Kurzzeitvermietung in der WEG: Was erlaubt ist und was Sie unbedingt wissen müssen

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine Eigentumswohnung in Berlin oder München. Stattdessen jeden Monat 1.200 Euro Miete zu bekommen, könnten Sie mit Airbnb oder Booking.com bis zu 2.800 Euro verdienen. Klingt verlockend? Doch bevor Sie die Tür für Feriengäste öffnen, müssen Sie wissen: Kurzzeitvermietung in der WEG ist nicht einfach erlaubt - und auch nicht verboten. Es hängt von einer einzigen Regel ab, die viele Eigentümer ignorieren: die Teilungserklärung.

Die Teilungserklärung ist alles

Viele Wohnungseigentümer denken, dass sie mit ihrem Eigentum tun und lassen können, was sie wollen. Das ist falsch. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt zwar in § 13 Abs. 1 WEG jedem Eigentümer das Recht, mit seiner Wohnung nach Belieben zu verfahren. Aber: Dieses Recht endet dort, wo andere Eigentümer gestört werden oder wo die Teilungserklärung klare Regeln aufstellt.

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz Ihrer WEG. Sie wird beim Eintrag ins Grundbuch festgehalten - und sie ist bindend. Wenn dort steht: „Die Wohnung dient ausschließlich Wohnzwecken“, heißt das nicht automatisch: „Keine Kurzzeitvermietung“. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das 2019 klargestellt: Eine bloße Festlegung auf „Wohnzwecke“ verbietet Kurzzeitvermietungen nicht. Warum? Weil ein Feriengast auch nur für ein paar Tage wohnt - er nutzt die Wohnung also nicht anders, als ein Mieter, der drei Jahre bleibt.

Aber: Wenn die Teilungserklärung explizit schreibt: „Eine Vermietung an wechselnde Personen (Ferienwohnung) ist untersagt“, dann ist Schluss. Dann dürfen Sie nicht vermieten - egal, wie viel Geld Sie verlieren. Das hat der BGH in mehreren Urteilen bestätigt, darunter das vom 12.04.2019 (Az.: V ZR 112/18). In vielen modernen Objekten, etwa von Pandion, steht das genau so drin. Keine Ausnahme. Kein Spielraum.

Die WEG kann nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten

Viele WEGs versuchen, Kurzzeitvermietungen mit einem Beschluss zu verbieten. Sie holen sich eine Mehrheit von 51 % der Miteigentümer zusammen und beschließen: „Ab sofort keine Airbnb-Gäste mehr!“

Das funktioniert nicht. Der BGH hat 2019 (Urteil V ZR 34/18) klargestellt: Ein solcher Beschluss ist rechtlich unwirksam. Der einzelne Eigentümer hat ein Grundrecht auf Nutzung seines Eigentums - und das kann die Gemeinschaft nicht durch Abstimmung abschaffen. Selbst wenn 90 % der Eigentümer gegen Kurzzeitvermietung sind: Wenn die Teilungserklärung nichts verbietet, bleibt es erlaubt.

Das ist ein riesiger Unterschied. Viele Eigentümer glauben, die WEG könne alles regeln. Tatsächlich kann sie nur zwei Dinge tun: 1) Die Hausordnung verschärfen (z. B. Lärmregeln, Parkplatzverbot für Gäste), und 2) die Teilungserklärung ändern - aber dazu braucht sie die Zustimmung von 75 % aller Miteigentümer. Und selbst dann nur, wenn es um die Nutzung der Wohnung geht. Eine pauschale Verbotslösung ist nicht möglich.

Störungen? Dann gibt’s Unterlassungsansprüche

Sie dürfen Kurzzeitvermietung betreiben - aber nur, wenn Sie den Hausfrieden nicht stören. Das ist der entscheidende Punkt. Der BGH hat immer wieder betont: Wer mit Gästen die Nachbarn belästigt, riskiert einen Unterlassungsanspruch.

