Wie viel ist Ihre Immobilie wirklich wert? Wenn Sie verkaufen, vererben oder einen Kredit brauchen, kommt diese Frage immer wieder auf. In Deutschland gibt es nicht einfach einen Preis, den jemand aus dem Ärmel schüttelt. Es gibt drei offizielle Verfahren, die von Gutachtern und Banken genutzt werden: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes funktioniert anders. Und je nachdem, was für eine Immobilie Sie haben, ist eines davon viel genauer als die anderen.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Dieses Verfahren ist das einfachste und am häufigsten verwendete. Es fragt: Was haben ähnliche Immobilien in der gleichen Straße oder Nachbarschaft kürzlich gekostet? Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Köln-Ehrenfeld haben, schaut der Gutachter, was für Wohnungen mit ähnlicher Größe, Ausstattung und Baujahr in den letzten 12 Monaten verkauft wurden. Drei Vergleichsobjekte sind die Mindestanforderung. Keine? Dann ist das Verfahren nicht anwendbar.
Keine Wohnung ist exakt wie eine andere. Deshalb werden Auf- oder Abschläge vorgenommen. Ein Balkon bringt in Frankfurt durchschnittlich +5,8%. Ein Tiefgaragenstellplatz +9,3%. Ein Aufzug +7,2%. Das sind keine Schätzungen, das sind standardisierte Werte, die von den Gutachterausschüssen der Städte festgelegt werden.
Das Vergleichswertverfahren ist die Standardmethode für Eigentumswohnungen. In 91% der Fälle wird es dafür verwendet, wie die Gutachterausschüsse der 30 größten deutschen Städte bestätigen. Auch Käufer vertrauen ihm am meisten: 68% der Immobilienkäufer halten ihn für den vertrauenswürdigsten Wert. Warum? Weil er auf echten Verkäufen beruht - nicht auf Prognosen oder Annahmen.
Aber er hat eine große Schwäche: In Ballungsräumen wie Berlin, München oder Frankfurt fehlen oft vergleichbare Verkäufe. Der Markt ist zu heiß, zu schnell, zu unübersichtlich. Da kann ein Gutachter drei Monate warten, bis ein passendes Objekt verkauft wird. Und selbst dann: Ist der Preis realistisch - oder ein Übernahmepreis von jemandem, der zu viel bezahlt hat?
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren interessiert sich nicht für den Preis, den jemand anderes für eine ähnliche Wohnung gezahlt hat. Es fragt: Wie viel Geld bringt diese Immobilie jedes Jahr ein? Das ist besonders wichtig für vermietete Häuser - also Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder große Wohnanlagen.
Der Prozess ist rechnerisch:
- Errechnen Sie die jährlichen Mieteinnahmen.
- Subtrahieren Sie die Kosten: Verwaltung (15-20% der Miete), Instandhaltung (ca. 1% des Versicherungswerts), Mietausfall (2-5%).
- Was bleibt, ist der Reinertrag.
- Diesen Reinertrag teilen Sie durch einen Kapitalisierungszinssatz - aktuell 3,8-4,2% für Wohnungen, 4,5-5,2% für Gewerbe.
Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte mit 10 Wohnungen bringt 180.000 Euro Miete pro Jahr. Abzüglich 27.000 Euro Verwaltung, 9.500 Euro Instandhaltung und 3.600 Euro Mietausfall bleibt ein Reinertrag von 139.900 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,1% ergibt das einen Ertragswert von über 3,4 Millionen Euro.
Dieses Verfahren ist die Nummer eins für vermietete Objekte. 78% der Gutachter nutzen es als Hauptmethode bei Häusern mit mehr als fünf Wohnungen. Es ist auch die einzige Methode, die für Kreditgeber wirklich relevant ist - denn eine Bank will wissen, ob die Miete reicht, um die Tilgung zu decken.
Aber es hat ein Problem: Der Zinssatz. Die EZB hat den Leitzins auf 4,5% angehoben. Aber viele Gutachter verwenden immer noch Zinssätze aus der Zeit vor 2022, als Geld noch fast kostenlos war. Prof. Dr. Klaus Röder von der Hochschule München sagt: „Das Ertragswertverfahren liefert heute oft unrealistisch niedrige Werte, weil die Kapitalisierungszinssätze nicht mehr mit den tatsächlichen Finanzierungskosten übereinstimmen.“
Und dann gibt es noch den Markt: In Leipzig hat ein Nutzer berichtet, dass der Ertragswert mit 3,2 Millionen Euro den realistischsten Wert ergab - während der Vergleichswert mit 3,65 Millionen Euro aufgrund der überhitzten Marktlage zu hoch war. Das zeigt: Der Ertragswert kann manchmal die Realität besser widerspiegeln als der Preis, den jemand im Eifer des Gefechts zahlt.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist das älteste und technischste Verfahren. Es geht nicht um Markt, nicht um Miete - es geht um Stein und Beton. Wie viel würde es kosten, das Haus heute neu zu bauen? Und wie viel ist es noch wert, nachdem es 20, 40 oder 60 Jahre alt ist?
