Stellen Sie sich vor, Sie wollen Ihre Wohnung verkaufen. Früher hätte das Wochen gedauert: Ein Gutachter kommt, macht Notizen, vergleicht alte Verkaufsdaten, fährt zu ähnlichen Objekten und schreibt einen Bericht. Heute? Sie geben Ihre Adresse in eine App ein - und schon nach 17 Sekunden steht da: Verkehrswert 348.500 Euro. Aber stimmt das wirklich? Oder ist das nur eine schöne Zahl, die der Computer aus dem Ärmel gezogen hat?
Was passiert hinter der KI-Bewertung?
Künstliche Intelligenz bei Immobilienbewertungen funktioniert nicht wie ein Mensch. Sie scannt nicht die Wohnung, führt kein Gespräch mit dem Besitzer und schaut sich nicht den Garten an. Stattdessen frisst sie Daten. Tausende. Millionen. Sprengnetter nutzt in Deutschland allein 18 Millionen Angebotsmieten, 11 Millionen Angebotspreise und 2,4 Millionen Kaufpreise. Dazu kommen Daten über Schulen, Krankenhäuser, U-Bahn-Stationen, Kriminalitätsraten, Luftqualität und sogar die Anzahl der Parkplätze pro Haus. Alles zusammen wird in ein Modell gespeist, das lernt: Was macht eine Wohnung teuer? Was senkt den Wert? Wie reagiert der Markt auf Zinserhöhungen?
Einige Systeme gehen noch weiter: Sie analysieren Fotos von Immobilien mit Computer Vision. Wenn jemand ein Foto von einer verwitterten Fassade hochlädt, kann die KI erkennen: Hier fehlt Putz, die Fenster sind alt, der Balkon hat Rost. Ohne dass ein Mensch hingegangen ist. Andere Tools lesen Inserattexte - „ruhig gelegen, mit viel Licht“ - und wissen, dass das oft heißt: „kein Balkon, aber ein Fenster zur Straße“.
Diese Systeme berechnen nicht einfach einen Durchschnitt. Sie gewichten Hunderte Faktoren gleichzeitig. Ein Haus in Berlin Mitte mit 80 Quadratmetern und zwei Balkonen hat nicht denselben Wert wie ein Haus in Leipzig mit derselben Größe, aber ohne Balkon und direkt neben einer Baustelle. Die KI weiß das - weil sie gelernt hat, wie tausende ähnliche Objekte verkauft wurden.
Wie genau sind diese Schätzungen wirklich?
Die Zahlen sind beeindruckend. Zillow, das größte US-System, gibt an, dass seine Schätzung - der sogenannte Zestimate - in 97 % der Fälle innerhalb von 5 % des tatsächlichen Verkaufspreises liegt. In Deutschland zeigen Studien, dass führende Tools wie Sprengnetter und PriceHubble oft zwischen 2 und 3 % Abweichung vom tatsächlichen Verkaufspreis haben - bei standardisierten Wohnungen in Städten mit guter Datenlage.
Das klingt perfekt. Aber: Das ist nicht überall so. In ländlichen Gebieten, bei alten Bauernhäusern, Dachgeschosswohnungen mit Sonderausstattung oder Immobilien mit besonderer Geschichte (z. B. ein ehemaliges Atelier) wird die KI unsicher. Warum? Weil es einfach zu wenig Daten gibt. Wenn nur drei ähnliche Häuser in einer Region in den letzten fünf Jahren verkauft wurden, kann die KI nicht lernen. Sie macht dann eine Schätzung - aber die ist so gut wie eine Wette.
Und dann ist da noch der „Black Box“-Effekt. Die KI sagt: „Wert 348.500 Euro“. Aber warum? Weil die Straße in zwei Jahren umgebaut wird? Weil ein neuer Kindergarten gebaut wird? Weil die Bauzinsen steigen? Meistens nicht. Die Nutzer sehen nur das Ergebnis. Keine Erklärung. Keine Quellen. Keine Nachvollziehbarkeit. Das ist ein Problem, wenn es um Kredite geht oder wenn ein Käufer später sagt: „Das war doch viel zu hoch!“
Die drei wichtigsten Tools im Vergleich
| Tool | Datenbasis | Genauigkeit (Durchschnitt) | Stärken | Schwächen |
|---|---|---|---|---|
| Sprengnetter | 18 Mio. Mieten, 11 Mio. Angebotspreise, 2,4 Mio. Kaufpreise | 2-3 % | Hochdetaillierte lokale Daten, monatliche Updates, Integration mit Makler-Software | Geringe Abdeckung in ländlichen Regionen, keine visuelle Analyse von Fotos |
| PriceHubble | 12 Mio. Objekte, makroökonomische Indikatoren, Baupreise | 3-4 % | Starke Prognosefunktionen, gute Darstellung von Markttrends, für Investoren geeignet | Weniger detaillierte Einzelfall-Analysen, weniger transparente Bewertungslogik |
| Zillow Zestimate | US-Daten (in Deutschland nur begrenzt nutzbar) | 5-7 % (in Deutschland) | Sehr schnelle Schätzung, benutzerfreundlich, kostenlose Nutzung | Keine deutsche Marktdatenbasis, oft ungenau für deutsche Verhältnisse |
Wichtig: Zillow ist ein US-System. Obwohl es in Deutschland genutzt wird, ist es nicht für den deutschen Markt optimiert. Viele Nutzer verwechseln es mit deutschen Tools - ein großer Fehler. Sprengnetter und PriceHubble sind die echten Player hier.
