Ein Erbbaurecht, ein zeitlich begrenztes Recht, ein Grundstück zu bebauen, ohne es zu besitzen. Auch bekannt als Baurecht, ist es eine spezielle Form der Grundstücksnutzung, die viele Immobilienkäufer und -verkäufer falsch einschätzen. Im Gegensatz zu einem vollen Eigentum hast du als Erbbauberechtigter kein Grundstück, sondern nur das Recht, darauf zu bauen – meist für 50 bis 99 Jahre. Der Wert deines Hauses hängt dann nicht nur von der Bausubstanz ab, sondern vor allem von den Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags, dem vertraglichen Rahmen, der Erbbauzins, Laufzeit und Rückfallklauseln regelt. Dieser Vertrag ist der Schlüssel – und viele unterschätzen, wie stark er den Marktwert beeinflusst.
Der Erbbauzins, die jährliche Zahlung an den Grundstückseigentümer, meist als Prozentsatz des Bodenwertes. ist der größte Einflussfaktor. Ein Zins von 4 % auf einem Bodenwert von 200.000 Euro bedeutet 8.000 Euro pro Jahr – das ist mehr als eine Hypothek. Je höher der Zins, desto niedriger der Wert deines Hauses. Auch die Restlaufzeit zählt: Ein Erbbaurecht mit 20 Jahren Laufzeit ist viel weniger wert als eines mit 80 Jahren. Und wer denkt, er könne das Haus einfach verkaufen, irrt: Der Grundstückseigentümer hat oft ein Vorkaufsrecht. Die Grundstückswert, der rein bodenbezogene Wert, ohne Gebäude. wird meist anhand von Bodenrichtwerten ermittelt – aber nur, wenn du weißt, wie du sie richtig liest. Viele nutzen Online-Portale, ohne zu prüfen, ob die Werte für Erbbaugrundstücke gelten. Sie nicht zu berücksichtigen, ist ein großer Fehler.
Du findest hier konkrete Anleitungen, wie du Erbbaurechte bewertest – mit echten Zahlen, verständlichen Formeln und Praxisbeispielen aus der Immobilienwelt. Ob du als Käufer prüfen willst, ob ein Angebot fair ist, als Verkäufer den richtigen Preis ermitteln möchtest oder als Eigentümer den Erbbauzins neu aushandelst: Hier bekommst du das Werkzeug, das du brauchst. Keine Theorie, keine vagen Empfehlungen – nur das, was auf der Baustelle und im Notarzimmer zählt.
Erbbaurechte bieten günstigen Einstieg in die Immobilie - aber nur, wenn Restlaufzeit und Erbbauzins richtig kalkuliert werden. Erfahren Sie, wie sich die Laufzeit auf Wert und Finanzierbarkeit auswirkt.