Bei einer Immobilienbewertung Erbbaurecht, eine spezielle Form der Immobilienwertermittlung, bei der das Grundstück nicht gekauft, sondern nur genutzt wird. Auch bekannt als Erbbaurechtsobjekt, ist sie deutlich komplexer als eine normale Wohnungs- oder Hausbewertung, weil der Wert nicht nur vom Gebäude, sondern vor allem von den vertraglichen Bedingungen abhängt. Du besitzt ein Haus, aber nicht das Land darunter – das ist Erbbaurecht. Und genau das macht die Bewertung so knifflig: Der Wert deiner Immobilie sinkt, je kürzer die Laufzeit des Erbbaurechts ist und je höher der jährliche Erbbauzins ist.
Du musst drei Dinge im Kopf haben: den Bodenwert, den Marktwert des Grundstücks, wenn es frei wäre, den Erbbauzins, die jährliche Zahlung an den Grundstückseigentümer, meist 4–6 % des Bodenwerts und die Restlaufzeit, die Zeit, bis das Erbbaurecht endet – oft 50 bis 99 Jahre. Ein Haus mit 90 Jahren Restlaufzeit und 5 % Erbbauzins ist viel wertvoller als ein identisches Haus mit nur 20 Jahren Restlaufzeit und 7 % Zins. Die meisten Banken und Gutachter rechnen das mit der sogenannten Ertragswertmethode – sie ziehen den zukünftigen Erbbauzins als Kosten ab und berechnen, wie viel Geld dir das Gebäude noch einbringen kann.
Im Alltag passiert oft das Gleiche: Menschen kaufen ein Haus mit Erbbaurecht, weil es günstiger ist – und merken erst später, dass sie es kaum weiterverkaufen können. Wer das Erbbaurecht nicht versteht, überschätzt den Wert. Die Immobilienbewertung Erbbaurecht ist kein Standardprozess. Sie braucht konkrete Zahlen: den Bodenrichtwert aus dem Grundbuchamt, den aktuellen Erbbauzins aus dem Vertrag und die exakte Restlaufzeit. Ohne diese drei Angaben ist jede Schätzung nur eine Vermutung. In den Beiträgen hier findest du praxisnahe Anleitungen, wie du die Werte selbst einholst, wie du Prüffragen an den Notar stellst und wie du erkennst, ob ein Angebot fair ist – egal, ob du kaufst, verkaufst oder einfach nur verstehen willst, was dein Haus wirklich wert ist.
Erbbaurechte bieten günstigen Einstieg in die Immobilie - aber nur, wenn Restlaufzeit und Erbbauzins richtig kalkuliert werden. Erfahren Sie, wie sich die Laufzeit auf Wert und Finanzierbarkeit auswirkt.