Ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland zu kaufen, ist für Ausländer rechtlich möglich - und immer häufiger auch real. Ob aus den USA, China, Italien oder der Türkei: Jeder, der das Geld hat, kann hier eine Immobilie erwerben. Keine Genehmigung nötig. Kein Verbot. Keine Sonderregelung. Aber das heißt nicht, dass es einfach ist. Viele ausländische Käufer unterschätzen die rechtlichen Fallstricke - und landen am Ende mit teuren Nachzahlungen, verpatzten Verträgen oder sogar einem verlorenen Kauf. Hier ist, wie Sie den Immobilienkauf in Deutschland rechtssicher gestalten - Schritt für Schritt.
Keine Genehmigung, aber viele Pflichten
Im Jahr 1998 wurde in Deutschland ein Gesetz verabschiedet, das alle restlichen Einschränkungen für ausländische Immobilienkäufer abschaffte. Seitdem gilt: Wer Geld hat, kann kaufen. Das gilt für Privatpersonen, Unternehmen, Investoren - egal, aus welchem Land. Selbst wenn Sie keinen Wohnsitz in Deutschland haben, dürfen Sie eine Wohnung in Berlin oder ein Gewerbeobjekt in Frankfurt erwerben. Das Europarecht verbietet Diskriminierung aufgrund der Staatsangehörigkeit. Ein Verbot für Ausländer wäre rechtswidrig. Aber: Keine Genehmigung bedeutet nicht, dass Sie sich zurücklehnen können. Im Gegenteil. Die Pflichten sind komplexer als bei deutschen Käufern. Sie müssen sich mit deutschen Gesetzen auseinandersetzen, die oft in schwer verständlichem Rechtsjargon formuliert sind. Und Sie müssen sich an Regeln halten, die für deutsche Bürger oft selbstverständlich sind - aber für Sie neu sein können.Der Notar ist Ihr wichtigster Partner
In Deutschland gibt es keinen Kaufvertrag ohne Notar. Das ist kein Formality, das ist das Gesetz. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das bedeutet: Sie müssen persönlich beim Notar erscheinen - oder eine Vollmacht vorlegen, die von einem deutschen Notar beglaubigt wurde. Wenn Sie aus dem Ausland kommen und nicht nach Deutschland reisen können, ist das eine große Hürde. Viele ausländische Käufer unterschätzen das. Sie denken: „Ich schicke den Vertrag per E-Mail.“ Das geht nicht. Der Notar prüft nicht nur den Vertrag, sondern auch Ihre Identität, Ihre Finanzierung und Ihre Herkunft des Geldes. Die Kosten für den Notar liegen zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. Das ist teuer, aber notwendig. Der Notar ist neutral. Er schützt nicht nur Sie, sondern auch den Verkäufer. Er prüft den Grundbuchauszug, ob die Immobilie frei von Pfandrechten ist, ob die Eigentumsverhältnisse klar sind, ob es Baurechte oder Mietverträge gibt, die Sie als neuer Eigentümer übernehmen müssen.Transparenzregister und Geldwäsche-Prüfung
Seit 2017 müssen alle Eigentümer von Immobilien in Deutschland im sogenannten Transparenzregister eingetragen werden. Das gilt auch für Ausländer. Sie müssen angeben, wer der wirtschaftlich Berechtigte ist - also wer wirklich hinter dem Kauf steht. Ist es eine GmbH? Eine Holding? Oder Sie persönlich? Dazu kommt die Geldwäsche-Prüfung. Alle Transaktionen über 10.000 Euro müssen von der Bank und dem Notar auf die Herkunft des Geldes geprüft werden. Das ist kein Verdacht, das ist Standard. Sie müssen also Nachweise vorlegen: Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Steuerbescheide, eventuell auch einen Nachweis über den Verkauf einer anderen Immobilie. Für ausländische Käufer ist das oft schwieriger. Deutsche Banken verlangen manchmal mehr Dokumente als für deutsche Bürger. Chinesische Käufer berichten beispielsweise von zusätzlichen Anforderungen, während US-Bürger oft schneller durchkommen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat seit Anfang 2023 die Prüfungen verschärft. Das bedeutet: Die Bearbeitungszeit für Ihre Transaktion kann sich von Wochen auf Monate verlängern. Planen Sie das ein.Steuerliche Fallgruben: Grunderwerbsteuer und Kapitalerträge
