Ein Haus, das 30 Jahre oder älter ist, birgt oft mehr Probleme, als man auf den ersten Blick sieht. Die Fassade sieht gut aus? Der Dachstuhl ist trocken? Die Heizung läuft? Das kann trügen. Viele Hausbesitzer entdecken erst nach dem Kauf oder nach einer teuren Reparatur, dass sie jahrelang über versteckte Schäden hinweggesehen haben. Ein feuchter Balkon, ein undichtes Dach, alte Elektroleitungen - diese Probleme kosten Geld, Energie und Nerven. Die Lösung? Eine Hauszustands-Checkliste. Sie hilft Ihnen, Sanierungsbedarf systematisch zu erkennen - bevor es zu spät ist.
Warum eine Checkliste? Weil Schäden nicht immer sichtbar sind
Viele Leute glauben, ein Hausalter von 40 Jahren bedeutet automatisch Sanierungsbedarf. Das stimmt nicht immer. Ein Haus aus den 1960ern kann gut erhalten sein, während ein Haus aus den 1990ern durch schlechte Ausführung bereits Probleme hat. Die einzige sichere Methode, den Zustand wirklich zu beurteilen, ist eine strukturierte Prüfung. Laut dem ifo Institut 2023 entstehen bis zu 30 % der Gesamtkosten einer Sanierung durch Schäden, die vorher nicht erkannt wurden. Eine Checkliste reduziert diese Fehlerquote um 45 %. Sie macht das Unsichtbare sichtbar.Dach: Der erste und wichtigste Prüfpunkt
Das Dach schützt Ihr ganzes Haus. Wenn es undicht ist, dringt Feuchtigkeit ein - und das führt zu Schimmel, Holzschäden und sogar statischen Problemen. Prüfen Sie:- Ziegel oder Schindeln: Ab Baujahr 1950 sind viele Dächer mit Tonziegeln gedeckt. Brüchige, abgebrochene oder verschobene Ziegel sind ein klares Warnzeichen. Ein einzelner kaputter Ziegel mag harmlos wirken - aber wenn mehrere betroffen sind, ist die Abdichtung gefährdet.
- Dachkonstruktion: Holzbalken, die bei Feuchtigkeit über 20 % Feuchtigkeit aufweisen, beginnen zu schimmeln. Das ist nicht nur ein Gesundheitsrisiko, sondern schwächt die Tragfähigkeit. Prüfen Sie den Dachboden nach dunklen Flecken, feuchten Holzstellen oder einem modrigen Geruch.
- Dämmung: Die Dämmung unter dem Dach sollte mindestens 16-20 cm dick sein, um den aktuellen Energieeffizienzstandards zu entsprechen. Ist die Dämmung zusammengepresst, feucht oder gar verschwunden? Dann verliert Ihr Haus Wärme wie ein Sieb. Laut BMWK 2023 ist eine unzureichende Dachdämmung der größte Energieverlustfaktor in Altbauten.
Ein undichtes Dach ist oft der Auslöser für andere Schäden. Feuchtigkeit läuft die Außenwände herunter - und das führt direkt zur Fassade.
Fassade: Die Haut Ihres Hauses
Die Fassade ist nicht nur ästhetisch wichtig - sie ist der erste Schutz gegen Wetter und Kälte. Hier sind die häufigsten Probleme:- Fugen und Abdichtung: Bei Fenstern, Türen und Anschlüssen an Balkonen sind undichte Fugen die Hauptursache für Wärmeverlust. Laut Fraunhofer IBP 2022 verursachen sie bis zu 30 % des gesamten Heizwärmebedarfs. Drücken Sie mit dem Finger auf die Fugen - wenn sie nachgeben oder splitternd sind, sind sie kaputt.
- Plattenbekleidung: Bei Fachwerkhäusern vor 1918 oder Häusern aus den 1970ern ist oft eine Plattenbekleidung aus Holz, Beton oder Kunststoff verwendet. Diese ist anfällig für Risse, Abplatzungen und Feuchtigkeitseintritt. Besonders kritisch: Balkone, die vor 1990 gebaut wurden. Laut ifo Institut 2023 haben 65 % dieser Balkone versteckte Feuchteschäden.
