Wenn Hausgeld nicht gezahlt wird, droht nicht nur eine Mahnung - sondern im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Wohnung. Viele Wohnungseigentümer glauben, dass Rückstände nur eine Angelegenheit zwischen Vermieter und Mieter sind. Doch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das anders. Jeder Eigentümer trägt die Kosten für Gemeinschaftsflächen, Heizung, Hausmeister, Versicherung und Instandhaltung. Wer hier nicht zahlt, gefährdet nicht nur die finanzielle Stabilität der gesamten Gemeinschaft, sondern auch sein eigenes Eigentum.
Was sind Hausgeldrückstände wirklich?
Hausgeldrückstände sind nicht einfach eine verspätete Rechnung. Sie sind eine rechtliche Forderung der WEG, die durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt wird. Laut § 16 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, seinen Anteil an den laufenden Kosten zu zahlen - egal, ob er die Wohnung bewohnt, vermietet oder leerstehen lässt. Die Höhe wird meist nach der Wohnfläche oder dem Miteigentumsanteil berechnet. Wer drei, sechs oder sogar zwölf Monate nicht zahlt, hat nicht nur Schulden - er hat eine rechtliche Verfehlung begangen, die im Extremfall zur Entziehung des Eigentums führen kann.
Die meisten WEGs beginnen mit freundlichen Mahnungen. Doch wenn die Zahlungen ausbleiben, wird es ernst. Nach sechs Monaten Rückstand leiten 68 % der Gemeinschaften erste rechtliche Schritte ein, wie eine Umfrage des Deutschen Instituts für Wohnungswirtschaft aus 2022 zeigt. Einige setzen sogar die Versorgung ab - Strom, Wasser, Heizung. Das ist erlaubt, wenn es im Verwaltervertrag so geregelt ist. Aber: Das ist nur ein Zwischenschritt. Der wahre Hebel liegt in der Zwangsversteigerung.
Wie funktioniert die Zwangsversteigerung wegen Hausgeld?
Die WEG kann nicht einfach so die Wohnung versteigern. Sie braucht eine rechtliche Grundlage. Diese findet sich im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) und im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der entscheidende Punkt: Die WEG hat ein gesetzliches Vorrecht - und das ist stark. Seit der Reform von 2013 steht die WEG in der Rangklasse 2 der Gläubiger. Das bedeutet: Nach öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, aber vor Banken und Kreditinstituten.
Das ist kein kleiner Vorteil. Banken haben oft hohe Hypotheken auf die Wohnung. Doch wenn es zur Versteigerung kommt, zahlt der Käufer erst die WEG - und erst dann die Bank. In vielen Fällen bleibt für die Bank nichts übrig. Deshalb schauen Kreditinstitute genau hin, wenn ein Eigentümer Hausgeldschulden hat.
Aber es gibt Grenzen. Die WEG kann nur Forderungen aus den letzten drei Jahren geltend machen. Und die Höhe ist begrenzt: maximal fünf Prozent des Verkehrswerts der Wohnung. Das klingt viel - ist es aber nicht immer. Eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 300.000 € ergibt maximal 15.000 € Anspruch. Wenn der Eigentümer 20.000 € Schulden hat, bleiben 5.000 € ungedeckt. Die WEG verliert das Geld - und der neue Käufer haftet nicht dafür. Das ist ein häufiger Irrtum: Wer eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung kauft, übernimmt keine Schulden des Voreigentümers.
Wann darf die WEG die Zwangsversteigerung beantragen?
Nicht jeder Rückstand führt zur Versteigerung. Der BGH hat klargestellt: Es muss sich um „schwere Verfehlungen“ handeln. Das bedeutet: Die Forderung muss mindestens 3 Prozent des Einheitswerts der Wohnung übersteigen. Der Einheitswert ist oft niedriger als der Verkehrswert - er wird vom Finanzamt festgelegt. Bei einer Wohnung mit einem Einheitswert von 100.000 € muss die Schuldenlast also mindestens 3.000 € betragen, damit die WEG den Antrag stellen darf.
Das ist kein Zufall. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass WEGs wegen kleinerer Beträge wie 500 € oder 1.000 € die Wohnung versteigern. Es geht um systematische Verweigerung, nicht um temporäre Zahlungsprobleme. Doch wer drei Jahre lang nicht zahlt, hat diese Grenze oft überschritten. In München, Berlin und Frankfurt sind Fälle mit Rückständen von 10.000 € bis 20.000 € keine Seltenheit mehr. Die Zahl der Zwangsversteigerungen wegen Hausgeld steigt - und zwar rapide. Experten rechnen bis 2025 mit einem Anstieg von mindestens 15 %, bedingt durch Inflation, hohe Energiekosten und sinkende Einkommen.
