Das ist eine klare Gleichung: Weniger Angebot, mehr Nachfrage = höhere Mieten und stabile Renditen.
Der einzige Risikofaktor: Wenn die Zinsen drastisch sinken, könnte es zu einer neuen Spekulationswelle kommen. Aber bislang zeigen die Investoren klare Disziplin. Sie kaufen nicht mehr für die nächste Runde, sondern für die nächste Dekade.