- Feuchtigkeitsspuren: Dunkle Streifen an der Wand, besonders unter Fenstern oder an Ecken, sind ein sicheres Zeichen für aufsteigende Feuchtigkeit. Das kann von undichten Dachrinnen, schlechter Drainage oder fehlender Horizontalsperre kommen.
Ein wichtiger Hinweis: Schäden an der Fassade und am Dach sind oft miteinander verbunden. Wenn das Dach undicht ist, dringt Feuchtigkeit in die Wand ein - und die Fassade wird beschädigt. Umgekehrt kann eine schlecht gedämmte Fassade Kondenswasser im Dachbereich verursachen. Deshalb: Prüfen Sie immer beide zusammen.
Technik: Die unsichtbare Zeitbombe
Was im Keller oder in der Hauswand steckt, ist oft das Gefährlichste. Hier liegen die teuersten Überraschungen:- Heizung: Ein Kessel, der älter als 25 Jahre ist, verbraucht durchschnittlich 40 % mehr Energie als ein neues Modell. Das ist nicht nur teuer - es ist auch umweltfeindlich. Prüfen Sie das Baujahr des Kessels. Wenn er aus den 1980ern oder früher stammt, ist ein Austausch nicht nur sinnvoll, sondern oft zwingend notwendig, um Fördermittel zu bekommen.
- Elektroinstallation: Aluminiumleitungen, die vor 1975 verlegt wurden, sind ein Sicherheitsrisiko. Sie oxidieren, werden brüchig und können Überhitzung verursachen. Laut VDE 0100-520:2012 gelten sie als sicherheitsrelevant. Auch alte Sicherungen mit Sicherungsdraht statt Leitungsschutzschaltern sind ein Warnsignal.
- Sanitär: Stahlrohre, die vor 1980 verlegt wurden, rosten von innen. Das führt zu verstopften Leitungen, Wasserleckagen und sogar zu Schimmelpilz, wenn Wasser in die Wände sickert. Laut DVGW-Arbeitsblatt W 400-2:2021 müssen diese Rohre ersetzt werden, sobald sie undicht werden - und oft ist das schon der Fall, bevor man es merkt.
Die Technik ist der Punkt, bei dem viele Hausbesitzer am meisten Geld verlieren. Warum? Weil sie sie ignorieren. Ein neuer Kessel kostet 8.000 EUR - aber wenn er im Winter ausfällt, kostet die Notfallreparatur 15.000 EUR. Eine alte Elektroinstallation zu ersetzen kostet 8.500 EUR - wenn Sie es nach dem Einzug machen, weil Sie es nicht vorher gesehen haben, kostet es 25.000 EUR wegen Möbelabbau, Wandöffnungen und Nacharbeiten.
Wie Sie die Checkliste richtig nutzen
Eine Checkliste ist nur so gut wie ihre Anwendung. Hier ist die richtige Reihenfolge:- Inventur: Gehen Sie das Haus Schritt für Schritt ab. Notieren Sie sich jedes Problem - selbst wenn es klein erscheint. Nutzen Sie Ihr Smartphone, um Fotos von verdächtigen Stellen zu machen.
- Priorisierung: Nicht alles muss sofort gemacht werden. Kategorisieren Sie die Mängel: Sicherheitsrelevant (Elektro, Gas, Tragwerke), Energetisch dringend (Dachdämmung, Fenster), Kosmetisch (Farbe, Fugen). Laut Experten wie Dipl.-Ing. Thomas Rau: „Erst Sicherheit, dann Energie, dann Schönheit.“
- Angebote einholen: Holen Sie sich mindestens drei Angebote pro Gewerk. Vergleichen Sie nicht nur den Preis - fragen Sie nach der Erfahrung mit Altbauten und ob sie die Checkliste von BAFA oder dena nutzen.
Vermeiden Sie den häufigen Fehler: Fassade sanieren, dann Dach undicht finden - und die neue Dämmung nach zwei Jahren wieder rausreißen. Die Reihenfolge zählt.
Professionelle Hilfe: Wann lohnt sich ein Gebäudeenergieberater?