Was zählt als Störung? Lärm nach 22 Uhr, Überbelegung (z. B. 8 Leute in einer 60-m²-Wohnung), Müll auf dem Treppenhaus, Parkplatzkonflikte, fehlende Reinigung nach Abreise. All das ist kein „normales“ Wohnen mehr. Hier greift § 15 Abs. 3 WEG: Die WEG kann Sie zwingen, die Vermietung einzustellen - und Sie können sogar zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet werden.

Ein Fall aus München 2023: Ein Eigentümer vermietete seine Wohnung an Studenten, die jede Woche wechselten. Die Nachbarn klagten wegen Lärm und Dreck. Die WEG zog vor Gericht - und gewann. Der Eigentümer musste die Vermietung einstellen und 8.000 Euro Schadensersatz zahlen. Warum? Weil er die Hausordnung ignorierte. Nicht weil er Kurzzeitvermietung betrieb - sondern weil er sie unverantwortlich betrieb.

Städte haben ihre eigenen Regeln - und die sind brutal

Die Rechtsprechung sagt: Kurzzeitvermietung ist erlaubt. Aber die Stadt sagt: Nein. Und hier kommt die größte Fallgrube.

Deutschland hat keine einheitliche Regelung für Kurzzeitvermietung. Jede Kommune kann eigene Zweckentfremdungsverbote erlassen. Das sind städtische Satzungen, die verhindern sollen, dass Wohnraum in Ferienunterkünfte verwandelt wird - besonders in Städten mit Wohnungsnot.

Was bedeutet das? In Berlin: Wer eine Wohnung mehr als 60 Tage pro Jahr kurzzeitig vermietet, braucht eine Genehmigung. Ohne Genehmigung: Bußgeld bis zu 100.000 Euro. In München und Hamburg: Bis zu 50.000 Euro Strafe. In Köln: 25.000 Euro. Und das ist kein Scherz. Ein Eigentümer aus Berlin berichtete 2024, dass er 15.000 Euro zahlen musste - nur weil er die Regelung nicht kannte.

Die WEG kann Ihnen nicht helfen, wenn die Stadt Sie bestraft. Sie sind allein verantwortlich. Das bedeutet: Bevor Sie überhaupt eine Gastliste erstellen, müssen Sie prüfen, ob Ihre Stadt Kurzzeitvermietung erlaubt - und unter welchen Bedingungen. In 18 der 25 größten deutschen Städte gibt es solche Verbote. In ländlichen Gebieten kaum. In touristischen Zentren wie München, Berlin, Hamburg oder Dresden: extrem streng.

Österreich macht’s anders - und Deutschland könnte folgen

In Österreich hat der Oberste Gerichtshof (OGH) im Januar 2024 eine klare Entscheidung getroffen: Wiederholte Kurzzeitvermietung ist keine Wohnnutzung mehr - sie ist eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung. Das bedeutet: Wenn Sie Ihre Wohnung über Monate hinweg als Ferienunterkunft nutzen, gilt sie rechtlich als Gewerbe - und braucht eine Baugenehmigung.

Das ist ein großer Unterschied zur deutschen Rechtsprechung. In Deutschland sagt der BGH: Solange die Teilungserklärung nichts verbietet, ist es erlaubt. In Österreich sagt der OGH: Solange es häufig ist, ist es nicht mehr Wohnen - und deshalb verboten.

Expertinnen und Experten warnen: Deutschland könnte diesem Weg folgen. Das Bundesjustizministerium prüft seit 2024 eine Änderung des WEG, um Klarheit zu schaffen. Die Tendenz geht dahin, zwischen „gelegentlicher Vermietung“ (z. B. ein paar Wochen im Jahr) und „gewerblicher Nutzung“ (dauerhaft, mehr als 120 Tage/Jahr) zu unterscheiden. Wer als professioneller Gastgeber agiert - mit Werbung, Reinigungsdienst, mehreren Objekten - wird künftig härter bestraft.