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einmalbelastung nach dem Kauf. Sie liegt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen. Das ist nicht verhandelbar. Sie müssen sie zahlen - und zwar innerhalb von drei Monaten nach der Beurkundung. Es gibt keine Ausnahmen für Ausländer. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen in Deutschland besteuert. Als Nichtansässiger zahlen Sie Einkommensteuer auf die Miete - aber nur, wenn Ihr Heimatland kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland hat. Die meisten Länder tun das: USA, Frankreich, Italien, Japan, Schweden. Dann zahlen Sie die Steuer entweder in Deutschland oder in Ihrem Heimatland - aber nicht doppelt. Sie müssen dennoch eine Steuererklärung in Deutschland abgeben. Und was, wenn Sie die Immobilie später verkaufen? Dann kommt die Kapitalertragssteuer. Wenn Sie die Immobilie länger als 10 Jahre halten, ist der Verkauf steuerfrei. Wenn nicht, zahlen Sie 25 % plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer auf den Gewinn. Viele ausländische Käufer wissen das nicht. Sie kaufen eine Wohnung, denken, sie können sie nach zwei Jahren verkaufen - und stehen dann mit einer Steuerrechnung von 30.000 Euro oder mehr da.
Direkt oder indirekt? Die Eigentumsstruktur entscheidet
Hier kommt der entscheidende Unterschied: Direkter oder indirekter Eigentumserwerb. Direkt: Sie kaufen die Immobilie unter Ihrem eigenen Namen. Einfach. Klar. Aber: Sie haften mit Ihrem gesamten Vermögen. Wenn jemand auf der Immobilie stürzt und Schadensersatz verlangt, kann er Ihr Konto in den USA oder Ihre Sparbücher in der Schweiz belasten. Indirekt: Sie kaufen die Immobilie über eine deutsche GmbH oder eine ausländische Holding. Die GmbH ist ein rechtlicher Eigenbetrieb. Sie haften nur mit dem Kapital der Gesellschaft - nicht mit Ihrem Privatvermögen. Das ist der Standard bei größeren Investitionen. Und: Sie können Kosten wie Zinsen, Abschreibungen oder Instandhaltung steuerlich absetzen. Das senkt Ihre Steuerlast. Aber: Eine GmbH hat Kosten. Gründung, Buchhaltung, jährliche Steuererklärung, Jahresabschluss. Das kostet 2.000 bis 5.000 Euro pro Jahr. Und: Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kauf der GmbH-Anteile an - nicht auf die Immobilie. Das kann teuer werden, wenn die GmbH schon andere Vermögenswerte hat. Dr. Markus Fiala, Immobilienanwalt, sagt: „70 % der ausländischen Investoren unterschätzen die steuerlichen Implikationen ihrer Eigentumsstruktur. Das führt zu Nachzahlungen von bis zu 30 % des ursprünglichen Steuerschuldens.“Sprache, Kultur, Verträge - die unsichtbaren Hindernisse
Ein Vertrag in Deutsch klingt für Sie vielleicht klar. Aber ist er das wirklich? Viele ausländische Käufer bekommen nur eine deutsche Version des Vertrags. Wenn etwas schiefgeht - zum Beispiel bei der Beschreibung der Heizung oder der Zustandsbeschreibung der Küche - dann zählt nur das Deutsche. Die Übersetzung ist kein Beweis. Ein Nutzer auf Trustpilot berichtet: „Die Übersetzung meines Vertrags war voller Fehler. Der Notar hat mir gesagt, das sei nicht relevant. Ich hätte den Vertrag nicht lesen können. Ich habe 18 Monate gebraucht, um das zu korrigieren.“ Lösung: Fordern Sie eine doppelte Version an - Deutsch und Ihre Muttersprache. Und lassen Sie den Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Nicht vom Makler. Nicht vom Notar. Von jemandem, der nur Sie vertritt.Finanzierung: Deutsche Banken sind offen - aber streng
