Wenn Sie eine Immobilie vermieten, ist das kein einfacher Nebenverdienst - es ist ein kleines Unternehmen mit klaren Pflichten. Viele Vermieter denken, dass sie nur Miete einziehen und die Reparaturen bezahlen müssen. Doch das ist nur die Hälfte der Wahrheit. Seit 2023 gibt es neue Regeln, die jeden, der eine Wohnung vermietet, direkt mit dem Finanzamt verbinden. Und wer diese Regeln ignoriert, riskiert nicht nur Ärger, sondern echtes Geld - bis zu 50.000 Euro Bußgeld.
Die Wohnungsgeberbestätigung: Nicht nur eine Formality
Jeder Mieter, der in Ihre Wohnung zieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden. Aber er kann das nicht alleine. Sie als Vermieter müssen ihm die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen. Das ist kein freiwilliges Schreiben, sondern eine rechtliche Pflicht nach § 19 Bundesmeldegesetz. Ohne diese Bestätigung kann der Mieter nicht offiziell wohnen - und das hat Folgen. Ein Arbeitgeber, eine Krankenkasse oder das Jobcenter verlangen diese Bescheinigung. Wenn Sie sie nicht rechtzeitig ausstellen, gerät Ihr Mieter in Schwierigkeiten. Und Sie? Sie riskieren ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.Was muss in der Bestätigung stehen? Einfach: Ihr Name und Ihre Adresse, die Anschrift der Wohnung, das Einzugsdatum des Mieters und die Namen aller Personen, die mit einziehen. Die Bestätigung muss schriftlich sein - per E-Mail reicht nicht. Und sie gilt bundesweit. Keine Region hat eigene Regeln. Das ist gut, weil es klar ist. Aber es ist auch hart, weil Sie für jede neue Vermietung dieselbe Arbeit machen müssen - egal, ob es ein Jahr oder nur drei Monate dauert.
Die neue Meldepflicht für Vermieter: Seit 2023 muss das Finanzamt Bescheid wissen
Seit dem 1. Januar 2023 gibt es eine weitere Pflicht, die viele Vermieter nicht kennen: Sie müssen dem Finanzamt melden, dass Sie eine Immobilie vermieten. Das gilt nicht nur für Ferienwohnungen oder Gewerbeimmobilien - sondern für jede Wohnung, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist. Die Behörde will wissen, wer wo wohnt, um Steuern richtig zu berechnen. Nach der Abschaffung der Wohnungssteuer für Hauptwohnungen musste der Staat eine andere Methode finden, um Vermieter zu erfassen. Und diese Methode heißt: Meldepflicht.Was müssen Sie melden? Die Adresse der Immobilie, ob sie vermietet ist, und den Stand am 1. Januar 2023. Das klingt einfach - aber viele haben es verpasst. Wer nicht gemeldet hat, hat jetzt ein Problem. Die Finanzämter haben Daten aus den Meldebehörden abgeglichen. Wenn Ihre Wohnung gemeldet ist, aber Sie nichts angemeldet haben, bekommen Sie einen Brief. Und dann wird es teuer. Steuernachzahlungen, Zinsen, Strafzuschläge - das ist nur der Anfang. Wer bewusst verschweigt, dass er vermietet, macht sich strafbar. Nach § 370ff Abgabenordnung drohen Geldstrafen oder sogar Freiheitsstrafen.
Wie viel kostet die Abwicklung wirklich?
Die Kosten für die Abwicklung sind nicht nur in Geld, sondern auch in Zeit zu sehen. Für die Meldung beim Finanzamt brauchen Sie entweder die Einkommensteuererklärung oder das Formular „Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen“. Die Bearbeitungszeit liegt bei 8 bis 12 Wochen. Das bedeutet: Sie müssen Ihre Mieteinnahmen im Vorjahr genau dokumentieren - Mietverträge, Zahlungsbelege, Nebenkostenabrechnungen. Und das alles mindestens zehn Jahre lang - laut § 22 AO.Wenn Sie gewerblich vermieten - also mehr als drei Wohnungen oder eine Wohnung über eine Plattform wie Airbnb - müssen Sie zusätzlich ein Gewerbe anmelden. Das kostet durchschnittlich 120 Euro. Und das ist nur der Anfang. In Städten wie Berlin, München oder Köln brauchen Sie für Ferienwohnungen eine Genehmigung, wenn Sie sie weniger als 90 Tage im Jahr vermieten. In Berlin ist das seit 2014 Pflicht. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro - und das, nur weil Sie ein Wochenende auf Airbnb vermietet haben.