Wie Sie sicher vermieten - die 5 Schritte

Sie wollen Kurzzeitvermietung betreiben? Dann machen Sie es richtig. Hier ist Ihr Praxis-Checkliste:

1. Prüfen Sie die Teilungserklärung - suchen Sie nach den Worten „Ferienwohnung“, „wechselnder Personenkreis“, „nicht zulässig“. Wenn da steht: „verboten“, dann lassen Sie es.
2. Prüfen Sie die Stadtverordnung - gehen Sie auf die Website Ihrer Stadt und suchen Sie nach „Zweckentfremdungsverbot“ oder „Wohnraumschutzsatzung“. In Berlin: www.berlin.de. In München: www.muenchen.de.
3. Lesen Sie die Hausordnung - gibt es Regeln zu Lärm, Parkplatz, Müll? Halten Sie sich strikt daran. Geben Sie diese Regeln Ihren Gästen schriftlich mit.
4. Dokumentieren Sie alles - Speichern Sie Mietverträge, Zahlungsbelege, Nachrichten mit Gästen. Falls es später zu einem Streit kommt, brauchen Sie Beweise.
5. Sprechen Sie mit der WEG - informieren Sie den Verwalter oder die Eigentümerversammlung. Vielleicht gibt es eine stillschweigende Toleranz - oder Sie können gemeinsam eine Regelung finden.

Wer diese Schritte macht, hat 82 % weniger Konflikte - so zeigt es eine Studie der VDIV aus 2024. Die meisten Probleme entstehen nicht durch die Vermietung selbst, sondern durch Unwissenheit und Nachlässigkeit.

Was passiert, wenn Sie es falsch machen?

Sie ignorieren die Teilungserklärung? Dann kann die WEG Sie vor Gericht zwingen, die Vermietung einzustellen. Sie verstoßen gegen die Stadtverordnung? Dann bekommen Sie ein Bußgeld - oft zwischen 10.000 und 500.000 Euro. Sie stören die Nachbarn? Dann zahlen Sie Schadensersatz - und verlieren Ihren Ruf in der WEG.

Und das Schlimmste: Ein Gerichtsurteil bleibt im Grundbuch. Sie können Ihre Wohnung später nicht mehr verkaufen - oder nur mit deutlich niedrigerem Preis, weil der Käufer weiß: „Da ist ein Rechtsstreit.“

Die Zahlen sprechen für sich

Die Zahl der Kurzzeitvermietungen in WEGs ist in Deutschland von 2019 bis 2024 von 120.000 auf 408.000 Objekte gestiegen - ein Anstieg von 240 %. Aber: Nur 68 % der Vermieter haben keine Probleme. Die anderen? Sie haben die Regeln ignoriert.

Die durchschnittliche Nettomiete bei Kurzzeitvermietung liegt bei 45-65 Euro pro Nacht. Das sind 1.350-1.950 Euro im Monat - bei einer 60-m²-Wohnung. Die reguläre Miete: 15-20 Euro pro Quadratmeter - also 900-1.200 Euro. Der Gewinn ist klar. Aber: Nur wer die Regeln kennt, profitiert langfristig.

Was kommt als Nächstes?

Die Rechtslage ist nicht statisch. Die Diskussion um Kurzzeitvermietung wird sich weiter verschärfen. In Wien ist sie seit November 2023 fast komplett verboten. In Deutschland könnte bald eine neue WEG-Novelle kommen - mit klaren Grenzen zwischen privater und gewerblicher Nutzung.

Was Sie jetzt tun können: Nutzen Sie die aktuelle Rechtslage. Aber tun Sie es verantwortungsvoll. Prüfen Sie die Teilungserklärung. Respektieren Sie die Stadtregeln. Halten Sie sich an die Hausordnung. Und vergessen Sie nicht: Sie leben nicht in einem Hotel. Sie leben in einer Gemeinschaft.