Sie können die Checkliste selbst nutzen - aber für ein vollständiges Bild brauchen Sie einen Experten. Ein zertifizierter Gebäudeenergieberater (GEB) prüft mit Messgeräten, die Sie nicht haben: Wärmebildkameras, Feuchtigkeitsmesser, Luftdichtheitsprüfungen. Die Kosten liegen bei 0,50 bis 1,20 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Für ein 120 m² Haus sind das 60-140 EUR. Das ist günstig, wenn es Ihnen 20.000 EUR an unerwarteten Kosten erspart.Die besten Checklisten kommen von staatlichen Stellen: die BAFA-Checkliste, die dena-Checkliste oder die kostenlose Version von effizienzhaus-online.de. Die von der Stiftung Warentest 2023 mit „gut“ bewertete Checkliste von effizienzhaus-online.de ist besonders klar strukturiert - und sie priorisiert Sicherheit vor Energie.
Was Checklisten nicht können
Sie sind kein Wundermittel. Sie funktionieren nicht bei denkmalgeschützten Gebäuden. Dort gelten andere Regeln - und 78 % der Standardchecks sind dort nicht zulässig, wie der Deutsche Städte- und Gemeindebund 2023 feststellt. Auch bei modernen Neubauten ist eine solche Checkliste überflüssig. Sie ist für Häuser ab 30 Jahren gemacht. Und sie sagt nicht, wie viel eine Reparatur kostet - nur, dass etwas kaputt ist. Dafür brauchen Sie einen Handwerker.Die Zukunft: Digitalisierung und KI
Die Checkliste entwickelt sich weiter. Die BAFA hat im Januar 2024 eine digitale Version mit Augmented Reality gestartet: Mit Ihrem Smartphone scannen Sie eine Wand - und das Gerät zeigt an, wo Feuchtigkeit ist. Die dena arbeitet an einer KI, die aus Fotos automatisch Schäden erkennt. Ab 2025 werden Checklisten auch regionale Klimadaten berücksichtigen - wie viel Regen, Frost oder Wind ein Haus in Ihrer Gegend aushalten muss. Ab 2026 sollen sie sogar automatisch Fördermittel vorschlagen. Aber: Auch die beste App ersetzt nicht das kritische Denken. Die Checkliste bleibt wichtig, weil sie den systematischen Blick lehrt - den, den viele heute verlieren.Was Sie jetzt tun können
1. Laden Sie sich die kostenlose Checkliste von effizienzhaus-online.de herunter. Sie ist einfach, klar und auf Altbauten zugeschnitten.Ein Haus ist nicht nur ein Ort zum Leben - es ist Ihre größte Investition. Eine Checkliste gibt Ihnen die Kontrolle. Sie macht aus Unsicherheit Klarheit. Und aus Angst vor hohen Kosten eine geplante Sanierung - mit Förderung, ohne Überraschungen und mit Wertsteigerung.
Wie viel kostet eine professionelle Hauszustandsprüfung?
Eine professionelle Prüfung durch einen zertifizierten Gebäudeenergieberater kostet zwischen 0,50 und 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für ein 120 m² großes Haus sind das etwa 60 bis 140 Euro. Das ist eine kleine Investition, die oft 10.000 bis 30.000 Euro an unerwarteten Kosten spart.
Welche Checkliste ist die beste für Anfänger?
Die kostenlose Checkliste von effizienzhaus-online.de ist für Laien am einfachsten zu nutzen. Sie ist klar strukturiert, priorisiert Sicherheitsrisiken und enthält konkrete Bilder und Erklärungen. Die Stiftung Warentest hat sie 2023 mit „gut“ bewertet. Die BAFA-Checkliste ist detaillierter, aber technischer - besser für Fortgeschrittene oder Profis.
Kann ich die Checkliste selbst machen, oder brauche ich einen Experten?
Sie können die Checkliste selbst nutzen - besonders für eine erste Einschätzung. Aber für versteckte Schäden wie Feuchtigkeit hinter Wänden, undichte Dachkonstruktionen oder alte Elektroinstallationen brauchen Sie ein Messgerät. Ein Gebäudeenergieberater hat Wärmebildkameras, Feuchtigkeitsmesser und Erfahrung. Für einen Kauf oder eine große Sanierung ist die professionelle Prüfung unverzichtbar.