Und dann gibt es noch die Verwaltung: Jeder Mieterwechsel bedeutet neue Papiere, neue Meldungen, neue Dokumente. Eine Umfrage des DVWS aus 2023 zeigt: 67 % der Privatvermieter finden das System übermäßig komplex. Aber 89 % der Mieter halten die Meldepflicht für wichtig - weil sie damit ihren Wohnsitz nachweisen können. Ohne Bestätigung kann Ihr Mieter nicht arbeiten, nicht krankenversichert werden, nicht Anspruch auf Sozialleistungen haben.
Was passiert, wenn Sie es versäumen?
Viele Vermieter denken: „Ich mache das nächste Jahr.“ Aber das ist gefährlich. Die Meldebehörden und das Finanzamt arbeiten jetzt eng zusammen. Seit 2024 gibt es eine automatische Schnittstelle: Wenn jemand in Ihre Wohnung einzieht, wird das Datum direkt an das Finanzamt weitergeleitet. Sie müssen nicht mehr alles selbst melden - aber Sie müssen kontrollieren, ob es stimmt. Wenn Sie nicht reagieren, wird das Finanzamt einfach annehmen, dass Sie die Mieteinnahmen nicht versteuert haben.Die Bußgelder sind nicht zu unterschätzen. § 54 BMG sagt: Bis zu 1.000 Euro für eine einmalige Pflichtverletzung. Aber bei Wiederholung oder vorsätzlichem Verschweigen steigt das auf bis zu 50.000 Euro. Ein Fall aus Köln zeigt, wie kompliziert das werden kann: Ein Vermieter bekam 8.500 Euro Bußgeld - aber das Verwaltungsgericht hob es auf, weil die Behörde nicht beweisen konnte, dass er es bewusst verschwiegen hatte. Das bedeutet: Es kommt auf den Vorsatz an. Aber wer will das riskieren? Die Behörden haben heute digitale Tools, die jede Lücke finden.
Was ist mit Airbnb, Booking & Co.?
Kurzfristige Vermietungen über Plattformen sind der neue Hotspot für Steuerprüfer. Seit 2023 führen Städte wie Berlin und München Pilotprojekte durch, um Daten von Airbnb, Booking und HomeAway abzugreifen. Ab 2025 wird die BaFin eine landesweite Meldepflicht einführen. Das bedeutet: Jede Buchung über 30 Tage im Jahr muss gemeldet werden - und die Plattformen sind verpflichtet, diese Daten an das Finanzamt zu senden.Das ist ein großer Unterschied zu früher. Früher konnten Vermieter sagen: „Ich habe nur ein paar Wochen vermietet.“ Heute wissen die Behörden genau, wie oft, wie lange und wie viel Sie eingenommen haben. Und sie wissen, ob Sie das versteuert haben. Wer jetzt noch sagt: „Ich habe nichts gemacht“, wird überrascht. Die Daten sind da. Die Prüfungen kommen. Und die Strafen sind hoch.
Was Sie jetzt tun müssen
Wenn Sie vermieten, ist es nicht mehr optional, sich zu kümmern. Hier ist, was Sie jetzt tun müssen:- Prüfen Sie: Haben Sie alle Mieter seit 2023 korrekt gemeldet? Wenn nicht, holen Sie das nach - mit schriftlicher Bestätigung.
- Prüfen Sie: Haben Sie dem Finanzamt gemeldet, dass Sie vermieten? Falls nein, reichen Sie die Erklärung nach - schnellstmöglich.
- Sammlen Sie alle Mietverträge, Zahlungsbelege und Nebenkostenabrechnungen der letzten fünf Jahre. Bewahren Sie sie zehn Jahre auf.
- Wenn Sie Ferienwohnungen vermieten: Prüfen Sie die lokalen Zweckentfremdungsregeln in Ihrer Stadt. In vielen Orten brauchen Sie eine Genehmigung.
- Wenn Sie mehr als drei Wohnungen vermieten: Haben Sie das Gewerbe angemeldet? Falls nein, tun Sie es jetzt.
