Die Tilgungsrate, der Anteil des Darlehens, den du jedes Jahr zurückzahlst. Auch bekannt als Tilgung, ist sie der entscheidende Hebel, der darüber entscheidet, ob du dein Haus langfristig bezahlbar behältst oder in finanzielle Engpässe gerätst. Viele denken, der Zins ist das Wichtigste – doch ohne eine passende Tilgungsrate kannst du selbst bei niedrigen Zinsen am Ende mehr zahlen als du gedacht hast.
Die Tilgungsdarlehen, die gängigste Form der Baufinanzierung, bei der du monatlich Zinsen und einen festen Teil des Darlehens zurückzahlst. Im Gegensatz zum endfälligen Darlehen, bei dem du erst am Ende die volle Summe zahlen musst, verringert sich bei einem Tilgungsdarlehen dein Schuldenberg kontinuierlich. Das gibt dir Sicherheit – aber auch Verpflichtung. Eine Tilgungsrate von 1 % pro Jahr klingt sanft, aber bei einem 300.000-Euro-Darlehen sind das 3.000 Euro im Jahr, also 250 Euro im Monat. Addierst du die Zinsen dazu, kommst du schnell auf 800 bis 1.200 Euro monatlich. Und das ist nur der Anfang. Wer zu wenig tilgt, schiebt das Problem auf – und riskiert, dass er nach 10 Jahren immer noch fast die volle Summe schuldet. Wer zu viel tilgt, belastet seinen Cashflow und kann keine Reserven für Reparaturen oder Mietausfälle bilden.
Die Zinsen, die Kosten, die du für das geliehene Geld zahlst. Sie sind wichtig, aber sie verändern sich. Die Tilgungsrate bleibt meist konstant – sie ist dein fester Anker. Wenn die Zinsen steigen, bleibt deine Tilgung gleich – aber dein Gesamtpreis steigt. Wenn sie fallen, kannst du mit der gleichen Rate schneller schuldenfrei werden. Deshalb ist es klug, die Tilgungsrate nicht auf Autopilot zu lassen. Sie sollte an deine Liquidität, deine Einkommenssicherheit und deine langfristigen Ziele angepasst werden. Ein Eigentümer, der in 15 Jahren schuldenfrei sein will, braucht eine höhere Rate als jemand, der erst mit 70 aussteigen möchte. Und wer als Vermieter plant, muss die Tilgung so berechnen, dass die Miete sie noch deckt – sonst wird es eng.
Die Immobilienkredit, die Finanzierungslösung, die deine Tilgungsrate und Zinsen kombiniert. Er ist kein Standardprodukt. Jeder Kredit ist ein individueller Vertrag – und die Tilgungsrate ist dein wichtigster Verhandlungspunkt. Banken bieten oft 1 % an, weil sie das für sicher halten. Aber ist das für dich sicher? Vielleicht reichen 0,5 %, wenn du ein hohes Einkommen hast und Reserven aufbaust. Vielleicht brauchst du 2 %, weil du dich auf unsichere Zeiten vorbereiten willst. Die richtige Tilgungsrate schützt dich vor Überforderung – und gibt dir die Freiheit, deine Immobilie wirklich zu deinem Zuhause zu machen, nicht zu einer Last.
In den folgenden Beiträgen findest du konkrete Vergleiche, Rechenbeispiele und Praxis-Tipps, wie du die Tilgungsrate für deine Situation optimierst – ob du bauen, sanieren oder vermieten willst. Keine Theorie, nur das, was wirklich zählt.
Erfahre, wie du die richtige Tilgungsrate für deinen Immobilienkredit festlegst - mit konkreten Rechenbeispielen, aktuellen Zahlen und praktischen Tipps für 2025.