Preisabschläge vs. Renovierungskosten: Was lohnt sich vor dem Immobilienverkauf?

Was bringt mehr: Sanieren oder Preis abschlagen?

Bevor du deine Immobilie verkaufst, stehst du vor einer Entscheidung, die Tausende Euro ausmachen kann: Renovierst du alles, oder nimmst du einen Preisabschlag hin? Viele Verkäufer denken, dass eine vollständige Sanierung automatisch den höchsten Preis bringt. Doch das ist ein Irrtum. In manchen Fällen bringt eine teure Renovierung gar keinen Gewinn - oder sogar Verlust. Andere wiederum verkaufen ihre Immobilie zu schnell und zu billig, weil sie keine Ahnung vom tatsächlichen Marktwert haben.

Die Wahrheit liegt zwischen beiden Extremen. Es geht nicht darum, alles neu zu machen. Es geht darum, gezielt zu investieren - oder bewusst zu verzichten. Und das hängt von drei Dingen ab: dem Zustand deiner Immobilie, der Region, in der du lebst, und dem, was Käufer heute wirklich bezahlen wollen.

Warum Energieeffizienz den Preis bestimmt - und nicht der Anstrich

Ein neuer Anstrich macht die Wohnung hübsch. Eine neue Heizung macht sie wertvoll. Laut Empirica-Daten aus 2023 kostet eine Immobilie mit Energieeffizienzklasse G im Vergleich zu einem Objekt der Klasse C heute durchschnittlich 333 Euro pro Quadratmeter weniger. Das ist fast doppelt so viel wie noch 2022, als der Abschlag nur 196 Euro betrug.

Was heißt das konkret? Stell dir ein 120 Quadratmeter großes Haus aus den 1970er-Jahren vor. Es hat Einzelfenster, keine Dämmung, und eine alte Ölheizung. Der Verkaufspreis liegt bei 2.610 Euro pro Quadratmeter - weil es in Klasse H steckt. Ein vergleichbares Haus mit moderner Dämmung und Wärmepumpe kommt auf 3.015 Euro pro Quadratmeter. Das sind 40.500 Euro Unterschied - nur wegen der Energieklasse.

Und das ist nicht alles. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt seit 2024 vor, dass Käufer von unsanierten Objekten innerhalb von zwei Jahren eine energetische Sanierung durchführen müssen. Wer das Haus kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis - er zahlt auch die Sanierungskosten. Deshalb verlangen Käufer heute einen höheren Preisabschlag. Sie rechnen schon vor dem Kauf: „Wie viel muss ich noch investieren?“

Was lohnt sich wirklich - und was ist Geldverschwendung

Nicht jede Renovierung bringt Geld zurück. Ein neuer Parkettboden im Wohnzimmer? Vielleicht. Eine komplett umgebaute Küche mit Edelstahl und Induktionsfelder? Nur, wenn du in einer Gegend lebst, wo Käufer bereit sind, dafür zu zahlen.

Experten wie Eva Buchholz von IMEB sagen: Kleine, gezielte Maßnahmen zahlen sich aus. Ein frischer Anstrich in hellen Farben, neue Fensterdichtungen, ein moderner Warmwasserboiler, eine neue Heizkörperthermostate - das kostet 5.000 bis 10.000 Euro und kann den Verkaufspreis um 20.000 bis 30.000 Euro steigern. Das ist ein Return on Investment von 2:1 oder mehr.

Was hingegen oft vergeblich ist: Eine Totalsanierung mit neuen Badezimmern, komplett neu verlegten Fußböden und einer Luxus-Küche, wenn die Immobilie in einer strukturschwachen Region liegt. In solchen Gegenden kauft niemand ein Haus mit 100.000 Euro Sanierungskosten - selbst wenn es danach „wie neu“ aussieht. Käufer denken: „Ich könnte mir ein neues Haus für den gleichen Preis kaufen.“

Und dann gibt es noch die DIY-Falle. Wer selbst tapen, streichen oder Fliesen legt, spart Geld - aber verliert oft Vertrauen. Ein Käufer sieht unsaubere Nähte, falsch verlegte Fliesen oder ein undichtes Bad. Er denkt: „Wenn der Vorbesitzer das so gemacht hat - was ist sonst noch kaputt?“ Professionelle Arbeit zahlt sich aus. Selbst wenn du nicht alles machen kannst, lass zumindest die kritischen Bereiche - Bad, Heizung, Elektrik - von Fachleuten machen.

Die Region entscheidet - München vs. Leipzig

Ein Haus in Putzbrunn bei München kann auch mit alten Fenstern und einem veralteten Bad einen hohen Preis erzielen. Die Nachfrage ist hoch, die Konkurrenz gering. In solchen Regionen lohnt sich oft kein großer Aufwand. Ein paar Reparaturen und ein sauberer Zustand reichen aus.

Anders in Heidelberg, Dresden oder in ländlichen Gebieten in Sachsen-Anhalt. Hier ist die Nachfrage geringer. Käufer haben die Wahl zwischen zehn ähnlichen Objekten. Wer da mit einem alten Bad und einer Energieklasse G kommt, bleibt liegen. In diesen Märkten ist eine sanierungsbedürftige Immobilie fast unmöglich zu verkaufen - oder nur mit einem Preisabschlag von 20 bis 30 Prozent.

Die Ihres-Immobilienmaklers-In-Heidelberg-Studie aus 2023 zeigt: Sanierungsbedürftige Immobilien verkaufen sich dort im Durchschnitt 15 bis 25 Prozent langsamer. Und wenn sie endlich verkauft werden, liegt der Preis oft 20 Prozent unter dem Marktwert. In München hingegen kann ein Objekt mit Sanierungsbedarf sogar über dem Marktwert liegen - weil es einfach keine Alternativen gibt.