Warum scheitern viele WEGs bei der Zwangsversteigerung?
Die meisten WEGs wissen nicht, wie das Verfahren funktioniert. Und das kostet Geld - und oft das ganze Geld. Der häufigste Fehler? Die Forderung wird nicht im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet. Das ist Pflicht. Der Verwalter muss die Forderung bei der Gerichtsvollzieherstelle einreichen, sonst verliert die WEG ihren Anspruch - selbst wenn sie die Versteigerung durchsetzt.
Ein Fall aus Stuttgart: Eine WEG hatte 8.000 € Rückstände. Der Eigentümer wurde insolvent. Die WEG vergaß, die Forderung anzumelden. Ergebnis: Null Euro. Der neue Käufer bekam die Wohnung, die WEG bekam nichts. Ein ähnlicher Fall in Karlsruhe: Die Forderung wurde falsch berechnet - die WEG meldete 12.000 €, aber die Gerichtsakten zeigten nur 9.200 €. Die Differenz fiel weg. Laut einer Analyse der Deutschen Anwaltsakademie (2022) sind 32 % der Fälle wegen verspäteter Anmeldung gescheitert, 27 % wegen falscher Beträge, 19 % wegen fehlender Mahnverfahren.
Ein weiterer Fehler: Die WEG wartet zu lange. Die Durchlaufzeit von der ersten Mahnung bis zur Versteigerung beträgt 18 bis 24 Monate. Wer erst nach drei Jahren reagiert, hat die Chancen bereits verspielt. Die Forderung ist dann nicht mehr vollständig geltend machbar. Und: Der Eigentümer könnte die Wohnung verkaufen - und die Schulden verschwinden. Denn: Der neue Käufer haftet nicht.
Was passiert bei Insolvenz des Eigentümers?
Wenn der Eigentümer insolvent wird, ändert sich alles. Dann unterscheidet das Recht zwischen zwei Arten von Schulden:
- Einfache Insolvenzforderungen: Hausgeldrückstände, die vor der Insolvenzeröffnung fällig wurden. Diese können über das Absonderungsrecht geltend gemacht werden - und haben Vorrang vor vielen anderen Gläubigern.
- Masseschulden: Hausgeld, das nach der Insolvenzeröffnung fällig wird. Das ist die laufende Miete, die der Insolvenzverwalter nicht zahlt. Diese Schulden können nicht über die Zwangsversteigerung eingetrieben werden. Sie müssen aus der Insolvenzmasse bezahlt werden - und oft bleibt nichts übrig.
Ein BGH-Urteil vom Juni 2023 klärte zusätzlich: Auch Abrechnungsspitzen aus Vorjahren, die erst nach der Insolvenz festgestellt werden, gelten als einfache Insolvenzforderung - wenn sie auf einen Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung zurückgehen. Das ist ein wichtiger Schutz für WEGs. Aber: Nur, wenn sie die Forderung rechtzeitig anmelden.
Was kann die WEG tun, um Zwangsversteigerungen zu vermeiden?
Die meisten WEGs wollen nicht versteigern. Sie wollen zahlen. Deshalb gibt es Wege, die Versteigerung zu verhindern - und oft funktionieren sie.
Ein Erfahrungsbericht von matera.eu zeigt: In 87 % der Fälle zahlen Eigentümer, sobald sie wissen, dass die Versteigerung bevorsteht. Der Druck ist groß - und der Schrecken real. Deshalb ist es wichtig, früh zu warnen. Eine formelle Anmeldung der Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren ist oft der erste Schritt, der den Eigentümer wachrüttelt.
WEGs sollten:
- Regelmäßig Hausgeldabrechnungen versenden - und diese auch dokumentieren.
- Mahnungen nicht verschieben - nach sechs Monaten sollte ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden.
- Die Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren immer anmelden - mit genauen Zahlen und Nachweisen.
- Den Verwalter dazu verpflichten, die Anmeldefristen einzuhalten - und ihn bei Fehlern zur Verantwortung ziehen.
Einige WEGs bieten auch Zahlungspläne an - oft mit Zinsen. Das ist sinnvoll, wenn der Eigentümer kurzfristig in Schwierigkeiten ist. Aber: Nur, wenn es schriftlich festgehalten wird. Mündliche Absprachen sind wertlos.
Was ändert sich bald?
Die Gesetze bewegen sich. Die Bundesregierung plant, die Forderungshöhe von 5 % auf 7 % des Verkehrswerts anzuheben. Das wäre ein großer Schritt. Bei einer Wohnung mit 400.000 € Verkehrswert wären das 28.000 € statt 20.000 € - mehr als genug, um die meisten Rückstände zu decken. Der Entwurf liegt seit April 2023 vor und könnte 2026 in Kraft treten.
