Ein Tilgungsdarlehen, ein Kredit, bei dem du regelmäßig sowohl Zinsen als auch einen Teil des geliehenen Kapitals zurückzahlst. Auch bekannt als Annuitätendarlehen, ist es die gängigste Form, eine Immobilie zu finanzieren – weil es Planbarkeit bietet und die Schuld langsam abgebaut wird. Im Gegensatz zu einem Zinsdarlehen, bei dem du nur die Zinsen zahlst, verringert sich bei einem Tilgungsdarlehen dein Restschuldbetrag jedes Jahr. Das bedeutet: Du baust langsam Eigenkapital auf – und das ist der entscheidende Vorteil, wenn du deine Immobilie langfristig sicher halten willst.
Die Tilgungsrate, der feste Betrag, den du monatlich an Zinsen und Kapital zurückzahlst ist dein wichtigster Hebel. Zu niedrig? Dann läufst du Gefahr, über Jahrzehnte hohe Zinsen zu zahlen und dein Eigenkapital wächst nur langsam. Zu hoch? Dann belastest du deine Liquidität – und hast keine Puffer für unerwartete Ausgaben wie eine neue Heizung oder einen Mietausfall. Die meisten Banken starten mit 1–2 % Tilgung, aber das ist oft zu wenig. In 2025 empfehlen Finanzberater für stabile Einkommen 2–3 %, besonders wenn die Zinsen niedrig sind. Ein Beispiel: Bei einem Kredit von 300.000 Euro und 3 % Tilgung zahlst du 9.000 Euro pro Jahr – also 750 Euro monatlich. Das klingt nach viel, aber es reduziert deine Laufzeit auf knapp 30 Jahre und schützt dich vor zukünftigen Zinssteigerungen.
Zinsen, der Preis, den du für das geliehene Geld zahlst, sind eng mit deiner Tilgung verknüpft. Ein niedriger Zinssatz erlaubt dir, eine höhere Tilgung zu wählen, ohne deine monatlichen Ausgaben zu überlasten. Umgekehrt: Hohe Zinsen zwingen dich oft zu niedrigeren Raten – und das macht dich langfristig teurer. Deshalb ist es sinnvoll, nicht nur auf den niedrigsten Zins zu schauen, sondern auf die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit. Ein Immobilienkredit, ein langfristiger Kredit zur Finanzierung von Wohnimmobilien sollte immer auf dein Einkommen, deine Ausgaben und deine Risikotoleranz zugeschnitten sein. Wer eine stabile Stelle hat, kann mehr Tilgung tragen. Wer unsicher ist, sollte lieber mit 1,5 % starten und später nachzahlen.
Die Baufinanzierung, die Gesamtstrategie, wie du deine Immobilie finanzierst – mit Eigenkapital, Krediten und staatlicher Förderung ist kein Einmal-Entscheid, sondern ein Prozess. Du musst nicht alles auf einmal wissen. Aber du solltest wissen, wie Tilgung, Zinsen und Laufzeit zusammenwirken. Ein 20-Jahres-Darlehen mit 3 % Tilgung bringt dich schneller schuldenfrei, aber verlangt höhere Monatsraten. Ein 30-Jahres-Darlehen mit 1,5 % Tilgung ist monatlich günstiger, aber du zahlst deutlich mehr Zinsen insgesamt. Die richtige Mischung findest du, wenn du deine Zukunft realistisch einschätzt: Wird dein Einkommen steigen? Kannst du unerwartete Kosten tragen? Willst du die Immobilie später verkaufen oder vererben?
In den folgenden Artikeln findest du konkrete Rechenbeispiele, aktuelle Zinsmodelle und Tipps, wie du deine Tilgungsrate an deine persönliche Situation anpasst – ohne auf die falsche Seite des Budgets zu geraten. Ob du gerade erste Schritte machst oder deine Finanzierung optimieren willst: Hier bekommst du klare, praxisnahe Antworten – keine theoretischen Abstraktionen.
Endfälliges Darlehen oder Tilgungsdarlehen? Erfahren Sie, welche Kreditform bei der Baufinanzierung wirklich sinnvoll ist - mit klaren Zahlen, realen Risiken und aktuellen Markt-Trends 2025.