Wenn du eine Immobilie verschenken, die Übertragung eines Grundstücks oder Hauses ohne Gegenleistung. Auch bekannt als Schenkung von Immobilien, ist das kein einfacher Akt – es ist ein rechtlicher Vorgang mit langfristigen Konsequenzen für dich und den Empfänger. Viele denken, dass Geschenke automatisch steuerfrei sind. Das ist falsch. In Deutschland unterliegt jede Immobilien-Schenkung der Schenkungssteuer, einer Steuer auf den Wert von Vermögensübertragungen zu Lebzeiten. Sie wird nicht vom Schenker, sondern vom Beschenkten gezahlt – und die Sätze variieren je nach Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie.
Ein Schenkungsvertrag, ein notariell beurkundetes Dokument, das die Übertragung der Immobilie regelt ist Pflicht. Ohne ihn ist die Schenkung rechtlich ungültig. Du kannst nicht einfach einen Brief schreiben und das Grundbuch ändern. Der Notar prüft auch, ob die Immobilie belastet ist – etwa mit einer Hypothek oder einem Nießbrauch. Und du musst wissen: Selbst wenn du die Immobilie an dein Kind verschenkst, gibt es keinen Freibetrag für den gesamten Wert. Der Freibetrag liegt bei 400.000 Euro pro Kind und Elternteil – aber nur alle 10 Jahre. Werden mehrere Schenkungen innerhalb kurzer Zeit gemacht, werden sie addiert. Und wenn du die Immobilie an einen Nichtverwandten verschenkst, fällt der Freibetrag auf 20.000 Euro. Das kann schnell teuer werden.
Ein weiterer Punkt, den viele vergessen: Die Grundstückübertragung, der formale Prozess, bei dem der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen wird kostet Geld. Neben den Notarkosten (ca. 1,5 % des Wertes) fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren an. Und nein – du kannst die Grunderwerbsteuer nicht umgehen, nur weil es eine Schenkung ist. Sie beträgt in den meisten Bundesländern zwischen 3,5 % und 6,5 % des Verkehrswerts. Wer die Kosten trägt, steht im Vertrag – aber meistens ist es der Beschenkte. Und wenn du die Immobilie später verkaufst, kann der Empfänger auch noch Kapitalertragssteuer zahlen, wenn er sie nicht als Hauptwohnsitz nutzt.
Es gibt Wege, das Risiko zu minimieren. Ein Immobilie verschenken mit lebenslangem Wohnrecht ist eine gängige Lösung. Du gibst das Eigentum ab, bleibst aber im Haus wohnen – und vermeidest so, dass du plötzlich obdachlos wirst. Oder du verschenkst nur einen Teil – etwa 50 % – und behältst den Rest. Das reduziert die Steuerlast und gibt dir Kontrolle. Auch die zeitliche Abstimmung spielt eine Rolle: Wenn du die Immobilie erst nach deinem 70. Lebensjahr verschenkst, ist die Gefahr geringer, dass du später auf Unterstützung angewiesen bist und die Schenkung rückgängig gemacht wird.
Was du in den Beiträgen hier findest, sind konkrete Anleitungen, die dir helfen, die Praxis zu meistern: Wie du die richtigen Werte ermittelst, welche Unterlagen du brauchst, wie du den Notar richtig vorbereitest und wie du vermeidest, dass deine Schenkung später von der Steuerbehörde angefochten wird. Es geht nicht nur um Formulare – es geht um Sicherheit. Denn eine falsch gemachte Schenkung kann Familie zerreißen und Jahre an Ärger nach sich ziehen. Lies dir durch, was andere erlebt haben – und vermeide die häufigsten Fehler, die jeder kennt, aber kaum jemand vorher weiß.
Ein Schenkungsvertrag mit Auflagen bei Immobilien ermöglicht es, Eigentum zu verschenken - aber mit Bedingungen. Erfahren Sie, wie Sie ihn richtig gestalten, welche Auflagen wirksam sind und wie Sie Streit vermeiden.