Auch die Anmeldefrist für Forderungen soll von zwei auf drei Monate verlängert werden. Das gibt WEGs mehr Zeit, die Unterlagen zu sammeln - besonders wichtig, wenn die Insolvenz des Eigentümers überraschend kommt.
Die Probleme werden größer. Seit 2015 sind die durchschnittlichen Hausgeldrückstände pro Eigentümer von 870 € auf 1.420 € gestiegen - ein Anstieg von 63 %. In Berlin und München liegt die Zahl noch höher. Gleichzeitig steigen die Instandhaltungskosten - seit 2020 um durchschnittlich 22 %. Die WEGs müssen mehr ausgeben, aber immer weniger bekommen. Das System ist unter Druck.
Was sollten Eigentümer wissen?
Wenn du in einer WEG wohnst, bist du nicht nur Eigentümer - du bist Teil einer Gemeinschaft. Wer seine Hausgeldpflicht ignoriert, gefährdet nicht nur sein eigenes Zuhause, sondern auch die anderen. Die meisten Eigentümer zahlen pünktlich. Sie wissen: Wer nicht zahlt, verliert - und zwar alles.
Wenn du Schwierigkeiten hast: Sprich mit dem Verwalter. Frage nach einem Zahlungsplan. Nutze die Beratung der WEG. Es gibt keine Schande darin, Hilfe zu suchen. Aber: Wer nichts unternimmt, riskiert den Verlust der Wohnung - und das ist kein Risiko, das sich lohnt.
Die Zwangsversteigerung ist kein Strafgericht. Sie ist ein letzter Ausweg - und ein sehr wirksamer. Sie schützt die Gemeinschaft. Und sie schützt die, die zahlen.
Kann ich als neuer Eigentümer die Hausgeldschulden des Voreigentümers übernehmen?
Nein. Laut Bundesgerichtshof (BGH) haftet der neue Eigentümer nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Diese Schulden bleiben beim alten Eigentümer. Die WEG kann sie nur über den Versteigerungserlös eintreiben - und nur bis zur gesetzlichen Obergrenze von 5 % des Verkehrswerts. Der neue Käufer bekommt die Wohnung schuldenfrei - aber auch ohne Anspruch auf die zurückgezahlten Beträge.
Wie lange hat die WEG Zeit, ihre Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden?
Aktuell hat die WEG zwei Monate, ab dem Tag der Anordnung der Zwangsvollstreckung, um ihre Forderung anzumelden. Der Bundesjustizministerium plant, diese Frist auf drei Monate zu verlängern - ein Entwurf liegt seit April 2023 vor. Wer zu spät meldet, verliert den Anspruch - selbst wenn die Schulden existieren. Das ist der häufigste Fehler in der Praxis.
Wie hoch kann die Forderung der WEG bei einer Zwangsversteigerung maximal sein?
Maximal fünf Prozent des Verkehrswerts der Wohnung. Das ist gesetzlich festgelegt in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Bei einer Wohnung mit einem Verkehrswert von 200.000 € sind das 10.000 €. Selbst wenn der Eigentümer 15.000 € Schulden hat, kann die WEG nur 10.000 € einziehen. Der Rest bleibt verloren - es sei denn, die Gesetze werden geändert. Ein geplanter Gesetzesentwurf sieht eine Erhöhung auf sieben Prozent vor.
Was passiert, wenn die WEG die Forderung nicht anmeldet?
Die WEG verliert ihren Anspruch komplett. Selbst wenn die Wohnung versteigert wird und Geld fließt, bleibt die WEG leer. Das ist kein Fehler, der durch Nachreichen korrigiert werden kann. Es ist ein endgültiger Verlust. In Stuttgart verlor eine WEG 8.000 €, weil der Verwalter die Anmeldung vergaß. Solche Fälle sind keine Ausnahme - sie sind Alltag in vielen kleinen WEGs.
Darf die WEG Strom oder Wasser abschalten, wenn Hausgeld nicht gezahlt wird?
Ja - aber nur, wenn das im Verwaltervertrag oder in der Hausordnung ausdrücklich so geregelt ist. Die Abschaltung ist kein automatisches Recht der WEG. Sie muss vorher beschlossen werden und darf nicht willkürlich erfolgen. Viele WEGs nutzen das als Druckmittel - doch es ist kein Ersatz für ein rechtliches Mahnverfahren. Wer abschaltet, ohne rechtliche Grundlage, riskiert Schadensersatzansprüche des Eigentümers.