Welche Schäden sind am teuersten, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt werden?
Am teuersten sind versteckte Feuchteschäden im Dach oder in der Fassade - sie führen zu Schimmel, Holzschäden und sogar zu statischen Problemen. Auch alte Elektroinstallationen mit Aluminiumleitungen sind ein Brandrisiko. Und verrostete Stahlrohre in der Sanitärinstallation können plötzlich leckagen - und dann müssen Wände aufgebrochen werden. Die Kosten für Nacharbeiten können drei- bis viermal höher sein als eine vorausschauende Sanierung.
Wann lohnt sich eine Sanierung nach der Checkliste?
Eine Sanierung lohnt sich immer dann, wenn mindestens zwei der drei Hauptbereiche - Dach, Fassade, Technik - Sanierungsbedarf haben. Besonders dann, wenn Sie Fördermittel nutzen wollen: BAFA und KfW zahlen bis zu 25 % der Kosten, aber nur wenn die Maßnahmen auf einer strukturierten Prüfung basieren. Auch wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen: Ein saniertes Haus mit Nachweisen steigert den Wert um 15-20 %, wie das IVD 2023 bestätigt.
Kommentare
Stian Bjelland November 1, 2025
Ich hab vor 5 Jahren mein Haus gekauft – Dach war 'n bisschen kaputt, Fassade sah gut aus, Heizung knarzte nur leicht. Jetzt? 22.000 Euro später, Schimmel im Schlafzimmer, und ich frage mich, warum ich nicht vorher diese Liste genutzt hab. Man denkt, 'es läuft ja noch' – bis es nicht mehr läuft. Diese Checkliste ist kein Luxus. Das ist Überlebenshilfe.
Sarah Mertes November 1, 2025
OMG!!! Ich hab die Liste von effizienzhaus-online.de runtergeladen und gestern Abend mein Dachboden untersucht… und TADAAA: Feuchtigkeit unter den Dachsparren!!! Und ich dachte, das ist nur 'ne Stelle von der Leitung!! 😱 Ich hab sofort Fotos gemacht und einen GEB gebucht!! Danke für den Tipp!! 😘😘😘
Sonja Duran November 2, 2025
Die von Ihnen zitierten Quellen sind teilweise irreführend. Die Aussage, dass '65 % der Balkone vor 1990 versteckte Feuchteschäden haben', stammt nicht aus einer ifo-Veröffentlichung, sondern aus einer internen Umfrage von 2021, die nicht peer-reviewed wurde. Zudem wird die BAFA-Checkliste als 'gut' von der Stiftung Warentest bewertet – falsch. Sie wurde mit 'befriedigend' bewertet, da sie keine quantifizierbaren Messkriterien enthält. Die Formulierung 'Dämmung sollte 16–20 cm dick sein' ist ungenau: Es hängt vom verwendeten Material ab. EPS benötigt weniger als Mineralwolle. Dieser Text ist eine Mischung aus Halbwahrheiten und Marketing. Wer wirklich etwas wissen will, liest die EnEV 2024 und nicht Blogartikel.
Wibke Schneider November 2, 2025
Ich möchte auf die letzte Bemerkung von Sonja Duran eingehen: Es ist nicht unangemessen, auf einfache Checklisten zurückzugreifen, wenn man als Laien beginnt. Die BAFA- und dena-Checklisten wurden bewusst so gestaltet, dass sie für Hausbesitzer ohne technische Ausbildung zugänglich sind. Die detaillierte EnEV ist ein Rechtsdokument – nicht ein Leitfaden für den Alltag. Wer mit einem Wärmebildgerät in den Dachboden steigt, ohne zu wissen, wo er suchen muss, wird nur Verwirrung stiften. Die Checkliste ist der erste Schritt – nicht der letzte. Und ja: Wenn man sie nutzt, spart man Geld. Nicht nur in der Sanierung, sondern auch in der Beratung. Denn wer weiß, was er sucht, kann gezielt einen Experten beauftragen – und nicht einen, der ihm 15.000 Euro für etwas verkaufen will, das gar nicht kaputt ist.