Die Kosten-Nutzen-Rechnung - so machst du sie richtig

Bevor du einen Hammer schwingst, rechne. Die IMMO-DNA-Analyse empfiehlt vier Schritte:

1. Bestimme den aktuellen Marktwert: Lass dich von einem Immobilienmakler beraten oder schau dir kürzlich verkauften Objekte in deiner Straße an. Vergleiche Größe, Zustand, Energieklasse. Nicht die Angebotspreise - die tatsächlichen Verkaufspreise.
2. Berechne die Verkaufskosten: Maklerprovision (3-7 % + MwSt.), Notarkosten, Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland). Das sind oft 10-12 % des Verkaufspreises. Diese Kosten ziehst du vom Erlös ab - egal ob du renovierst oder nicht.
3. Rechne die Sanierungskosten durch: Mach eine detaillierte Kostenaufstellung. Nicht „ca. 20.000 Euro“. Sondern: 8.000 € für Bad, 5.000 € für Heizung, 3.000 € für Fenster, 2.000 € für Anstrich. Und: Wie lange dauert das? Bist du bereit, 3-4 Monate im Haus zu wohnen?
4. Rechne den Mehrwert aus: Wie viel mehr könnte dein Haus nach der Sanierung wert sein? Vergleiche mit ähnlichen, sanierten Objekten. Wenn der Mehrwert nicht mindestens 1,5-fach höher ist als deine Kosten, dann lohnt es sich nicht.

Beispiel: Du investierst 25.000 Euro in Sanierung. Der Verkaufspreis steigt um 35.000 Euro. Dein Gewinn: 10.000 Euro. Aber du hast 3 Monate Zeit und Stress investiert. Ist das für dich wert? Oder würdest du lieber sofort verkaufen, 20.000 Euro weniger nehmen und die Ruhe behalten?

Der Preisabschlag - nicht das Zeichen des Versagens

Ein Preisabschlag ist kein Zeichen von Schwäche. Es ist eine strategische Entscheidung. Wenn deine Immobilie eine schlechte Energieklasse hat, die Sanierung 50.000 Euro kosten würde, und du innerhalb von 6 Wochen verkaufen musst - dann ist ein fairer Preisabschlag die klügere Wahl.

Die KDR-Immobilien-Analyse aus Februar 2023 sagt: Ein ehrlicher Preisabschlag wirkt glaubwürdig. Käufer schätzen Transparenz. Wenn du sagst: „Das Bad ist alt, die Heizung muss ersetzt werden - ich gebe 25.000 Euro Rabatt“, dann vertraut dir der Käufer. Er sieht: Der Verkäufer hat nichts versteckt. Er kann selbst entscheiden, ob er das macht - oder nicht.

Und: Viele Käufer sind Bauunternehmer, Handwerker oder selbstständig. Sie wollen ein Projekt. Sie wollen nicht ein fertiges Haus. Sie wollen ein Haus, das sie umbauen können - mit einem Preis, der es erlaubt. Ein Preisabschlag macht dein Objekt für diese Käufer attraktiv.

Was Käufer wirklich sagen - und wie du dich darauf vorbereitest

Ein Baugutachter sagt oft: „Fast jede Immobilie hat Mängel.“ Das ist kein Geheimnis. Aber Käufer nutzen das aus. Laut Dr. Klein-Ratgeber können sie den Preis um bis zu 20 Prozent senken - wenn sie konkrete, kostenintensive Mängel aufzählen.

Wenn du weißt, dass dein Dach undicht ist, deine Fenster undicht sind, oder deine Heizung aus 1995 stammt - dann sag es vorher. Nenne die Kosten. Zeig die Gutachten. Du verlierst nicht Vertrauen. Du gewinnst Glaubwürdigkeit. Und du vermeidest, dass der Käufer nachher noch mehr Rabatt verlangt, weil er sich betrogen fühlt.

Wenn du nichts sagst, und der Käufer später einen Gutachter holt - dann kommt er mit einer Liste von 15 Mängeln. Und plötzlich ist dein Preisabschlag 40.000 Euro statt 15.000. Das ist kein Fairness-Verhandlung - das ist eine Überraschung, die dir wehtut.

Die Faustregel: 1:1,5 oder nichts

Es gibt eine einfache Regel, die dir hilft: Nur investieren, wenn der Mehrwert mindestens 1,5-fach höher ist als die Kosten. 10.000 Euro investiert? Dann muss der Preis um mindestens 15.000 Euro steigen. 30.000 Euro investiert? Dann muss der Verkaufspreis um 45.000 Euro steigen.

Wenn du das nicht erreichst - dann nimm den Preisabschlag. Du sparst Zeit, Stress und Geld. Und du verkaufst schneller. In einer Zeit, in der Zinsen hoch sind und Käufer zögern, ist Schnelligkeit oft wichtiger als der maximale Preis.

Was du jetzt tun solltest

• Prüfe deine Energieeffizienzklasse - sie ist der wichtigste Preisfaktor.
• Lass dich von einem Makler beraten: Was ist der reale Marktwert deiner Immobilie?
• Erstelle eine Liste: Was kostet eine Sanierung? Was bringt sie? Rechnen - nicht schätzen.
• Wenn du nicht sicher bist: Mach kleine, günstige Verbesserungen - Anstrich, Dichtungen, Thermostate.
• Wenn du dich entscheidest, zu verkaufen - sei ehrlich. Nenne Mängel und Rabatte offen.

Es gibt keinen perfekten Weg. Aber es gibt einen klügeren Weg. Und der beginnt nicht mit einem Hammer - sondern mit einer Rechnung.