Der Bodenwert, der reinige Wert des unbebauten Grundstücks ohne Gebäude oder Anlagen. Auch bekannt als Grundstücksgrundwert, ist er die Basis für jede Immobilienbewertung – egal, ob du verkaufst, baust oder erbst. Viele denken, der Bodenwert ist einfach der Preis, den der Nachbar bezahlt hat. Doch das stimmt nicht. Der echte Wert hängt von einer Menge Faktoren ab, die du nicht übersehen darfst.
Ein zentraler Anhaltspunkt ist der Bodenrichtwert, der von der öffentlichen Verwaltung festgelegte durchschnittliche Wert pro Quadratmeter für ein Gebiet. Den findest du online bei deiner Gemeinde oder dem Gutachterausschuss. Aber Achtung: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert – er sagt nichts über deine konkrete Lage, Form oder Erschließung aus. Ein Grundstück an der Hauptstraße hat einen anderen Wert als eines hinten im Hinterhof, selbst wenn sie im selben Bezirk liegen. Und wer hat schon ein perfekt rechteckiges, ebenes Grundstück? Schräglagen, unregelmäßige Formen oder versiegelte Flächen senken den Wert. Auch die Erschließungskosten, die du für Straßen, Kanalisation oder Stromleitungen zahlen musst, wenn du baust. beeinflussen den Netto-Bodenwert. Wenn du 20.000 Euro für Erschließung zahlen musst, dann ist dein Bodenwert um diesen Betrag niedriger, als wenn die Infrastruktur schon da wäre.
Du musst auch prüfen, ob dein Grundstück überhaupt baureif ist. Ein Grundstück mit Bebauungsplan, der nur Einfamilienhäuser zulässt, hat einen anderen Wert als eines, auf dem auch Mehrfamilienhäuser erlaubt sind. Und was ist mit der Erschließung? Wenn die Straße noch nicht asphaltiert ist oder der Kanal nicht angeschlossen ist, dann zählt das als Mangel – und das senkt den Wert. Selbst die Richtung, in die dein Grundstück blickt, kann zählen: Ein Südgarten ist oft wertvoller als ein Nordgarten. All das fließt in die Berechnung ein – nicht nur der Bodenrichtwert.
Wenn du den Bodenwert berechnest, geht es nicht um Schätzen. Es geht um Fakten: Lage, Größe, Form, Erschließung, Baurecht, Umgebung, zukünftige Entwicklungen. In der Sammlung unten findest du praxisnahe Beiträge, die dir zeigen, wie du diese Faktoren konkret bewertest – von Erschließungsauflagen über die Auswirkungen von Denkmalschutz bis hin zu den Kosten, die deine Immobilie wirklich kosten. Du lernst, was der Bodenwert wirklich wert ist – und warum du nicht einfach auf den ersten Preis reinfällst.
Bodenrichtwerte sind entscheidend für die Immobilienbewertung, aber oft falsch interpretiert. Erfahre, wie du offizielle und kommerzielle Online-Portale richtig nutzt, um den wahren Wert eines Grundstücks zu erkennen - und welche Fehler du unbedingt vermeiden musst.