Wann funktioniert KI - und wann nicht?
KI ist kein Zauberstab. Sie ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug hat sie ihre Grenzen.
Funktioniert gut:
- Standardisierte Eigentumswohnungen in Großstädten (Berlin, München, Hamburg, Köln)
- Neubauwohnungen mit klaren Angaben (Quadratmeter, Etage, Balkon, Parkplatz)
- Verkaufsbewertungen für Banken bei Standardkrediten
- Erstbewertung von 100 Objekten für einen Immobilienfonds
Funktioniert schlecht oder gar nicht:
- Altbauluxuswohnungen mit originalen Parkettböden, Kassettendecken oder historischen Fenstern
- Einfamilienhäuser mit großen Gärten, Swimmingpools oder außergewöhnlicher Ausstattung
- Objekte in Dörfern mit weniger als 10 Verkäufen pro Jahr
- Immobilien mit rechtlichen Besonderheiten (z. B. Erbbaurecht, Mietshäuser mit Sonderregelungen)
Ein Makler in Potsdam berichtet: „Wir nutzen Sprengnetter für die erste Einschätzung. Aber wenn ein Kunde ein altes Bauernhaus aus dem Jahr 1910 mit originalen Holztüren und einem Kachelofen anbietet, dann schicken wir einen Gutachter hin. Die KI sagt 320.000 Euro. Der Gutachter sagt 410.000 Euro. Warum? Weil der Kachelofen in dieser Region ein Sammlerstück ist. Das steht in keinem Datenbank-Eintrag.“
Was bedeutet das für Sie als Käufer, Verkäufer oder Makler?
Wenn Sie verkaufen: Nutzen Sie eine KI-Schätzung als Startpunkt. Nicht als Endgültigkeit. Vergleichen Sie mehrere Tools. Schauen Sie, ob sich die Ergebnisse ähnlich sind. Wenn Sprengnetter 340.000 sagt, PriceHubble 355.000 und Zillow 320.000 - dann liegt der wahre Wert wahrscheinlich dazwischen. Ein Makler, der nur auf die KI vertraut, setzt den Preis falsch - und das Objekt bleibt liegen.
Wenn Sie kaufen: Fragen Sie den Makler: „Welches Tool haben Sie genutzt?“ Und: „Können Sie mir zeigen, welche vergleichbaren Objekte erkannt wurden?“ Wenn er nur sagt „Die KI hat das so gesagt“, ist das ein Warnsignal. Gute Makler zeigen Ihnen die Daten. Sie erklären, warum ein Haus teurer ist als der Durchschnitt - etwa wegen einer guten Schule in der Nähe oder einer geplanten U-Bahn-Verlängerung.
Wenn Sie eine Bank kontaktieren: Viele Banken nutzen KI-Bewertungen für die erste Prüfung. Aber: Sie verlangen immer noch einen schriftlichen Gutachterbericht, wenn es um einen Kredit geht. Das ist nicht nur Bürokratie. Es ist Gesetz. Nach § 194 Baugesetzbuch ist eine vollständige Verkehrswertermittlung nur durch einen anerkannten Sachverständigen möglich. KI-Tools zählen nicht als rechtsgültige Bewertung - sie sind nur eine Unterstützung.
Die Zukunft: KI + Mensch = beste Lösung
Die Zukunft der Immobilienbewertung heißt nicht „KI ersetzt den Gutachter“. Sie heißt: „KI macht den ersten Schritt, der Mensch macht den zweiten.“
Ein Makler in Frankfurt nutzt Sprengnetter, um 300 Objekte in einem neuen Gebiet zu filtern. Die KI markiert 12 als besonders interessant. Der Makler geht dann hin, schaut sich die Häuser an, spricht mit den Bewohnern, prüft die Sanierungspläne der Stadt - und entscheidet: Nur drei davon sind wirklich lohnend. Ohne KI hätte er 300 Häuser besucht. Mit KI hat er Zeit für das Wesentliche.