Der Wiederbeschaffungswert wird berechnet: Wohnfläche multipliziert mit den aktuellen Baukosten. Aktuell liegen diese bei 2.200-2.800 Euro pro Quadratmeter für Standardbauten, 2.800-3.800 Euro für gehobene Ausstattung. Ein Einfamilienhaus von 140 m² mit gehobener Ausstattung aus dem Jahr 1980 hat einen Wiederbeschaffungswert von 448.000 Euro.
Dann kommt die Alterswertminderung. Die DIN-Norm sagt: Ein Gebäude hat eine technische Nutzungsdauer von 80 Jahren. Ein Haus aus 1980 ist jetzt 46 Jahre alt. Das heißt: 46/80 = 57,5% abgeschrieben. Der Sachwert ist dann 448.000 Euro × (1 - 0,575) = 190.400 Euro.
Das Sachwertverfahren ist besonders wichtig für selbstgenutzte Einfamilienhäuser - besonders wenn sie in ländlichen Gebieten liegen oder selten verkauft werden. Hier gibt es oft keine Vergleichsobjekte. Und keine Miete. Da ist das Sachwertverfahren die einzige sinnvolle Option. 83% der Gutachter nutzen es als Hauptmethode für solche Häuser.
Aber: Es überschätzt oft den Marktwert. Eine Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft zeigt, dass das Sachwertverfahren im Durchschnitt 12,7% höhere Werte liefert als das Ertragswertverfahren. Warum? Weil es den Markt ignoriert. Ein Haus, das 200.000 Euro kostet, neu zu bauen, ist nicht automatisch 200.000 Euro wert - wenn niemand es kaufen will.
Welches Verfahren passt zu welcher Immobilie?
Es gibt keine „bessere“ Methode. Es gibt nur die passende.
- Eigentumswohnung? Vergleichswertverfahren - mit 91% Anwendungshäufigkeit die Nummer eins. In 92% der Fälle ist es die primäre Methode.
- Mehrfamilienhaus mit Mietern? Ertragswertverfahren - es zeigt, ob die Miete den Wert rechtfertigt. 87% der Fälle nutzen es als Hauptmethode.
- Einfamilienhaus ohne Mieter? Sachwertverfahren - besonders in ländlichen Regionen oder bei historischen Gebäuden. Hier ist es die einzige realistische Option.
Und was, wenn Sie ein Gewerbeobjekt haben? Dann ist das Ertragswertverfahren fast immer die Hauptmethode. Ein Ladenlokal, das 10.000 Euro Miete pro Jahr bringt, hat einen anderen Wert als ein Bürogebäude mit 50.000 Euro Miete - und das wird nur mit dem Ertragswertverfahren erfasst.
Die Deutsche Grundstücks- und Wohnungswirtschaftliche Gesellschaft (DGW) hat klare Empfehlungen für die Kombination der Verfahren:
- Eigentumswohnung: Vergleichswert und Ertragswert dürfen sich um maximal 10% unterscheiden.
- Mehrfamilienhaus: Ertragswert und Vergleichswert dürfen um bis zu 15% abweichen.
- Einfamilienhaus: Sachwert und Vergleichswert dürfen um bis zu 12% abweichen.
Wenn die Abweichung größer ist, muss der Gutachter erklären, warum. Und in 65% der komplexen Fälle nutzen Gutachter heute alle drei Verfahren - nicht nur eines.
Warum unterscheiden sich die Werte so stark?
Ein Haus kann drei verschiedene Werte haben - und alle sind „richtig“. Aber sie sagen etwas anderes aus.
Der Vergleichswert sagt: „So viel haben andere für so etwas bezahlt.“
Der Ertragswert sagt: „So viel Gewinn bringt es jährlich - und das ist, was Investoren zahlen würden.“
Der Sachwert sagt: „So viel würde es kosten, es neu zu bauen - unabhängig davon, ob jemand es kaufen will.“
Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Eigentumswohnung von 75 m² in Köln-Ehrenfeld. Der Vergleichswert: 4.200 Euro/m² = 315.000 Euro. Der Sachwert: 3.800 Euro/m² = 285.000 Euro. Der Ertragswert: 5.100 Euro/m² = 382.500 Euro.
