Die Grundsteuer, eine jährliche Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden in Deutschland. Also known as Immobiliensteuer, ist sie keine willkürliche Abgabe – sie basiert auf einem festen Rechenmodell, das seit Jahren in der Praxis für Verwirrung sorgt. Jeder Eigentümer von Wohnungen, Häusern oder unbebauten Grundstücken muss sie zahlen – egal ob du nur eine kleine Wohnung besitzt oder ein ganzes Mehrfamilienhaus. Die Frage ist nicht, ob du sie zahlst, sondern wie viel du wirklich schuldest – und warum dein Nachbar mit der gleichen Immobilie andere Zahlen sieht.
Die Grundsteuer setzt sich aus drei Teilen zusammen: dem Einheitswert, ein veralteter, aber immer noch maßgeblicher Wert, der vom Finanzamt vor Jahrzehnten festgelegt wurde, dem Steuermessbetrag, eine bundesweit einheitliche Berechnungsgrundlage, die aus dem Einheitswert abgeleitet wird und dem Hebesatz, ein kommunaler Faktor, den deine Stadt oder Gemeinde selbst festlegt. Der Einheitswert ist der größte Ärgernisfaktor: Er stammt oft aus den 1960er oder 1970er Jahren und hat mit dem heutigen Marktwert deiner Immobilie kaum noch etwas zu tun. Doch bis 2025 bleibt er rechtlich maßgeblich – und viele Kommunen haben ihre Hebesätze angehoben, um die Einnahmen zu steigern. Das bedeutet: Selbst wenn dein Haus nicht teurer geworden ist, kann deine Grundsteuer deutlich steigen.
Die Unterschiede zwischen Grundsteuer A (für landwirtschaftliche Flächen) und Grundsteuer B (für bebauten oder bebaubaren Grundbesitz) sind entscheidend. Die meisten Privatpersonen zahlen nur Grundsteuer B – also für ihre Wohnung, ihr Einfamilienhaus oder ihre Gewerbeimmobilie. Wenn du ein Mehrfamilienhaus besitzt, wird die Steuer auf die gesamte Fläche berechnet, aber oft auf die einzelnen Wohnungen umgelegt. In der Praxis heißt das: Du bekommst eine Steuerbescheid, aber dein Mieter zahlt möglicherweise einen Teil davon über die Nebenkostenabrechnung. Das ist erlaubt – aber nur, wenn es im Mietvertrag steht.
Was viele nicht wissen: Die Berechnung ist nicht kompliziert – aber sie ist unübersichtlich. Du brauchst nur drei Zahlen: deinen Einheitswert (findest du im letzten Steuerbescheid), den Steuermessbetrag (steht in der Bundessteuertabelle) und deinen Hebesatz (findest du auf der Website deiner Gemeinde). Ein Beispiel: Ein Einheitswert von 15.000 Euro, ein Steuermessbetrag von 0,35 % und ein Hebesatz von 400 % ergeben eine Grundsteuer von 210 Euro pro Jahr. Rechne es nach – du wirst überrascht sein, wie schnell sich das ergibt.
Immer mehr Eigentümer fragen sich: Wird das noch fair? Die Bundesregierung hat 2022 eine Reform beschlossen – doch die Umsetzung läuft nur schleppend. Bis Ende 2025 müssen alle Bundesländer ein neues Bewertungsverfahren einführen – mit realistischeren Werten, die den aktuellen Immobilienmarkt berücksichtigen. Das könnte deine Steuer deutlich erhöhen – oder senken. In Städten mit hohen Preisen wird sie meist steigen, in ländlichen Regionen bleibt sie oft stabil. Du solltest dich jetzt informieren, nicht warten, bis der neue Bescheid kommt.
In den folgenden Artikeln findest du konkrete Anleitungen, wie du deine Grundsteuer überprüfst, ob du einen Antrag auf Neubewertung stellen solltest, wie du die Steuer in deiner Mietkalkulation berücksichtigst und warum eine falsche Einschätzung deinen Verkaufserlös ruinieren kann. Es geht nicht nur um Zahlen – es geht darum, deine Immobilie richtig zu bewerten, zu verwalten und zu schützen.
Die Grundsteuerreform 2025 ändert, wie Immobilieneigentümer in Deutschland besteuert werden. Die alte Berechnung mit veralteten Werten ist abgeschafft. Jetzt hängt die Steuer von Ihrem Bundesland, Ihrer Lage und Ihrer Miete ab. Hier erfahren Sie, was das für Sie bedeutet.