Ein Bausparkasse hat 2025 ein Pilotprojekt gestartet: Alle Neukunden bekommen eine KI-Schätzung per App. Danach wird ein Gutachter kontaktiert - aber nur, wenn die KI-Schätzung über 10 % vom Marktdurchschnitt abweicht. So spart die Bank 60 % der Gutachterkosten - und die Kunden bekommen trotzdem eine rechtssichere Bewertung.
Die Technologie ist nicht perfekt. Aber sie ist mächtig. Und sie verändert die Branche. Wer sie ignoriert, verliert Zeit, Geld und Kunden. Wer sie blind vertraut, macht Fehler. Wer sie als Partner nutzt, gewinnt.
Sind KI-Immobilienbewertungen rechtlich gültig?
Nein. Nach § 194 Baugesetzbuch ist nur eine Bewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen rechtlich gültig, wenn es um Kreditvergabe, Erbschaften oder Gerichtsverfahren geht. KI-Tools liefern Schätzungen - keine rechtlich verbindlichen Gutachten. Sie sind aber hervorragend als Vorab-Check, zur Orientierung oder für interne Entscheidungen.
Warum sind KI-Bewertungen in ländlichen Gebieten ungenau?
Weil es dort einfach zu wenig Daten gibt. KI lernt aus Vergleichsobjekten. Wenn in einem Dorf nur zwei Häuser in den letzten fünf Jahren verkauft wurden, kann das System nicht erkennen, was einen Unterschied macht: Ein altes Dach? Ein Garten? Ein Kachelofen? In der Stadt gibt es Hunderte ähnlicher Wohnungen. Im Dorf nicht. Daher wird die Schätzung unsicher - manchmal um 15 % oder mehr.
Kann ich mit KI-Bewertungen meinen Verkaufspreis festlegen?
Nicht allein. Eine KI-Schätzung ist ein guter Anhaltspunkt - aber kein Ersatz für Marktkenntnis. Ein Haus in einem angesagten Viertel kann teurer sein, als die KI sagt, weil es gerade in Mode ist. Ein anderes Haus ist günstiger, weil es in zwei Jahren abgerissen wird. Diese Faktoren erkennt die KI nicht. Ein erfahrener Makler weiß es. Nutzen Sie KI als Ausgangspunkt - aber nicht als Endziel.
Wie oft werden KI-Tools aktualisiert?
Führende Systeme wie Sprengnetter und PriceHubble aktualisieren ihre Daten monatlich. Sie füttern ihre Algorithmen mit neuen Verkaufsdaten, Zinsänderungen, Bauprojekten und sogar sozialen Trends (z. B. mehr Nachfrage nach Homeoffice-Räumen). Das ist entscheidend - denn der Immobilienmarkt verändert sich schnell. Ein Modell aus dem Jahr 2023 ist heute schon veraltet.
Wie teuer sind KI-Immobilienbewertungstools?
Für Privatpersonen sind viele Tools kostenlos (z. B. Sprengnetter-App). Makler und Unternehmen zahlen je nach Nutzung: Von 100 Euro pro Monat für eine Einzelanwendung bis zu mehreren Tausend für große Portfoliowerkzeuge. Im Vergleich zu einem manuellen Gutachten (300-800 Euro pro Objekt) ist KI extrem kosteneffizient - besonders bei mehr als 50 Objekten pro Jahr.
Was tun Sie jetzt?
Wenn Sie verkaufen: Nutzen Sie Sprengnetter und PriceHubble. Geben Sie Ihre Adresse ein. Vergleichen Sie die Ergebnisse. Notieren Sie sich den Bereich. Dann rufen Sie einen Makler an - und fragen: „Ich habe das so gesehen. Was sagen Sie dazu?“
Wenn Sie kaufen: Machen Sie sich nicht von einer KI-Schätzung abhängig. Schauen Sie sich die Objekte an. Fragen Sie nach den Verkaufspreisen der letzten drei ähnlichen Wohnungen. Und lassen Sie sich zeigen, wie die KI zu ihrem Wert kam.
Wenn Sie Makler sind: Integrieren Sie KI in Ihren Workflow - aber nicht als Ersatz. Nutzen Sie sie, um schneller zu arbeiten. Um mehr Objekte zu überprüfen. Um Ihre Kunden besser zu beraten. Und dann - und das ist der entscheidende Punkt - nutzen Sie Ihre menschliche Erfahrung, um das zu verfeinern, was die Maschine nicht sieht.
Die Zukunft gehört nicht dem Computer. Sie gehört dem Menschen, der den Computer klug nutzt.