Sie brauchen kein deutsches Konto, um eine Hypothek zu bekommen. Deutsche Banken vergeben Kredite an Ausländer - aber sie prüfen strenger. Sie brauchen:- Einen stabilen Einkommensnachweis (mindestens 2 Jahre)
- Eine gute Bonität (Schufa-Auskunft ist nicht nötig, aber eine internationale Kreditwürdigkeitsprüfung schon)
- Eine Anzahlung von mindestens 20 % des Kaufpreises
- Eine Erklärung zur Herkunft der Finanzierung
Wie lange dauert das? Ein realistischer Zeitplan
Ein Immobilienkauf in Deutschland dauert nicht drei Wochen. Er dauert drei bis sechs Monate. So sieht der Ablauf aus:- Suche (2-8 Wochen): Finden Sie die Immobilie. Nutzen Sie seriöse Plattformen wie ImmobilienScout24 oder Engel & Völkers. Keine „Schnäppchen“ von Privatleuten ohne Grundbuchauszug.
- Finanzierung (4-12 Wochen): Klären Sie Ihre Finanzierung. Lassen Sie sich einen Kreditzusage schreiben. Ohne das läuft nichts.
- Rechtliche Prüfung (2-4 Wochen): Anwalt prüft Vertrag, Grundbuch, Mietverträge, Bauanträge. Notar prüft Transparenzregister und Geldwäsche.
- Beurkundung (1-2 Wochen): Termin beim Notar. Unterschreiben. Bezahlen.
- Eintragung (2-4 Wochen): Grundbuchamt trägt Sie als neuen Eigentümer ein.
Wer braucht man wirklich?
Sie brauchen drei Profis:- Einen deutschen Anwalt für Immobilienrecht - nicht für allgemeine Rechtsfragen. Er prüft den Vertrag, die Rechte und Pflichten, die Steuerfolgen.
- Einen Steuerberater mit Erfahrung im internationalen Immobilienrecht. Er sagt Ihnen, ob Sie GmbH brauchen, wie Sie Miete versteuern, was beim Verkauf passiert.
- Einen Notar - der ist gesetzlich vorgeschrieben. Aber er ist kein Berater für Sie. Er ist neutral.
Zukunft: Was kommt noch?
Ab Januar 2024 wird ein europäisches Transparenzregister eingeführt. Alle Länder müssen die gleichen Regeln für ausländische Eigentümer haben. Das macht die Dinge einfacher - aber auch transparenter. Ihre Daten werden dann nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa gespeichert. Auch die Nachhaltigkeit wird wichtiger. Immobilien mit DGNB- oder LEED-Zertifizierung werden gefragter - und teurer. Aber sie sind auch steuerlich begünstigt. Wer jetzt baut oder kauft, sollte darauf achten.Was bleibt?
Ausländische Käufer in Deutschland sind kein Phänomen mehr. Sie sind Teil des Marktes. 8,3 % aller Käufe im Jahr 2022 kamen von Ausländern. In Berlin sind es 12,7 %, in München sogar 14,2 %. Die Zahlen steigen. Aber: Wer ohne Plan und ohne Profis kommt, verliert. Nicht das Geld - sondern die Zeit, die Ruhe, die Sicherheit. Kaufen Sie nicht, weil es „in“ ist. Kaufen Sie, weil Sie wissen, was Sie tun. Mit einem Anwalt. Mit einem Steuerberater. Mit einem klaren Plan. Dann ist Deutschland eine der sichersten und rentabelsten Märkte für Immobilieninvestitionen - für Sie.Benötige ich als Ausländer eine Genehmigung, um in Deutschland eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Seit 1998 gibt es in Deutschland keine gesetzliche Genehmigungspflicht für ausländische Käufer. Sie dürfen Immobilien unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit erwerben. Das ist durch das europäische Recht garantiert, insbesondere durch die Kapitalverkehrsfreiheit. Allerdings müssen Sie alle deutschen rechtlichen und steuerlichen Pflichten erfüllen - wie Notarbeurkundung, Transparenzregister und Geldwäsche-Prüfung.
Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf in Deutschland?
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie mit etwa 10-15 % zusätzlichen Kosten rechnen. Dazu gehören: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (1,5-2 %), Grundbuchgebühren (0,5-1 %), eventuell Maklerprovision (3-7 %, falls zutreffend), und bei indirektem Kauf über eine GmbH auch Gründungs- und jährliche Verwaltungskosten. Für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro bedeutet das etwa 50.000-75.000 Euro zusätzliche Kosten.
Kann ich als Ausländer einen Kredit von einer deutschen Bank bekommen?
Ja, aber die Anforderungen sind strenger als für deutsche Bürger. Sie brauchen stabile Einkommensnachweise (mindestens 2 Jahre), eine ausreichende Anzahlung (meist 20-30 %), und einen klaren Nachweis der Geldherkunft. Deutsche Banken prüfen internationale Bonitätsdaten, nicht nur die Schufa. US-Bürger haben oft weniger Probleme als Käufer aus Ländern mit weniger transparenten Finanzsystemen.
Was ist der Unterschied zwischen direktem und indirektem Eigentum?
Beim direkten Eigentum kaufen Sie die Immobilie unter Ihrem Namen. Sie haben volle Kontrolle, aber auch unbegrenzte Haftung. Beim indirekten Eigentum kaufen Sie über eine GmbH oder eine Holding. Die Haftung ist auf das Kapital der Gesellschaft begrenzt, und Sie können steuerliche Vorteile nutzen - wie Abschreibungen und Gewinnverlagerung. Allerdings entstehen höhere Verwaltungskosten. Indirektes Eigentum ist bei Investitionen über 300.000 Euro empfohlen.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie in Deutschland steuerfrei?
Der Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst genutzt oder vermietet haben. Danach fallen keine Kapitalertragssteuern an. Wenn Sie früher verkaufen, zahlen Sie 25 % plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer auf den Gewinn. Dies gilt auch für Ausländer - unabhängig davon, wo Sie wohnen.
Muss ich als ausländischer Eigentümer in Deutschland Steuern zahlen?
Ja. Sie zahlen Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Kapitalertragssteuer auf Gewinne aus dem Verkauf. Die Steuerpflicht entsteht durch den Standort der Immobilie - nicht durch Ihren Wohnsitz. Wenn Ihr Heimatland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland hat, zahlen Sie die Steuer nur einmal - entweder in Deutschland oder in Ihrem Land. Sie müssen jedoch eine Steuererklärung in Deutschland abgeben.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nicht selbst nutze?
Sie können die Immobilie auch vermieten - das ist sogar üblich. Sie müssen dann Mieteinnahmen versteuern und die Immobilie ordnungsgemäß verwalten. Es gibt keine Pflicht zur Selbstnutzung. Viele ausländische Investoren kaufen gezielt zur Vermietung, besonders in Großstädten wie Berlin, München oder Frankfurt. Die Mieterträge sind steuerpflichtig, aber auch absetzbar (z. B. für Instandhaltung, Zinsen, Abschreibungen).
Warum ist der Notar in Deutschland so wichtig?
Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben und verhindert Betrug und Rechtsunsicherheiten. Er prüft den Grundbuchauszug, stellt sicher, dass die Immobilie frei von Belastungen ist, klärt die Identität aller Beteiligten und dokumentiert den Kaufvertrag rechtsgültig. Ohne Notar ist der Kauf in Deutschland ungültig. Er ist kein Verkäufer, kein Berater - sondern ein neutraler Rechtsträger, der den Prozess rechtssicher macht.
