Steuererklärung Vermietung: Kosten, Abzüge und was Sie 2025 wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie Steuererklärung Vermietung, die jährliche Erfassung von Einkünften aus Miete und Pacht für das Finanzamt. Also known as Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, it ist kein optionales Formular – es ist Pflicht, sobald Sie mehr als 410 Euro im Jahr an Miete einnehmen. Viele Vermieter denken, sie müssten nur die Miete eintragen. Doch hier liegt der Fehler: Die echte Steuerlast entsteht erst durch die Abzüge.

Was Sie wirklich absetzen können, ist oft anders als gedacht. Werbungskosten Vermietung, alle Aufwendungen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen. Also known as Vermietungskosten, it umfassen nicht nur Reparaturen, sondern auch Versicherungen, Hausverwaltung, Nebenkostenabrechnung, Rechts- und Steuerberatung – sogar Fahrtkosten zur Wohnung, wenn Sie selbst reparieren. Der Energieausweis, ein Pflichtdokument beim Vermieten, das auch steuerlich relevant ist. Also known as Energieeffizienzklasse, it kann als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn er für die Vermietung notwendig ist. Und wer eine Sanierung durchführt? Dann zählen auch Materialien, Löhne und sogar die Kosten für einen Bauleiter als Werbungskosten – vorausgesetzt, die Maßnahme dient der Erhaltung oder Verbesserung der Mietausstattung.

Ein häufiger Fehler: Vermieter schreiben die Abschreibung für das Gebäude falsch an. Die Nutzungszeit beginnt nicht beim Kauf, sondern beim ersten Mieter. Und wer eine Wohnung im Altbau kauft und sanieren lässt – wie in der Fallstudie zur Kernsanierung – darf die Kosten nicht einfach in einem Jahr absetzen. Hier gilt die lineare Abschreibung über 50 Jahre. Doch die Sanierungskosten selbst, wie Dämmung oder Fensterwechsel, können als Instandhaltungsaufwand abgesetzt werden. Das macht den Unterschied zwischen einer teuren Steuerrechnung und einer sinnvollen Steuerersparnis. Auch die Bodenrichtwert, der offizielle Wert eines Grundstücks, der die Grundsteuer und die Abschreibung beeinflusst. Also known as Bodenwert, it wird vom Finanzamt genutzt, um den Anteil des Grundstücks vom Gebäudewert abzugrenzen – und damit die Abschreibungsmöglichkeit zu berechnen. Wer das nicht versteht, verliert tausende Euro.

Und was ist mit dem Wohnrecht oder der Eintragung im Grundbuch? Auch das hat steuerliche Auswirkungen. Wer einem Familienmitglied ein Wohnrecht einräumt, muss die Mieteinnahmen reduzieren – denn das Wohnrecht mindert den wirtschaftlichen Nutzen. Die Immobilienbewertung, die Ermittlung des tatsächlichen Wertes einer vermieteten Immobilie für Steuer- und Verkaufszwecke. Also known as Immobilienwert, it ist nicht nur wichtig, wenn Sie verkaufen – sie bestimmt auch, wie hoch Ihre Abschreibung ist und ob das Finanzamt Ihre Kosten als sinnvoll anerkennt.

2025 ändern sich die Regeln nicht grundlegend – aber die Kontrolle wird strenger. Das Finanzamt prüft jetzt automatisch, ob Mieteinnahmen mit den Angaben in der Steuererklärung übereinstimmen. Wer keine Belege hat, zahlt mehr. Wer eine Renovierung durchführt, sollte die Kosten detailliert dokumentieren – inklusive Rechnungen, Fotos und Bauzeiten. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die bei Sanierungen Pflicht ist, um Schäden abzudecken. Also known as Renovierungsversicherung, it ist zwar kein direkter Steuerabzug, aber sie schützt vor Kosten, die sonst Ihre Gewinnrechnung ruinieren.

Was Sie hier finden, sind echte Praxisbeispiele: von der vollständigen Sanierung eines Altbau-Wohnhauses bis zur korrekten Buchhaltung für eine kleine Mietwohnung. Keine Theorie – nur das, was funktioniert. Wie Sie die Kosten richtig verteilen, welche Fördermittel Sie mit der Steuererklärung verknüpfen können und warum ein falsch ausgefüllter Formularbogen Sie teuer zu stehen kommt. Alles, was Sie brauchen, um Ihre Steuererklärung für die Vermietung richtig zu machen – ohne Steuerberater, wenn Sie es selbst können.