Wenn Sie eine Immobilie kaufen und danach umziehen, fallen Kosten an - und zwar nicht nur für den Transport Ihrer Möbel. Viele wissen nicht, dass ein Teil dieser Kosten steuerlich absetzbar ist. Aber nur, wenn Sie den richtigen Weg gehen. Der entscheidende Unterschied liegt in einem einzigen Wort: beruflich. Wenn Ihr Umzug beruflich veranlasst ist, können Sie bis zu mehrere hundert Euro Steuern sparen. Wenn nicht, bleibt meist nur die Möglichkeit, ein paar Renovierungen als haushaltsnahe Dienstleistung abzusetzen - und das mit deutlich geringeren Vorteilen.
Warum die Trennung zwischen beruflich und privat so wichtig ist
Das Finanzamt unterscheidet streng zwischen Umzügen, die Sie aus privaten Gründen machen - etwa weil Sie mehr Platz brauchen oder Ihre Nachbarn nerven - und solchen, die durch Ihre Arbeit erzwungen werden. Nur bei beruflich veranlassten Umzügen dürfen Sie die Kosten als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Das bedeutet: Sie senken Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Steuerlast.Ein Beispiel: Sie verkaufen Ihre alte Wohnung, kaufen eine neue und ziehen um, weil Ihr Arbeitgeber Sie an einen neuen Standort versetzt. Dann gehören Ihre Umzugskosten in die Anlage N der Steuererklärung. Dort können Sie nicht nur die tatsächlichen Kosten für den Umzug, sondern auch doppelte Mietzahlungen, Fahrtkosten und sogar Reparaturen nach Transportschäden absetzen.
Wenn Sie hingegen einfach aus persönlichen Gründen umziehen - etwa weil Sie endlich einen Garten wollen - dann dürfen Sie nur die Kosten für Renovierungsarbeiten in der neuen Wohnung absetzen. Und auch das nur als haushaltsnahe Dienstleistung, mit maximal 20 Prozent Erstattung, also maximal 4.000 Euro pro Jahr. Aber Achtung: Möbel, Teppiche oder neue Küchengeräte zählen nicht dazu. Das ist Privatvergnügen, kein Steuervorteil.
Die neuen Umzugskostenpauschalen ab März 2024
Seit dem 1. März 2024 gelten neue Pauschalen für beruflich veranlasste Umzüge. Die alten Beträge aus 2014 waren veraltet - Inflation und gestiegene Lohnkosten haben das System überfordert. Jetzt gibt es eine klare, einfach zu berechnende Struktur:- 964 Euro für die erste umziehende Person
- 643 Euro für jede weitere Person im Haushalt
Das bedeutet: Ein Alleinstehender kann 964 Euro pauschal absetzen. Ein Paar mit zwei Kindern kommt auf 964 + 3 × 643 = 2.893 Euro. Diese Pauschale ersetzt die tatsächlichen Kosten - Sie brauchen keine Rechnungen zu sammeln. Aber: Sie können nicht beide Wege nutzen. Entweder Pauschale oder tatsächliche Kosten. Und nur, wenn Sie den Umzug als beruflich nachweisen können.
Ein wichtiger Hinweis: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren schon einmal einen beruflich veranlassten Umzug hatten, steigt die Pauschale um 50 Prozent. Das gilt für beide Umzüge, wenn beide beruflich veranlasst sind. Also: Wenn Sie 2022 umgezogen sind und jetzt 2025 wieder, dann können Sie 964 Euro × 1,5 = 1.446 Euro für die erste Person ansetzen.
Was Immobilienbesitzer besonders beachten müssen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, aber Ihre alte Wohnung nicht sofort verkaufen oder vermieten können, entstehen zusätzliche Kosten. Sie zahlen weiterhin Grundsteuer, Versicherung, eventuell Hypothekenzinsen - und jetzt auch Miete für die neue Wohnung. Das ist teuer. Und hier liegt der entscheidende Vorteil gegenüber Mietern: Sie können diese Doppelbelastung steuerlich absetzen.Das Finanzamt erkennt an, dass es oft Monate dauert, bis eine Immobilie verkauft ist. Solange Sie nachweisen, dass Sie aktiv vermarkten - durch Immobilienportale, Anzeigen, Besichtigungen - können Sie die Kosten für die alte Wohnung als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören:
- Grundsteuer
- Wohngebäudeversicherung
- Laufende Instandhaltungskosten
- Wertminderung durch Leerstand (nur bei Gewerbeimmobilien)
Das ist kein Pauschbetrag. Sie müssen jeden Cent nachweisen - mit Banküberweisungen, Rechnungen und Dokumenten über Ihre Vermarktungsbemühungen. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Mandant aus Köln verkaufte seine alte Wohnung erst nach 5 Monaten. Er konnte 2.100 Euro an Grundsteuer und Versicherung absetzen - und sparte damit 780 Euro Steuern, weil er im 38%-Steuerbereich war.