Der Käufer sagt: „Der Vergleichswert ist realistisch.“ Der Verkäufer sagt: „Der Ertragswert ist fair - ich könnte die Wohnung vermieten und mehr verdienen.“ Der Gutachter sagt: „Der Sachwert ist technisch korrekt, aber marktfern.“
Und das ist der Punkt: Kein Verfahren ist perfekt. Aber zusammen ergeben sie ein Bild. Und das ist, was Banken, Gerichte und das Gesetz wollen.
Was ändert sich in Zukunft?
Die Immobilienwelt verändert sich. Die Zinsen sind hoch. Die Preise in Städten sind verrückt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist größer als das Angebot - in einigen Gegenden liegt das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage bei 1:5. Da funktioniert das Vergleichswertverfahren nicht mehr richtig.
Die Deutsche Bundesbank hat festgestellt: Die Abweichung zwischen den Verfahren ist in den letzten 12 Monaten um durchschnittlich 18,3% gestiegen. Das ist kein Zufall. Das ist ein Signal: Der Markt ist instabil.
Die Lösung? Kombination. Die meisten Gutachter kombinieren heute schon zwei oder drei Verfahren. Und laut dem Deutschen Gutachterverband wird das bis 2025 zur gesetzlichen Pflicht. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat bereits angekündigt, dass die ImmoWertV im Jahr 2025 überarbeitet wird - und die Kombination der Verfahren bei bestimmten Immobilientypen verpflichtend machen wird.
Das bedeutet: In Zukunft wird es nicht mehr reichen, nur ein Verfahren zu nutzen. Sie müssen alle drei verstehen - oder einen Gutachter beauftragen, der sie alle beherrscht. Denn nur so kommt man einem realistischen Wert nahe.
Was sollten Sie tun?
Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen wollen:
- Wissen Sie, was für eine Immobilie Sie haben: Wohnung, Haus, vermietet, selbstgenutzt?
- Frage den Gutachter: „Welches Verfahren verwenden Sie als Hauptmethode? Und warum?“
- Verlangen Sie die Ergebnisse aller drei Verfahren - nicht nur das, was Ihnen der Gutachter am liebsten präsentiert.
- Prüfen Sie die Abweichungen: Sind sie größer als 10-15%? Dann fragen Sie nach der Begründung.
- Vertrauen Sie nicht auf Online-Rechner. Die nutzen oft nur ein Verfahren - und das falsche.
Immobilien sind die größte Investition im Leben. Ein falscher Wert kann Ihnen tausende Euro kosten - oder einen Kredit verhindern. Deshalb: Lassen Sie sich nicht mit einem einzigen Zahlenwert abspeisen. Fragen Sie nach allen drei.
Welches Verfahren ist am genauesten?
Es gibt kein einheitlich genauestes Verfahren. Die Genauigkeit hängt vom Immobilientyp ab. Bei Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren mit 8,3% realistischer als die anderen. Bei Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren präziser. Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren genauer. Die beste Methode ist die Kombination aller drei.
Warum ist der Ertragswert oft niedriger als der Vergleichswert?
Weil der Ertragswert auf Mieteinnahmen und Zinsen basiert - nicht auf Spekulation. In heißen Märkten wie Berlin oder München zahlen Käufer oft mehr, als die Miete rechtfertigt. Der Ertragswert zeigt den wirtschaftlichen Wert - der Vergleichswert den emotionalen oder spekulativen Preis. Deshalb ist der Ertragswert oft niedriger, besonders wenn die Zinsen hoch sind.
Kann ich das Sachwertverfahren für eine Eigentumswohnung nutzen?
Technisch ja - aber es ist nicht sinnvoll. Das Sachwertverfahren berücksichtigt nur das Gebäude, nicht die Lage, die Nachbarschaft oder die Nachfrage. Eine Wohnung in Frankfurt hat denselben Sachwert wie eine identische in einem Dorf - aber der Marktwert ist um ein Vielfaches höher. Deshalb wird es bei Eigentumswohnungen fast nie als Hauptmethode verwendet.
Wie oft müssen Gutachter sich weiterbilden?
Mindestens 40 Stunden pro Jahr. Die Deutsche Gutachterverband (DGVM) verlangt das, um die drei Verfahren korrekt anwenden zu können. Viele Gutachter nehmen noch mehr Fortbildungen, besonders weil sich Zinssätze, Baukosten und Marktbedingungen schnell ändern.
Warum verlangen Banken oft den Ertragswert bei Mietobjekten?
Weil sie nicht wissen wollen, was jemand bereit ist zu zahlen - sondern ob die Miete reicht, um den Kredit zu bedienen. Der Ertragswert zeigt den wirtschaftlichen Nutzen. Wenn die Miete nicht ausreicht, ist das Objekt für eine Finanzierung zu riskant - egal, wie hoch der Vergleichswert ist.