Es gibt keine Ausnahme. Nicht für kleine Vermieter. Nicht für Senioren. Nicht für die, die nur „ein bisschen“ vermieten. Die Gesetze gelten für alle. Und die Behörden haben heute die Mittel, um sie durchzusetzen.
Warum das alles so wichtig ist
Die Meldepflichten sind nicht da, um Sie zu belästigen. Sie dienen zwei Dingen: Erstens, der Steuerehrlichkeit. 12,3 Milliarden Euro an Mieteinnahmen wurden 2022 nicht versteuert - das ist ein riesiges Loch in der Staatskasse. Zweitens, dem Mieterschutz. Die Wohnungsgeberbestätigung ist kein Papierkram - sie ist ein Rechtsschutz für Menschen, die in Ihrer Wohnung leben. Ohne sie können sie nicht arbeiten, nicht krankenversichert werden, nicht ihre Kinder in die Schule schicken.Die Digitalisierung macht es einfacher - aber auch strenger. Die Zeit, in der man „ein bisschen vergessen“ konnte, ist vorbei. Die Daten fließen. Die Systeme prüfen. Und die Strafen sind nicht mehr nur ein Drohbild - sie werden real umgesetzt.
Wenn Sie jetzt handeln, vermeiden Sie teure Fehler. Wenn Sie warten, zahlen Sie später doppelt - mit Geld, Zeit und Stress.
Muss ich auch bei einer Untermiete die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen?
Ja. Selbst wenn Ihr Mieter eine Wohnung an jemand anderen untervermietet, bleibt die Meldepflicht bei Ihnen als Hauptvermieter bestehen. Der Untermieter muss sich anmelden - und dafür braucht er Ihre Bestätigung. Das gilt auch dann, wenn Sie den Untermieter nicht kennen. Die Pflicht liegt bei Ihnen, weil Sie der Eigentümer der Wohnung sind. In der Schweiz oder Österreich ist das anders - aber in Deutschland gilt: Wer die Wohnung besitzt, trägt die Verantwortung.
Was passiert, wenn ich die Mieteinnahmen nicht in der Steuererklärung angebe?
Sie riskieren eine Steuernachzahlung mit Zinsen, einen Strafzuschlag von bis zu 10 % und im schlimmsten Fall einen Steuerhinterziehungsvorwurf. Das Finanzamt vergleicht Ihre Angaben mit den Daten aus den Meldebehörden und den Plattformen wie Airbnb. Wenn Ihre Mieteinnahmen über dem Grundfreibetrag von 12.084 € (2025) liegen, müssen Sie sie versteuern. Wer das verschweigt, handelt vorsätzlich - und das hat rechtliche Konsequenzen.
Kann ich die Meldepflicht online erledigen?
Ja - aber nur teilweise. Die Wohnungsgeberbestätigung muss schriftlich ausgehändigt werden. Die Meldung an das Finanzamt können Sie jedoch online über das Elster-Portal erledigen. Die meisten Kommunen haben digitale Meldeportale, über die Mieter sich anmelden können - aber Sie als Vermieter müssen die Bestätigung trotzdem persönlich unterschreiben und aushändigen. Online reicht nicht, wenn es um die rechtliche Gültigkeit geht.
Gilt die Meldepflicht auch für eine Wohnung im Ausland?
Nein. Die deutschen Meldepflichten gelten nur für Immobilien in Deutschland. Wenn Sie eine Wohnung in Spanien oder Portugal vermieten, müssen Sie sich an die dortigen Gesetze halten. Aber: Wenn der Mieter in Deutschland gemeldet ist - zum Beispiel weil er in Deutschland arbeitet - und Sie als Eigentümer in Deutschland wohnen, kann das Finanzamt trotzdem Ihre Einkünfte aus dem Ausland verlangen. Die Meldepflicht betrifft nur den Wohnsitz, nicht die Immobilie.
Wie lange muss ich Mietverträge aufbewahren?
Mindestens zehn Jahre. Das schreibt § 22 Abgabenordnung vor. Das gilt für alle Dokumente, die mit der Vermietung zu tun haben: Mietverträge, Zahlungsbelege, Nebenkostenabrechnungen, Korrespondenz mit dem Mieter, Bestätigungen. Wer das nicht tut, kann bei einer Prüfung keine Beweise vorlegen - und das bedeutet: Das Finanzamt geht von höheren Einkünften aus. Das ist ein riesiges Risiko.