Beamte haben zusätzlich eine Sonderregel: Nach § 8 Abs. 3 BUKG erhalten sie eine Mietentschädigung, die bis zu 18 Monate steuerfrei gezahlt wird. Diese wird nach dem ortsüblichen Mietwert berechnet - aber nur, wenn sie tatsächlich eine neue Wohnung beziehen und die alte nicht vermietet werden kann.
Was Sie nicht absetzen können - und warum
Viele glauben, dass alles, was mit dem Umzug zu tun hat, absetzbar ist. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Hier sind die häufigsten Fehlannahmen:- Möbel und Einrichtung: Neue Sofas, Betten, Lampen - das ist Privatvergnügen. Keine Absetzbarkeit.
- Küchengeräte: Selbst wenn das alte Kochfeld kaputt war - neue Herde, Backöfen oder Spülmaschinen sind seit Juni 2020 nicht mehr absetzbar.
- Renovierungen der alten Wohnung: Wenn Sie die alte Wohnung vor dem Verkauf streichen, ist das Werbungskosten - aber nur, wenn Sie sie zum Verkauf vorbereiten. Wenn Sie nur für sich selbst renovieren, zählt es nicht.
- Fahrtkosten zur neuen Wohnung vor dem Umzug: Nur der Umzugstag zählt. Besichtigungen oder Vorbereitungen sind nicht absetzbar.
Ein weiterer Fehler: Viele legen die Kosten in die falsche Anlage. Wer die Umzugskosten in die Anlage Haushaltsnahe Dienstleistungen einträgt, statt in Anlage N, verliert den Vorteil. Die Anlage N ist für Werbungskosten - da sind Umzugskosten eindeutig angesiedelt. Die Anlage für haushaltsnahe Dienstleistungen gilt nur für Renovierungen in der eigenen Wohnung - und nur mit 20 Prozent Erstattung.
Wie Sie die Steuerersparnis berechnen - mit Beispiel
Stellen Sie sich vor: Sie sind verheiratet, haben zwei Kinder, ziehen beruflich um und haben keine Rechnungen gesammelt. Sie nehmen die Pauschale: 964 Euro (für Sie) + 3 × 643 Euro (für Ihre Familie) = 2.893 Euro.Ihr Steuersatz liegt bei 30 Prozent. Dann sparen Sie: 2.893 × 0,30 = 868 Euro.
Wenn Sie stattdessen tatsächliche Kosten nachweisen - zum Beispiel 3.500 Euro Umzugskosten, 1.200 Euro doppelte Miete für drei Monate und 400 Euro Fahrtkosten - dann können Sie 5.100 Euro absetzen. Bei 30 Prozent Steuersatz: 1.530 Euro Ersparnis.
Der Unterschied liegt also bei fast 700 Euro. Aber: Sie brauchen dafür Rechnungen, Bankbelege und eine schriftliche Bestätigung Ihres Arbeitgebers, dass der Umzug beruflich notwendig war. Ohne Nachweis - keine Absetzung.
Die wichtigsten Dokumente für Ihr Finanzamt
Ein fehlerhafter Nachweis kann den gesamten Vorteil zunichte machen. Hier ist die Checkliste für den erfolgreichen Umzug:- Bestätigung des Arbeitgebers: Ein kurzes Schreiben, dass der Umzug aus beruflichen Gründen erfolgt - z.B. wegen Versetzung, neuer Arbeitsstelle oder betrieblicher Notwendigkeit.
- Rechnungen für den Umzug: Nur wenn Sie tatsächliche Kosten absetzen wollen. Die Rechnung muss Ihren Namen, das Datum, die Leistung und die Banküberweisung zeigen.
- Banküberweisungsbelege: Barzahlungen werden nicht akzeptiert. Alles muss über das Konto laufen.
- Nachweise für die alte Immobilie: Grundsteuerbescheide, Versicherungsrechnungen, Nachweise über Immobilienanzeigen (Screenshots, Zeitungsanzeigen), Besichtigungstermine.
- Wohnungskaufvertrag: Beweist, dass der Umzug mit dem Immobilienerwerb zusammenhängt.
Die Finanzämter prüfen immer öfter diese Unterlagen. Laut dem Deutschen Steuerberaterverband geben 68 Prozent der Steuerberater an, dass Mandanten oft unvollständige Unterlagen einreichen. Ein fehlender Bankbeleg reicht aus, um die gesamte Absetzung abzulehnen.
Was kommt 2025? Und wie sollten Sie planen?
Die Pauschalen wurden 2024 das erste Mal seit 10 Jahren angepasst - und das war nur eine Reaktion auf die Inflation. Die Bundesregierung plant, die Pauschalen alle drei Jahre an die Preisentwicklung anzupassen. Das bedeutet: Ab 2027 könnte es erneut eine Erhöhung geben.Aber es gibt auch Risiken. Der Bundesfinanzhof prüft derzeit, ob die fünfjährige Sperrfrist für wiederholte berufliche Umzüge mit europäischem Recht vereinbar ist. Falls sie abgeschafft wird, könnte das die Absetzbarkeit für häufig wechselnde Berufstätige erleichtern - etwa für IT-Experten oder Berater.
Was Sie jetzt tun können:
- Sammlen Sie alle Rechnungen - auch wenn Sie die Pauschale nutzen wollen. Sie brauchen sie als Backup.
- Verlangen Sie von Ihrem Arbeitgeber eine schriftliche Bestätigung - nicht mündlich.
- Halten Sie alle Unterlagen mindestens sechs Jahre auf. Das Finanzamt kann bis zu diesem Zeitpunkt nachträglich prüfen.
- Wenn Sie unsicher sind: Holen Sie sich eine kostenfreie Beratung bei der Steuerberaterkammer. Viele bieten kostenlose Erstgespräche an.
Ein Umzug nach Immobilienerwerb ist kein einfacher Akt. Er ist eine finanzielle Entscheidung mit steuerlichen Konsequenzen. Wer die Regeln kennt, spart Geld. Wer sie ignoriert, verliert Chancen - und das, obwohl das Finanzamt genau weiß, dass viele Menschen diese Kosten tragen.
Kann ich Umzugskosten nach Immobilienerwerb absetzen, wenn ich Selbstständiger bin?
Ja - aber nur, wenn der Umzug betrieblich veranlasst ist. Das bedeutet: Sie ziehen, weil Ihr Geschäft einen neuen Standort braucht, oder weil Sie einen neuen Kundenstamm erreichen wollen. Privatmotivierte Umzüge, etwa weil Sie mehr Platz brauchen, sind nicht absetzbar. Selbstständige müssen den betrieblichen Zusammenhang besonders klar dokumentieren - mit Kundenverträgen, Mietverträgen für neue Räume oder einem Geschäftsplan.
Wie lange muss ich die Rechnungen aufbewahren?
Mindestens sechs Jahre. Das Finanzamt kann Ihre Steuererklärung bis zu sechs Jahre nach Einreichung nachträglich prüfen. Wenn Sie eine Absetzung beantragt haben, brauchen Sie die Belege als Nachweis. Ohne Rechnung und Bankbeleg ist die Absetzung nicht nachweisbar - und kann zurückgezahlt werden.
Gibt es eine Pauschale für private Umzüge?
Nein. Es gibt keine Pauschale für private Umzüge. Sie können nur Kosten für Renovierungen in der neuen Wohnung als haushaltsnahe Dienstleistung absetzen - maximal 20 Prozent der Kosten, bis zu 4.000 Euro pro Jahr. Das ist deutlich weniger als die berufliche Pauschale. Möbel, Einrichtung oder Transportkosten bleiben unberücksichtigt.
Kann ich die Kosten für den Umzug meines Kindes absetzen, wenn es zur Uni zieht?
Nur, wenn das Kind noch in Ihrem Haushalt lebt und Sie es steuerlich noch als Kind berücksichtigen. Dann können die Umzugskosten als Werbungskosten abgesetzt werden - aber nur, wenn der Umzug beruflich veranlasst ist. Ein Student, der aus privaten Gründen in eine andere Stadt zieht, bringt keine Steuervorteile für Sie. Die Kosten für das Kind sind dann Privatausgaben.
Was passiert, wenn ich die alte Wohnung vermiete, aber nicht verkaufe?
Wenn Sie die alte Wohnung vermieten, gelten die Kosten nicht mehr als Werbungskosten für den Umzug, sondern als Werbungskosten für die Vermietung. Das bedeutet: Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung können Sie jetzt als Mietaufwendungen absetzen - aber nicht mehr als Umzugskosten. Sie müssen die Kosten neu zuordnen. Ein Umzug ist dann abgeschlossen, sobald Sie die neue Wohnung beziehen - unabhängig davon, ob die alte noch steht.
